地产需求大松绑

房地产需求松绑的号角已全面吹响。

7月24日召开的中央政治局会议明确提出，要“加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险”，在宏观调控上要“加强逆周期调节”。在房地产领域，中央政治局会议强调，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

近期，已经陆续有一系列的逆周期宏观政策出台，尤其是房地产需求松绑政策的推出，标志着“稳增长”的号角全面吹响。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了一系列提振房地产需求的重磅政策，包括《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，涉及降低首套房和二套房首付比率及房贷利率，降低存量首套房贷利率等。此前的8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局还发布了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，随后北上广深等城市都宣布实施“认房不认贷”的政策。

这是2014年9月底推出“9·30政策”以来，房地产需求端力度最大的一次松绑。在2014年的“9·30政策”后，地产销售迅速见底回升，A股也拉开了一轮波澜壮阔的牛市。伴随着后续的各种“稳增长”政策，经济最终于2015年下半年逐步摆脱了下行趋势，开启了2016-2017年的上行周期。

这一次能否像2014年那样，使地产和经济成功“突围”呢？市场又会如何演绎？通过对比2014年的经济与政策，或许能给我们带来启示。

松地产的必要性

为什么会选择在这个时候松绑地产需求端呢？从房地产自身角度看，房地产市场供求关系已经发生重大变化，在这一新形势下，需要适时调整优化房地产政策。

2020年5月，疫情基本得到控制后，经济快速恢复，疫情期间宽松的货币政策也带动房价快速上涨，商品房销售创下新高，房地产投资也大幅增长，房企的高杠杆模式引发了监管层的重视，对房地产的调控开始转严。

图1：房地产销售或已超调

图2：房地产投资持续负增长

2020年8月底，住建部、银保监会制定了“三条红线”，明确重点房地产企业资金监测和融资管理规则。以此为基点，开启了一轮针对房地产供给端的严厉调控，房地产景气度开始逐步回落，尤其是2022年以来房地产销售和投资出现了大幅的下滑，一些房企出现了流动性风险。

2022年，全商品房销售面积同比下滑24.3%，其下滑程度甚至超过了2008年，从峰值的18亿平方米左右下滑到13.58亿平方米，已经回到了2015年的水平。2023年以来，地产销售情况并没有得到明显好转，1-7月份商品房销售面积同比仍下滑6.5%。房地产投资也出现明显下滑，2022年房地产投资下滑10%，2023年1-7月房地产投资同比下滑8.5%。

与此同时，房企也在加大保交楼力度、降杠杆、转变发展模式。2023年1-7月，房屋竣工面积同比增长20.5%，比2022年大幅提升35.5个百分点。

也就是说，经过两年多的调控，房地产需求已经回归到一个正常的范围，甚至短期内可能还存在一定程度的超调。如果房地产销售继续大幅下滑，会加大房企的资金压力，将不利于房企的保交楼和降杠杆，也容易引发经济其他领域的相关风险。这种房地产市场供求关系的变化，需要房地产政策做出适时地优化。

从经济的角度看，在疫情缓和后，2023年经济得到一定程度的恢复，但复苏的动能仍偏弱，复苏的基础仍不牢固。二季度以后，经济的环比动能开始走弱。尤其是，房地产销售和投资的持续下行，对经济形成不小拖累。

2023年8月，制造业采购经理人指数（PMI）为49.7%，已经连续5个月处于50%的荣枯线以下。此前公布的7月各主要经济数据表现也不及预期，国盛证券认为，若按季节性平均环比动能线性外推，下半年GDP同比增速可能会落在4%-5%，结合8月以来仍较弱的高频数据，预示全年5%左右的目标实现难度进一步加大，已经到了政策加快落地的关口。

值得注意的是，2014年下半年房地产调控政策做出适时调整，也面临着经济较大的下行压力，实现全年经济增长目标的难度加大。

由于房地产对信用的扩张具有较强的作用，房地产市场不振也使宽货币向宽信用的传导受阻，一定程度上抑制了其他“稳增长”政策的效果。2023年7月，存量社会融资规模同比仅增长8.9%，创下有纪录以来的新低，比2022年底下降了0.7个百分点。广义货币供给量M2同比增长10.7%，比2022年底下降1.1个百分点。

