地产松绑稳经济

近期消费、投资均有所走弱，叠加地产的疲软和出口的下滑，四季度中国经济再度面临下行压力。

二十大报告提出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。发展是党执政兴国的第一要务。2023年是“十四五”承上启下的一年，如何稳增长或将是政策的核心，这不仅关系到“十四五”目标的实现，更关系到为实现二〇三五年远景目标打下坚实基础。

如何稳经济呢？不论从对经济的直接拉动，还是从政策的乘数效应，以及居民的财富效应看，稳地产或许是当下稳经济最高效的策略。

近期稳地产的政策暖风开始了。首先是地产松绑政策进一步加码：11月8日，交易商协会指出，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（简称“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；11 月 14 日，银保监会、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》；11月23日，央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融十六条”）；11月28日，证监会在房企股权融资方面做出了调整优化（简称“第三支箭”）。

其次是货币政策超预期降准。11月25日，人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

12月将召开二十大后的首次中央经济工作会议，市场对推出进一步的稳地产措施，以及更为全面系统的稳增长政策翘首以盼。当前A股已经从底部有所企稳，估值极具吸引力，如果进一步的稳增长政策能够落地，2023年市场大反转可期，以金融、地产为代表的顺周期板块有望引领市场。

经济再受疫情扰动

临近年关，疫情再度多发散发，对经济产生了一定的扰动。根据国家卫健委的数据，截至11月25日，全国新增新冠确诊病例3474例，其中境外输入病例69例，本土病例3405例。从分布来看，新增病例超过100例的省份（直辖市）包括广东、北京、山西、重庆、河南、四川、黑龙江、云南、内蒙古、山东和河北，疫情的多发散发几乎覆盖了全国所有的省份。

实际上，10月经济已经显露出一定的转弱迹象，工业、投资、消费和出口都出现了一定程度的回落。正如国家统计局新闻发言人付凌晖回答记者提问时指出的，“10月份国际环境更趋复杂严峻，世界经济下行风险在上升，国内疫情防控压力比较大，‘需求收缩、供给冲击、预期转弱’三重压力叠加，对经济运行的影响加大。”

具体来看，10月份，规模以上工业增加值同比实际增长5.0%，比上月回落1.3个百分点。1-10月，全国固定资产投资（不含农户）同比增长5.8%，比1-9月回落0.1个百分点。从结构上看，基建投资提供了较强的支撑，而制造业投资和房地产投资有所走弱。1-10月制造业投资同比增长9.7%，比1-9月下降0.4个百分点；基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长8.7%，比1-9月上升0.1个百分点；房地产投资同比下降8.8%，比1-9月下降0.8个百分点。

相比经济其他部门，消费受疫情的冲击相对较大。10月份，社会消费品零售总额同比下降0.5%，比上月下滑了3个百分点，比8月的高点下降了5.9个百分点。即便是一直以来较为坚挺的出口，也在10月份出现了负增长。10月份出口（以美元计价）同比下滑0.3%，比上月大幅回落6个百分点，出口增速时隔28个月后首度转负。

从高频数据看，11月经济受到疫情的扰动在加大。广发证券认为，11月以来的数据显示，工业部门受疫情的影响相对偏小，物流和供应链也不会再出现二季度那样较明显的波动；地产销售绝对量低位企稳，但高基数下同比回落幅度仍较大；而商业半径（航班数据）、居民生活半径（地铁数据）的收缩依然比较明显，显示消费和服务业依然是疫情的主要影响领域。

当然，目前经济的困难是暂时的，中国经济的内在潜能依然巨大。由于2021年实现了8.1%的高增长，假设2022年能实现3.5%左右的增长，两年平均增速达到5.5%以上，仍是一个非常不错的成绩。

发展仍是第一要务

但是，如果这种经济下行压力一直持续到2023年，那么将意味着中国经济持续两年处于潜在增长以下，这对就业会形成较大的冲击，也会使企业信心受挫，有可能会影响中国经济整体的内生潜能。

经济学家任泽平指出，“是该全力拼经济了，发展是解决一切问题的硬道理，稳增长才能稳就业，才能化解各类风险。如果经济增长持续放缓，各种问题和风险就会暴露甚至激化。”

一方面，经济长期处于潜在增长水平以下，不利于稳就业，居民的收入也会大大受损。10月份全国调查失业率为5.5%，虽然比二季度有所下降，但仍高于疫情前5%左右的水平。而且，10月份大城市的调查失业率仍高达6%。更值得注意的是，中国有大量的灵活就业者，他们受到疫情的影响而收入大幅减少甚至失去工作。

与就业密切相关的就是居民收入增长放缓。三季度全国居民可支配收入（名义值）累计同比增长5.3%，比疫情前2019年的8.9%出现了明显下滑。收入增长的下降以及经济的持续放缓带来的不确定，让居民的消费能力下降，甚至不敢消费，这也是为何最近三年消费持续低于其他经济部门表现的重要原因，这对于释放国内巨大的消费潜能是不利的。

