银行涉房资产风险放缓

11月17日，金融机构座谈会提出了房地产贷款“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。随后，央行上海总部等联合召开金融机构座谈会，要求落实好房地产“金融16条”，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

若“三个不低于”政策落地，有望缓解房企现金流压力，稳定房地产市场；叠加需求端放松政策，中长期看房地产领域风险或将平稳化解，有助于银行资产质量改善。在当前政策化险有托底、规模增长有支撑、息差进一步下行空间有限的局面下，上市银行有望维持盈利正增长的稳健基本面情况。

监管引导信贷均衡投放

11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，本次会议重在学习和落实10月底中央金融工作会议精神，主要围绕信贷、房地产、城投化债等热点话题展开，对于年末及2024年的金融资源摆布具有一定指导意义。此次会议规格较高，参会机构包含监管机构、银行、AMC和证券公司等多方金融系统参与者。

在信贷投放方面，强调信贷均衡投放，兼顾年末与“开门红”。在总量上，与三季度货币政策例会一脉相承，重提“落实好跨周期和逆周期调节”，强调信贷均衡投放，统筹考虑2023年后两个月和2024年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进经济稳定增长。10月信贷总量与预期持平，但结构上中长贷较弱，信贷总量的持续性或有不足。开源证券梳理发现，历史上央行牵头的信贷相关座谈会召开次月，社融及人民币贷款总量大多有超预期表现。

在结构上，本次座谈会重提“盘活存量金融资源”，或鼓励银行等金融机构采用ABS、不良贷款核销等方式盘活存量信贷资产，有望以此拉动中长贷的增长。与8月18日的电视会议的提法一致，本次会议重提“增强金融支持实体经济的可持续性”，意在重申对银行合理利润的呵护。根据测算，2023年前三季度上市银行净息差均值为1.8%，已触及EPA该项目满分标准，息差管理压力较大，预计存款挂牌利率仍有下调空间，但下调时机仍在酝酿，最快年内或将落地。

图1：申万银行板块及其子板块近一年市净率水平（截至2023 年12 月1 日 ）

会议肯定了金融部门从供需两端综合施策，“三支箭”和按揭贷款优化政策取得良好效果。结合近日召开的房企座谈会，对于房地产风险化解和高质量发展的政策导向十分坚定，兼顾房地产的存量化险+增量重构：一是重提“加大保交楼金融支持”，推动行业并购重组，或与近期个别房企出险有关；二是强调推动构建房地产发展新模式。目前，房企出险接近尾声，多数银行对于地产敞口已计提较为充足的拨备，未来信贷资源或更多向保障性住房、租赁房等方向倾斜。

在城投化债方面，明确化债模式，要求“化解存量+严控增量”。明确引导金融机构与融资平台开展平等协商，通过展期、借新还旧、置换等方式以时间换空间，实现风险共担，市场对银行城投风险敞口的担忧有望进一步缓解。此外，会议明确提出“配合地方政府稳妥化解存量、严格控制新增”，预计银行的城投敞口继续保持平稳压降态势。

图2：上市银行PB（截至2023年12 月1日）

会议明确支持房地产和融资平台两大行业的风险化解，注重信贷投放的稳定性，政策导向明确，由此可见，未来房地产金融政策力度有望加强。

据报道，此次会议监管部门讨论了多项房地产金融放松政策：一是监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，拟将范围由年初具有系统重要性的优质房企扩大至 50 家国有和民营房企，并提供包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持；二是“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速；三是提出将修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。

优化房地产贷款集中度政策，加大对非国有房企支持力度。2020年12月，央行和原银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款占比和个人住房贷款占比进行限制，并设置 2-4年过渡期。此后，银行主动做出信贷结构调整，银行类资金进入房地产融资节奏持续放缓。

根据信达证券的测算，截至2023年6月末，上市银行大多调整到位，仅5家仍超出限制。 本次“三个不低于”对各家银行房地产贷款增速和非国有房企涉房贷款增速提出要求，从政策方向上看是对集中度政策的放松和优化。同时，不同于此前仅明确总体比例限制，本次明确了对非国有房企涉房贷款的增速要求，加大了对非国有房企的支持力度。对银行而言，支持房地产企业合理融资需求，有助于稳定房地产市场；从长期来看，有利于改善银行资产质量。

银行股低估值高股息特征鲜明，收益相对稳定，在四季度业绩空窗期往往更容易出现超额收益，而且，历史上银行股行情往往启动于预期修复的拐点，从当前时点看，政策面利好持续落地，政策加码有望扭转经济预期，利好银行基本面修复；美联储加息临近尾声、中国推动中长期资金入市、银行股仓位低且防御性高，获得资金增配可期；息差压力和风险扰动在估值中已有体现，银行板块攻守兼备，具备较好的配置价值。

银行业涉房资产规模下降、风险放缓

中央金融工作会议指出，防范化解风险是今后金融工作的重点，而房地产金融风险是其一个重要领域，对银行业经营发展有显著影响。东海证券基于此前的全面梳理，更新了金融支持房地产16条颁布实施以来房地产行业债权融资规模、银行涉房资产规模与风险状况。

