当下，提前还房贷是否明智

最近两年，年轻人掀起了提前还房贷的风潮，美其名曰“无债一身轻”。那么，提前还房贷到底划算吗？今天M姐就来帮你算算这笔账。

“还了好！”“留着好！”一早，小君和小葵就在办公室争论起来。

“现在股市波动这么大，也没什么其他投资渠道，赶紧把房贷还了吧。”小君劝小葵。“以前不都说提前还房贷不划算吗？再说还了房贷，我可就身无分文了！”小葵反驳道。“对哦，我也听M姐提起过，提前还房贷不划算。”小依也站在了小葵这边。

“谁又在背后说我坏话呀？”M姐听到有人提她的名字，凑了过来。“M姐，你说过提前还房贷不划算，可是我看现在好多人都在提前还。”小君不解地问。

“说过是说过，但那是老皇历啦！金融市场可是瞬息万变的。这次我站你这边！”M姐力挺小君。“啊？你的意思是我应该提前把房贷还了？”小葵疑惑地问，“可为什么同一笔贷款，以前不该还，现在又该还了呢？”

“最关键的是，有两个指标不同了。”M姐继续给大家解释：

第一个指标是通胀。一般来说，我们的收入增长都是要高于或等于通胀的。在过去通胀相对较高的时代，我们的收入增速也较快，但房贷是固定不变的。所以用收入来衡量，房贷是在快速贬值的。

举个例子，假如在月收入12000元的情况下，100万元房贷按照4.9%的利率贷款30年，等额本息下需要每月偿还5307元，约占月收入的一半。假设通胀是5%，我们的收入随通胀同步增长（也就是说实际收入不增长），那么10年后，你的月收入就能接近2万元，月还款额只占收入的1/4左右；20年后只占1/6。可以看到房贷负担是在快速减轻的。

但相反，按照2023年0.2%的通胀计算，10年后房贷仍占月收入的43%，20年后占42%，房贷负担依然较重。“所以，过去我们没必要提前还贷，因为时间拖得越久，通胀替我们还掉的就越多。”M姐感慨道，“但如今不同啦，低通胀时代，没人替我们打工，只能自己老老实实还贷了。”

第二个指标是投资收益。我们可以很直观地感受到，最近10年，各种投资收益都在不断下行。2013年，余额宝还能有5%～6%的年收益，如今只有不到2%。银行理财的收益也一路跌至3%。过去100万元留在手里投资，一个月有三四千元的收益，能够抵消很大一部分房贷。如今显然已经很难达到这个水平。

“没有通胀替我们还债，也没有多少投资收益能够抵消贷款，提前还贷自然成了最优选择。”M姐解释说。

“那么提前还房贷，我能省多少钱呢？”小葵好奇地问。“我们还是以100万元贷款来假设。”M姐给小葵算了一笔账，“100万元还款30年，按照4.9%的贷款利率计算，总还款额为191万元。假设还贷10年后提前还款，则需要还81.1万元，可以节省总计46.3万元的利息，相当于年化收益率4.62%。”

“哇！这么高！”小葵惊喜地叫道。“当然，我也不建议你全部还掉，可以留一个小尾巴继续慢慢还，这样还能享受房贷抵税的优惠政策。”M姐建议道。“那照你这么说，岂不是全款买房更划算？”小依好奇地问。“目前来看，或许是这样。但市道是一直在变的嘛。”M姐分析道，“未来如果经济发展持续加速，或者通胀又开始上行，或者贷款利率持续下行到一个比较低的位置，有可能不提前还款又变得划算了呢。”

“说得太对了！”小葵终于抓住了救命稻草，“现在什么都瞬息万变，我猜想说不定不久的将来，提前还款就不划算了。所以……我还是把钱留着，慢慢花！”

原来，提前还款在小葵这里不是一个理财问题，而是一个消费问题，嘿嘿。