REITs基金化战略

丰树集团是一家总部位于新加坡的全球地产投资、开发、运营、管理集团，目前集团管理了3家在新加坡交易所上市的REITs公司和6家私募股权基金，其投资物业组合广泛分布于亚太、欧洲、英国、美国等13个市场。截至2022年一季度末，丰树集团持有并管理了787亿新元的投资物业，包括办公、零售、物流仓储、工业园区、数据中心、出租公寓，乃至林场等物业资产，其中59%的资产位于亚洲市场，41%位于欧美及澳洲市场；74%是通过基金管理的资产（包括公募REITs和私募基金），基金管理资产总额达到585亿新元。

在众多类型的资产中，物流地产一直是丰树集团的拓展重心，截至2021年12月丰树集团持有并管理的物流资产总值达到180亿美元（243亿新元），排名全球物流地产领域的第六位，物流地产占到集团管理资产总额的37%，是集团经营管理的第一大类资产。

而基金化成为支撑丰树集团管理规模扩张的最主要金融战略。自2005年以来，基金化一直是丰树集团的核心业务战略，截至2022年一季度末，丰树集团管理的787亿新元资产中，透过基金管理的资产为585亿新元，占管理资产总额的74%，并为集团贡献了每年6个多亿新元的管理费/服务费收入；未来，集团的目标是每年至少再发起1-2只新基金或新REITs，使托管资产总额保持在自有资产额的3倍以上。

私募基金策略：从机会型基金到非盲池的核心增益型基金

2005年4月，丰树集团发起了自己的第一只私募基金Real Estate Mezzanine Fund 1，募集资本9000万新元，主要投资于亚洲的抵押贷款和物业相关的夹层融资，基金最终获得了25.3%的净回报率。此后，丰树集团正式开启了自己的基金化之路。

其中，丰树集团于2008年4月启动了The Mapletree India China Fund的首轮募集，该基金聚焦于中国和印度这两个新兴市场商业综合体项目的开发机会把握，共募集资金11.58亿美元，丰树集团持股43%。基金成立时以西安未来城和佛山南海商业城两个综合体开发项目为种子项目，最终投资于6个中国内地一二线城市的商业综合体项目和1个印度一线城市的商业综合体项目。基金投资期5年，总期限超过10年，到2020年4月基金完全退出时，基金回报倍数（MOIC）为2倍，净内部回报率（IRR）达到13.6%。

2012年10月，丰树集团又发起了第二只聚焦中国市场的私募地产基金Mapletree China Opportunity Fund Ⅱ的募集，基金期限9+1+1年，可广泛投资于中国一二线城市的各类型物业资产，其种子项目为中国内地的两处综合体开发项目（一处位于上海、一处位于佛山），种子项目的投资额约占到基金总规模的15%。基金于2013年8月完成募集，共获得承诺资本14亿美元，显著超过原定募集目标（10亿美元），丰树集团在其中持有36%股权。

进入2014年以后，丰树集团的私募基金战略开始向发达市场的核心增益型策略拓展，基金期限则有所缩短。

2014年6月，丰树集团旗下聚焦日本物流地产定制开发项目的私募基金Mapletree’s Japan-focused logistics development fund （MJLD）完成募集，共获得承诺资本510亿日元，丰树集团在其中持有38%份额；基金期限5+1+1年，2020年6月全部退出，MOIC为1.8倍，净内部回报率（IRR）为23.7%，显著高于13%-15%的目标回报。

2015年，丰树集团开始拓展欧美市场，2017年3月，丰树集团完成聚焦英美学生公寓市场的私募基金Mapletree Global Student Accommodation Private Trust（MGSA）的募集，共获得承诺资本5.35亿美元。基金期限5+1+1年，每半年分红一次，目标分红收益参比新加坡上市REITs。该基金募集完成时即已完成全部投资，共持有英美22所大学附近的35处学生公寓项目，共14273张床位及辅助商业单元，总值13亿美元。

实际上，为了支持该基金的发起，丰树集团在2016年3月时就率先以自有资本在英国购入了12所核心大学附近的25处学生公寓项目，共6000张床位；2016年11月又以自有资本在美国购入了7处一类大学附近的学生公寓项目，共约6000张床位，这些公寓资产大部分离校区的距离都不到半英里，均为过去两三年新建的定制化学生公寓项目；上述学生公寓资产在MGSA完成募集时即被全部置入基金，丰树集团自身则保留了在基金中35%的份额。

2019年，丰树集团又推出了一只聚焦欧美物流地产的私募基金Mapletree US & EU Logistics Private Trust （MUSEL） ，基金期限7年，于2020年4月完成募集，共获得两倍超额认购，最终募集资本18亿美元，其中丰树集团持有34%份额。

2021年，丰树集团又完成了3只私募基金的募集，共募集私募资本25亿美元，从而使集团管理的私募资本总额上升到138亿美元，管理资产总额则接近200亿新元。

实际上，从2019年发起第一只欧美物流地产私募基金MUSEL以来，丰树集团借助基金化模式已在美国市场拥有了355处物流地产项目、净可租赁面积达到650万平米（7000万平尺）、管理资产总规模达到69亿美元，成为美国排名前十的物流地产管理人。