金融支持房地产16条颁布实施以来，大中型银行对示范开发商支持力度较大，房地产对公贷款有所增长。虽然限售大范围放松，但受需求不足与提前还款影响，个人住房贷款有所减少。测算结果显示，上市银行持有房地产资产规模有所下降。

在资产质量方面，开发商流动性压力持续存在，对公房地产贷款不良率明显上升；此外，生成端压力上升，规模增长缓慢致分母端稀释效应下降，个人住房贷款不良率也有所上升。从节奏上看，2022年，上市银行涉房资产不良率上升斜率较大，2023年以来明显放缓。银行业经营受到的影响出现分化，涉房资产占比低、不良确认力度大的银行有望实现较快规模增长与较早风险出清。

在房地产行业债权融资方面，对公房地产贷款有所增长，个人住房贷款下降。测算至2023年9月末，房地产行业从金融机构获得的债权融资规模为58.2万亿元，与上次跟踪时（截至2022年9月30日）相比，下降4920亿元。

从结构上看，房地产开发贷款受政策支持增加5000亿元，海外债（按汇率转换为人民币计价）增加1270.29亿元，增量主要来自2023年第一季度；因提前还款与居民住房需求变弱，个人住房贷款减少4900亿元；其他融资受监管或市场因素影响也有所减少，其中，投向房地产资金信托减少2318亿元，MBS减少2919亿元，其他对公房地产贷款减少1100亿元。

在上市银行涉及房地产行业资产规模方面，对公房地产贷款增加，投资与表外下降。5家样本股份制银行涉房资产中，对公房地产贷款规模略有增长，其他承担信用风险的资产（主要包括表内非标+债券投资、表外承诺）以及不承担信用风险的资产（主要包括主承销债券、理财资金投资、代销信托产品及私募债等）规模有所下降。

测算2023年6月末上市银行涉及房地产行业资产规模约为47.65万亿元，较2022年6月末下降7600亿元，约为贷款总额的30.4%，下降4个百分点；其中，个人住房贷款为34.21万亿元，房地产对公贷款为8.47万亿元，贷款以外承担信用风险资产为2.33万亿元，不承担信用风险资产为2.64万亿元，分别下降124亿元、增加5100亿元、下降1700亿元、下降10900亿元。

在房地产资产质量方面，2022年不良贷款率上升幅度较大，2023年则明显放缓。在持续存在流动性压力的背景下，开发商信用风险继续上升，测算19家样本银行对公房地产贷款加权平均不良贷款率从3.08%（2022年6月末）上升至4.28%（2023年6月末）；其中，国有大行对公房地产贷款不良贷款率由4.17%上升至5.76%。

2023年以来，房地产风险上升节奏已明显放缓，部分房地产资产占比较低及确认力度较大的中小银行有望率先实现房地产不良资产的出清。

从节奏上看，2022年住房销售规模下降明显，开发商流动性压力集中凸显，导致对公房地产贷款不良率快速上升；2023年以来，住房销售降幅收窄，开发商信贷违约面积明显收敛，不良斜率明显放缓。部分银行业绩说明会反馈与数据表现一致，认为现阶段对公房地产不良生成明显下降。

生成端压力上升，同时规模增长缓慢致分母端稀释效应下降，个人住房贷款不良率也有所上升。测算19家样本上市银行个人住房贷款加权平均不良贷款率从0.34%（2022年6月末）上升至0.45%（2023年6月末）；其中，国有大行由0.3%上升至0.44%。节奏上与对公房地产不良贷款率相似，2022年下半年斜率较大，2023年上半年斜率明显放缓。

2022年以来，信贷发力点主要在制造业、普惠及政府领域，这些领域信贷规模实现较快增长，而房地产行业信贷增长乏力。受此影响，房地产资产占比较高的股份制银行与中西部中小银行资产增速较慢，国有大行与经济发达地区中小银行规模增长较快。由此可见，银行业资产规模增长出现明显分化。

由于销售回款主导房地产开发商融资周期，在销售端持续低迷的情况下，开发商流动性仍面临一定的压力，银行业涉房资产信用风险压力仍将存在。尽管如此，2023年以来房地产风险上升节奏已经明显放缓，部分房地产资产占比较低以及确认力度较大的中小银行有望率先实现房地产不良资产的出清。基于此判断，未来银行资产质量的优劣表现也会出现分化。

展望未来，压制银行板块估值的因素有望逐步消融。第一，中央政治局释放强烈的稳增长信号，会议指出将继续实施稳健的货币政策，积极扩大国内需求，消费复苏利于筑牢经济企稳回升基础，银行业景气度有望回升。第二，会议同时强调要适时调整优化 房地产政策，有效防范化解地方债务风险，有利于缓解市场对银行资产质量的担忧。第 三，中特估背景下，央企考核中新加入ROE 与营业现金比率等指标，银行板块基本面稳健，高分红，低估值，安全边际高，随着经济企稳修复，经营质效有望提升，中长期来看 ，ROE 具有继续上行的潜质，估值重塑空间大。