另一方面，经济长期处于潜在增长水平以下，企业的信心将受挫，进一步扩大再生产的能力和意愿将受到抑制。由于疫情的反复扰动，经济的正常周期被打断，哪怕是生意前景依然不错，企业家们也不敢贸然加大投资生产，因为他们害怕经济再度放缓，生产再度中断，订单突然消失。这种“预期转弱”和信心受挫一旦长期持续，还容易形成负反馈，即经济持续放缓，企业家信心不足不敢扩大再生产，这又会导致投资进一步的下降，使得经济进一步低迷。

2023年是“十四五”承上启下的一年，2023年能否使经济保持在合理区间，不仅关系到 “十四五”规划目标的实现，也关系到二〇三五年远景目标的实现。

二十大报告提出，全面建成社会主义现代化强国，总的战略安排是分两步走：从二〇二〇年到二〇三五年基本实现社会主义现代化，从二〇三五年到本世纪中叶把中国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。

虽然二十大报告中没有明确给出“人均国内生产总值达到中等发达国家水平”对应的经济增速，但我们从2020年11月，习近平总书记在《关于<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议>的说明》中对经济发展目标提到——在征求意见过程中，一些地方和部门建议，明确提出“十四五”经济增长速度目标，到2035年实现经济总量或人均收入翻一番目标。文件起草组经过认真研究和测算，认为从经济发展能力和条件看，中国经济有希望、有潜力保持长期平稳发展，到“十四五”末达到现行的高收入国家标准、到2035年实现经济总量或人均收入翻一番，是完全有可能的。

图1：报告新增确诊的地级市GDP占比持续上升

图2：工业企业利润负增长

要怎样的经济增速才能实现“十四五”末达到现行的高收入国家标准呢？天风证券测算，这要求“十四五”期间的人均GDP（美元不变价）年均增速约为4.6%左右。

实现二〇三五年人均国内生产总值迈上新的大台阶，达到中等发达国家水平，经济总量或人均收入翻一番的潜在增长诉求是多少呢？如果按照经济总量翻番来测算，则要求2021-2035年的年均经济增速是4.73%。

如果按照达到中等发达国家水平测算，天风证券认为，中国在2035年追上排名45左右国家所需年均的人均名义GDP增速约为7.6%-8.1%，剔除掉GDP平减指数后，对应的年平均实际增速约为4.5%-5%。因为中国经济增速在放缓，从15年的角度考虑，第一个五年的经济增速高一些，第二个五年居中，第三个五年低一些。所以，“十四五”期间隐含的平均经济增速要求预计是5.5%。

不论是从潜在经济增长的角度，还是从实现“十四五”规划目标和二〇三五年远景目标的角度，2023年都需要保持一个更好的经济增速。

11月26日，中国宏观经济论坛（CMF）举办宏观经济分析与预测报告（2022-2023）发布会。报告建议，综合考虑潜在增长率、衔接“十四五”和2035年远景目标，稳定就业和政府、企业和居民收入，稳定信心，建议2023年经济增长目标设定为5%。

十三届全国政协常委、全国政协经济委员会副主任杨伟民强调，未来5年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期，2023年非常重要非常艰巨的任务，就是促进经济增长重回合理区间，政策措施要聚焦到影响增长的关键点。

地产松绑能否见效

既然稳增长已经迫在眉睫，那么政策应该聚焦在哪些关键点上呢？房地产是其中一个关键点。

为了对冲疫情的负面影响，2022年以来也出台了一系列的稳增长政策，对于稳住经济大盘起到了重要的作用。但市场也似乎感觉到，这一轮的稳增长总体效果并不如以往经济周期，而且宽信用迟迟没能打通，这里面的一个关键节点就是地产。

2022年地产的持续低迷，不仅对经济形成了拖累，还大大影响了宽信用的落地，也影响稳增长政策的效力。由于居民资产中，房屋占比较大，房价的下跌也使居民财富缩水，对消费的恢复形成制约。

正如人民银行行长易纲在11月21日的“2022金融街论坛年会”上指出的，“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。”证监会主席易会满也在会上指出，“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

近期，稳地产的政策也开始发力了。首先是针对房企融资的“第二支箭”出台；其次预售资金监管制度的调整；再次是“金融十六条”的发布；此后又对房企股权融资进行松绑。

信达证券认为，“金融十六条”政策是二十大以来最清晰和全面的房地产金融指导思路，也是对这一轮房地产金融工作的系统指导和定调。

国信证券则认为，此次出台的“金融十六条”堪比2014年的“930新政”。对比 2014 年 9 月底，央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即 2014 年“930 新政”） 标志着房地产政策由调控转向刺激，进一步推动房地产市场全面回暖、支撑起地产股行情，本次政策中的诸多表述，象征性意义类似于 2014 年的“930 新政”。例如，鼓励各地合理化调整住房信贷政策将充分释放购房需求，支持存量债务的展期将有效避免房企继续爆雷，而久违的信托融资支持更是重要的信号。

图3：百城单月住宅销售面积及累计同比