截至2021年底，丰树集团已累计发起了13只私募基金，目前存续期内的还有6只私募基金，合计管理资产规模197亿新元，这6只基金均为聚焦发达市场的核心增益型策略基金，包括两只物流地产基金（MUSLOG和MUSEL），三只商业办公物业基金（MUSIC、MERIT、MASCOT，分别聚焦美国、欧洲、和澳大利亚的商业办公物业市场），以及一只学生公寓基金（MGSA，聚焦美国和英国的学生公寓市场）。而此前发起的7只私募基金，均已到期结束。

图1：中国内地物流地产交易的平均估价及平均资本化率

图2：丰树物流信托管理资产总值的区域分布（2021/2022财年）

图3：丰树物流信托总收入的区域分布（2021/2022财年）

总的来说，丰树集团早期的私募基金主要聚焦亚太市场的开发投资及其他机会型投资，此类基金的期限较长，基金募集时通常只有一两个种子项目，属于典型的Draw-down基金，项目完成后可通过市场销售或资产置入REITs等方式实现投资退出。不过，由于开发项目的风险较高、基金期限较长，所以，发起人丰树集团在此类基金中的持股比例也较高（通常在30%-50%水平），并会联合其他机构投资人作为基石投资人，共同完成基金的早期投资。

近年来，丰树集团新发起的私募基金则转向发达市场、收益导向型的核心增益策略基金，主要投资于欧美日等发达市场在办公、物流仓储领域的成熟资产。不过，为了适应亚洲投资人的需求，基金期限大多缩短为5+1+1年，每半年分配一次，目标的股利收益率也参比新加坡上市REITs，目标的净IRR则为12%。除了基金期限较短外，考虑到丰树集团在国际上的投资管理品牌弱于黑石等欧美知名的地产基金管理人，所以，与欧美核心增益型地产基金的盲池投资不同，丰树集团旗下这些收益导向型的核心增益基金大多在基金募集过程中就已锁定投资项目，并由基金发起人先以自有资本购入目标资产，然后在基金完成募集时再将目标资产置入基金，从而在基金成立时就已完成全部投资；相应的，作为基金发起人的丰树集团自身会保留20%-40%的基金份额，并获取管理费和业绩报酬收益；未来还计划将部分私募基金资产置入上市REITs，以实现资产的长期持有和稳定的管理规模。

公募REITs策略：用公募REITs轻化资产负担，实现规模化扩张

在陆续发起多只私募基金，并逐步由新兴市场机会型基金向发达市场核心增益型基金延伸的过程中，丰树集团也在努力搭建其公募REITs平台。

丰树集团于2005年7月推出了首只在新加坡交易所公开上市的REITs丰树物流信托 Mapletree Logistics Trust （MLT），这是一只聚焦亚太区物流仓储设施投资运营的REITs，上市时共持有新加坡的15处物流仓储设施，总可租赁面积79万平米，平均出租率95.2%，平均剩余租期9.1年，物业总值4.22亿新元，上市融资2.5亿新元，按上市价计算的预期股息率在6%以上。此后丰树物流信托不断通过增发融资等扩募行为来支持新物业收购，截至2022年一季度末，MLT共持有亚太区（包括新加坡、中国、日本、澳大利亚、韩国、马来西亚、越南、印度等地）的183处物流仓储项目，总值131亿新元，丰树集团在MLT中始终保留32%权益。

2008年7月，丰树集团又和巴林投资基金Arcapita共同设立了一只私募信托丰树工业信托Mapletree Industry Trust （MIT），并于2010年10月登陆新加坡交易所转为公募REITs，丰树集团在其中保留了31%的权益。此次上市使原MIT私募投资人的净内部回报率（IRR）达到19.1%。

2011年4月，丰树集团旗下第三只REITs丰树商业信托Mapletree Commercial Trust （MCT）上市，2013年2月，丰树集团旗下第四只REITs丰树大中华商业信托 Mapletree Greater China Commercial Trust （MGCCT，后更名为MNACT）上市。2022年丰树集团宣布将MCT与MNACT合并为丰树泛亚商业信托Mapletree Pan Asia Commercial Trust （MPACT），主要投资管理整个亚洲市场的办公、零售及产业园区资产。

目前，丰树集团旗下共有三只在新加坡交易所上市的REITs公司，分别是丰树商业信托MCT、丰树工业信托MIT及丰树物流信托MLT，三只REITs上市后通过持续的资本市场融资，规模都得到了快速增长。

仅2021/2022财年，丰树工业信托MIT和丰树物流信托MLT就分别通过股票增发融资8.23亿新元和6.93亿新元；2019/2020财年，丰树旗下几只公募REITs也合计从资本市场募集资金21亿新元，其中通过股权融资16亿新元，通过债券融资1亿新元，通过中票融资4亿新元，此外，MIT、MLT和MNACT3家REITs还在期内发行了总额9.5亿新元的永续资本证券。