经营困难的违约方是否有权解除房屋租赁合同？

读者提问：

2023年年初，小赵在县城儿童医院门口从房东刘先生处租赁了一间商铺，专门出售母婴用品。双方约定租赁期限5年，每年租金30万元。签完合同，小赵预交了一年房租，并投资数十万元对商铺进行装修后开始营业。因儿童医院门口客流量较大，母婴店生意很好。可仅过了两个月，儿童医院就搬离了此地。

之后，小赵母婴店的生意一落千丈，入不敷出。无奈之下，小赵关闭门店，告知刘先生要解除租赁合同。但刘先生认为双方签订了5年的租赁合同，小赵刚租了几个月就提出解除合同属于违约，不同意解除租赁合同。

请问，小赵是否有权解除房屋租赁合同？

律师解答：

《中华人民共和国民法典》第580条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

根据上述规定，通常情况下只有守约方才有权解除合同，但在特殊情况下违约方也有权解除。本案中，小赵租赁儿童医院门口的商铺是为了开办母婴店，但是由于医院搬迁，人流量锐减，小赵入不敷出，关闭门店，导致其事实上不能继续履行租赁合同，也不可能实现合同目的。因此，尽管小赵属于违约方，但在其不存在主观恶意的情况下，在合同陷入僵局时，小赵在承担违约责任的前提下有权解除合同，但必须通过向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁来解除。

【编辑：潘金瑞】