降首付比例与房贷利率

对于购房者来说，购买力主要受三个方面的影响：首付比例、房贷利率和限购。

首先，首付比例对购房能力的影响最大，因为在一二线城市动辄一套房就在200万元以上，能贷到多少款是关键。首付比例下降10-20个百分点，就意味着需要的首付要减少20万-40万元以上，会让更多的家庭能够有能力购买。

其次，房贷利率影响着购房者每月的月供。月供对购房者是一笔刚性的固定支出，如果收入由于经济不景气而下降，购房者就不得不缩减其他消费开支确保月供，这也是中国消费在疫后恢复有些乏力的主要原因之一。房贷利率的下调会在一定程度上减轻月供者的压力，增加购房能力，并支持其他方面的消费。

最后，是限购政策。比如，此前普遍实施“认房又认贷”的一二线城市，个人购房者只要有房贷样板记录，不管是否还清，都会按二套的标准实施，这对改善性需求的购买群体是一种非常大的障碍。

图3：存量社融增速创出纪录新低

图4：上半年早偿率升至历史高位

本轮房地产需求端的松绑政策，主要就是围绕下调首付比例、房贷利率和放开限购四个环节展开。

其一，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

此前房贷首付比例下限标准自 2016 年起实施，在非“限购” 城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限为 20%和 30%；在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限为 30%和 40%。本次统一首付比例，为执行限购城市打开了政策空间，降低了居民购房门槛。

国金证券认为，从现行各城市首套、二套房首付比例看，一线城市二套房普遍有 二至四 成下降空间，重点二线城市也有一 成的下降空间，政策更利好限购的一线和强二线城市的需求释放。

比如像杭州、南京、厦门等二线城市现行的首套、二套最低首付比例分别为30%、40%，这意味着这些城市都将有10个百分点的首付比例下调空间。像北京、上海这样的一线城市，之前一直实施的首套、二套的最低首付比例为35%、70%-80%，意味着这些一线城市的首套房首付比例有15个百分点，二套房首付比例有40个百分点左右的下调空间，这无疑极大地有利于这些城市刚需和改善性需求的释放。

其二，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

这意味着，二套房贷款利率有望下降40BP。如果按照贷款200万元等额本息30年计算，加点调整后累计的利息总额将减少17万元左右。

国金证券认为，据贝壳研究院数据，2023 年 8 月百城二套房贷利率为 4.81%相当于LPR+61BP。预计在央行定调后，各城市将相继跟进下调二套房贷利率，主要能降低购买改善性住房居民的成本。

其三，存量房贷利率可置换调降。央行指出，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定。

为什么要调降存量房贷利率呢？央行表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

国泰君安证券认为，2021 年底以来，5年期LPR 累计下调了 45BP，但相比基准利率，新发放按揭贷款的加点空间已持续压缩，从正的 98BP左右下降到-16BP。这意味着，尽管 LPR 调降普惠所有的存量贷款，但相较新发放的贷款利率，普遍高出100BP左右，可能导致单月月供相差 10%。

这就使得购房者有较大的提前还贷的动力。如果购房者用存款进行提前还贷，则会导致居民及银行资产负债表的双收缩，不利于当前环境下的信用扩张。

中信证券测算，存量房贷中利率相对较高部分约有27万亿元规模（2017年6月-2022年6月发放按揭贷款利率加点相对较高）。这部分存量房贷中约有85%为首套房贷，首套房贷的平均加点约为61 BP（这段时间算术平均），未来可能通过重定价调低按揭贷款利率加点至0BP。如果按照平均每份按揭贷款规模200万元测算，这相当于为1146万个中产家庭平均每年节约1.2万元的资金成本，从而对于居民消费起到助推作用。

其四，“认房不认贷”全面实施。8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，指出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

克而瑞地产研究中心认为，“认房又认贷”是典型的市场过热时期出台的限制性交易政策，应当随着市场供需关系的转变适当优化、退出，以支持和鼓励合理购房需求的有序释放。

截至9月3日，北上广深都已宣布了“认房不认贷”的标准，意味着这一限购措施已经在全国主要城市都得到松绑。