2023年地产行业生存矩阵

作者: 杜丽虹

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2023年地产行业的生存空间较2022年进一步收缩, 当前生存空间还不到2021年的一半。

从2023年中期数据来看,地产行业没能迎来黎明的曙光,2023年上半年主要地产上市公司的周转速度较2022年进一步减慢了13%,利润率也在降低,负债率则在持续攀升,行业整体的生存空间进一步收缩并面临现金流危机。

截至2023年中期,78家主要地产上市公司账面上共有7万亿元带息负债、6.6万亿元预收款和7.5万亿元的应付款,即,主要地产上市公司账面的负债总额达到21万亿元;另有粗略估算约10万亿元的隐性负债,总负债额超30万亿元,其中超三成为预售款融资。与之相对,主要地产上市公司的真实权益额不到4万亿元,在当前利润率下行业平均能够承受的最大降价幅度为20%。

相应的,主要地产上市公司剔除预收款后总负债率的中位数已从2021年底的70.8%上升至2023年中期的71.7%;净负债率的中位数从2021年底的76.5%上升至2023年中期的100.4%;处于红档企业的占比则从2021年底的11.7%上升至2022年底的25.0%,2023年中期进一步上升至29.5%。

偿债能力方面,主要地产上市公司现金短债比的中位数已从2021年底的1.05倍降至2022年底的0.80倍,2023年中期进一步降低至0.75倍;短期内就面临资金缺口的企业占比从2021年的30%猛增到当前的68%。几乎所有企业都面临中期资金缺口,不扩张情况下行业平均需要续借的债务比例从2021年底的69%提升至2022年底的102%,到2023年中期进一步提升至111%;债务续借比例在100%以上的企业占比则从2022年的55%进一步提升至2023年中期的59%(而这一比例在2021年时仅为16%),即,当前有59%的企业不仅需要续借全部债务,还需要新增债务以偿付利息和维持运营;利息保障倍数小于1倍的企业占比也从2022年底的36%进一步上升至2023年中期的42%(而在2021年时这一比例仅为10%),即,超四成企业即使全部债务都能展期,其盈利也不足以偿付利息了。总之,单纯的债务续借并不足以化解地产行业的财务危机,除非销售复苏,否则行业整体的债务状况将进一步恶化。

经营方面,2023年上半年主要地产上市公司存量资产周转率的中位数较2022年进一步减慢了13%,较2021年累计减慢了46%,当前的周转速度比2008年金融危机期间还要低,是16年来的历史最低水平。

主要地产上市公司毛利润率的中位数则从2020年的24.4%一路降低至2022年的14.9%,2023年上半年进一步降低至13.7%;核心经营利润率的中位数从2020年的12.2%一路降低至2022年的6.9%,2023年上半年进一步降低至6.2%;归母净利润层面,亏损企业的占比从2020年的5%一路上升至2022年的43%,2023年上半年进一步上升至45%,合计的亏损额则由2020年的35亿元一路增至2022年的2800亿元,而2023年仅上半年的亏损额就达到2000亿元;相应的,主要地产上市公司税前投入资本回报率的中位数从2020年的9.2%一路降低至2022年的4.2%,2023年上半年略回升至4.7%,但回升的主要原因是由于亏损面的扩大导致权益类投入资本的减少。当前,行业平均的税前投入资本回报率已低于综合债务融资成本。

结果,除去未公布中期财务数据的、已退市的及已跌出主要地产上市公司之列的地产企业,2023年上半年合同销售金额在20亿元以上或以持有型物业为主的地产上市公司共78家。这其中,81%的企业面临经营上的严重问题,62%的企业面临财务上的严重问题,由六维蛛网图可见,2023年地产行业的生存空间较2022年进一步收缩,当前生存空间还不到2021年的一半。

进一步,如果我们以抗风险能力和融资成本的评分(财务状况)为横轴,以当前的投入资本回报率和未来的成长潜力评分(经营状况)为纵轴,则在主要地产上市公司的生存矩阵中,有19%的企业当前就面临生存危机(这还不包括未公布中期财务数据的、已退市的及已跌出主要地产上市公司之列的企业);仅有5%的企业具有可持续发展潜力;其余企业均需通过自救或外部合作来拓展生存空间,但最终能否获得生存空间仍取决于行业状况和企业自身的努力。实际上,有42%的企业当前的财务状况已亮红灯,有62%的企业在财务状况或经营状况上被亮红灯,即,超六成企业挣扎在存亡边缘,留下的企业中真正具有可持续发展潜力仅为5%。行业危机的化解迫在眉睫。

综合抗风险能力、融资成本、运营效率、盈利能力、成长潜力和销售规模因素,华润置地、中国海外、中国国贸位居2023年中期地产上市公司综合实力排行榜前三。

上 综合实力排行

综合抗风险能力、融资成本、运营效率、盈利能力、成长潜力和销售规模因素,华润置地、中国海外、中国国贸位居2023年中期地产上市公司综合实力排行榜前三。

销售规模排行榜

2023年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%,销售金额同比微增1.1%,中指销售排名前100位的房企销售额同比微增0.1%;上市房企中,上半年合同销售金额在20亿元以上或以持有型物业为主,且公布了中期财务数据的公司(A+H)共78家。

表1:主要地产上市公司的综合抗风险能力排行榜

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表2:主要地产上市公司销售金额排行榜

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78家公司中,仅有7家公司上半年的合同销售金额在1000亿元以上,有9家公司上半年的合同销售金额在500亿-1000亿元之间,规模排名TOP 50的上市公司合同销售金额的门槛已降低至100亿元;这其中有超三成的销售来自表外贡献。行业整体的合同销售规模与2022年基本持平,但并表销售额有所降低。综合考虑并表销售额和合同销售金额,保利地产(600048.SH)、万科(000002.SZ)、中国海外(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、碧桂园(2007.HK)、建发股份(600153.SH)、龙湖集团(0960.HK)、绿城中国(3900.HK)、绿地控股(600606.SH)排名规模榜TOP 10。

综合抗风险能力排行榜

截至2023年中期,78家主要地产上市公司在账面上共有7万亿元带息负债、6.6万亿元预收款和7.5万亿元应付款,即,主要地产上市公司的账面负债总额达到21万亿元;另有粗略估算约10万亿元的隐性负债,总负债额超30万亿元,其中超三成为预售款融资。与之相对,主要地产上市公司的真实权益额不到4万亿元,在当前利润率下行业平均能够承受的最大降价幅度为20%。

相应的,主要地产上市公司剔除预收款后总负债率的中位数已从2021年底的70.8%上升至2023年中期的71.7%;净负债率的中位数从2021年底的76.5%上升至2023年中期的100.4%;现金短债比的中位数则从2021年底的1.05倍降低至2023年中期的0.75倍;结果,处于红档的企业的占比从2021年底的11.7%上升至2022年底的25.0%,2023年中期进一步上升至29.5%。

表3:主要地产上市公司的运营效率排行榜

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表4:主要地产上市公司的盈利能力排行榜

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偿债能力方面,由于周转速度的持续减慢,面临短期资金缺口的企业占比从2021年底的三成猛增至当前的68%,几乎所有企业都面临中期资金缺口的压力——在不扩张的情况下,主要地产上市公司平均的债务续借比例已从2021年底的69%上升至2022年底的102%,2023年中期进一步上升至111%;续借比例在100%以上的企业占比从2022年的55%进一步上升至59%(而这一比例在2021年时仅为16%),即,当前有59%的企业不仅需要续借全部债务,还需要新增债务以偿付利息和维持运营。利息保障倍数小于1倍的企业占比也从2022年的36%进一步上升至2023年中期的42%(而这一比例在2021年时仅为10%),即,有42%的企业当前的盈利已不足以偿付利息。因此,单纯的债务续借并不足以化解危机,除非销售复苏,否则债务状况将进一步恶化。

此外,由于周转速度减慢,行业平均的投资回收周期已从2021年的3.1年延长至2023年中期的6.1年,97%的企业都面临债务期限短于投资回收周期的期限结构缺口问题,平均的期限缺口从2021年底的15个月上升至2023年中期的51个月。

隐性负债方面,随着企业财务风险的暴露,部分隐性负债开始显性化:但仍有38家公司的隐性负债评分小于5分,占总数的49%,有21家公司的隐性负债评分小于2分,占总数的27%。

综合考虑表内偿债能力及表外负债预警,主要地产上市公司抗风险能力综合评分的中位数从2021年底的1.80分(满分10分)降低至2022年底的1.35分,2023年中期进一步降低至1.14分。中国国贸(600007.SH)、华润置地、合肥城建(002208.SZ)、中国海外、越秀地产(0123.HK)、荣安地产(000517.SZ)、中华企业(600675.SH)、万科、大名城(600094.SH)、仁恒置地(Z25.SI)进入了综合抗风险能力排行榜TOP 10。

融资成本排行榜 

2022年四季度以来,地产企业的融资环境有所改善,但以大规模的债务续借或债务重组为主,新增融资主要聚焦低风险企业,所以,行业整体的融资成本进一步降低,主要地产上市公司综合债务融资成本的平均值从2021年的7.2%降至2023中期的6.3%,中位数则从2021年的6.7%降至5.6%,有53%的企业综合债务融资成本已不到6%,但也有6%的企业综合债务融资成本仍在10%以上。不过,由于大量债务违约,所以,融资成本已经在某种程度上失去了风险调节的意义。

运营效率排行榜

2023年上半年主要地产上市公司存量资产周转率的中位数进一步降低至0.136倍,较2022年又减慢了13%,较2021年则累计降低了46%,已降至16年来的历史最低水平,比2008年金融危机期间还低;而投资回收周期的中位数则从2021年的3.1年延长至6.1年;平均的结算周期为6.6年。建发股份、金隅集团(601992.SH)、朗诗地产(0106.HK)、荣安地产、合肥城建、滨江集团(002244.SZ)、中国国贸、碧桂园、绿城中国、保利地产进入了效率排行榜的TOP 10。

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