管控二手房

监管政策正在向二手房市场蔓延。

2021年2月8日，深圳公布了全市3595个小区二手房成交指导价，成为二手房指导价格政策的“首试者”。随着深圳二手房指导价格政策威力效果初现，成都、西安、上海、无锡、宁波等城市也陆续跟进，出台了相关政策。

而在众多政策中，“二手房指导价”成了政府调控市场的一大利器——增大了二手住宅买方的资金压力，变相限制了需求。在调控的持续加码下，效果也十分显著，热点城市的楼市都得到了不同的降温。

平安证券表示，随着深圳等多地出台二手房价格参考机制，“限价”政策从新房市场扩散至二手房市场，避免“一二手倒挂”带来楼市热度居高不下、社会不公等问题，后续不排除指导价制度在更多热点城市落地，逐步实现中央“稳房价、稳地价、稳预期”目标。

未来房价或呈窄幅波动，行业由“土地红利+金融红利”迈向“管理红利”时代，更加考验房企成本及效率管控、产品议价等能力，叠加“三道红线”、“房贷集中度”融资新规下，信贷资源进一步向“好学生”集中，将加速行业优胜劣汰和集中度提升。

七城行动

2021年4月，住建部约谈了包括广州在内的多个城市，紧接着各个楼市热点城市就陆续出台了“二手房成交参考价”机制。截至目前，全国已经有7个城市陆续发布了二手房成交“参考价”机制，这些城市无一例外都是近年来“楼市热点城市”。

2月8日，深圳打响全国二手房限价第一枪，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，建立二手住房成交参考价格发布机制。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

深圳市住建局表示，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

3月2日，无锡迅速跟进，无锡住建局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，要求不得借用房屋所谓“学区房”等概念哄抬价格;不得以个别成交案例、局部价格变化炒作市场行情;不得鼓动卖家虚高报价;不得捏造虚假高价成交案例;将借鉴深圳等先行城市的经验做法逐步完善二手住房价格信息发布机制。之后，无锡集中排查8万余条在售房源信息，下架超4780条二手房违规房源。

3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在加强住房交易管理方面明确提出“建立二手住房成交参考价格发布机制”，这也是在深圳之后，第二个跟进该机制的城市。

成都市住建局表示，近期成都部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为，为提高二手住房信息透明度、促进理性交易，借鉴深圳等城市的做法，成都拟建立二手住房成交参考价格发布机制。

同时，成都还将进一步规范二手住房交易行为。一是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控;二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

5月28日，成都市正式建立了二手住房成交参考价格发布机制，备受关注的首批二手房参考价名单出炉，共涉及201个小区。相隔41天后的7月8日，成都市第二批共286个住宅小区二手房成交参考价格出炉。目前成都一共公布了487个住宅小区的参考价格。

随后，4月底，宁波市发布挂牌房源信息时，将实行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况（以按揭贷款成交案例为基准），及时公布所在小区同类房源最近相关交易价格信息。同时建立了热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批公布了112个学区房小区。引导和规范热点学区二手住房挂牌和交易行为，抑制热点学区二手住房价格的人为炒作和非理性上涨。

不仅如此，宁波对于二手房交易新一轮的暴击才刚刚开始。6月11日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市委网信办、宁波银保监局等7部门联合发布通知，决定在全市开展房地产市场专项整治工作。对二手房交易中存在的虚假房源、虚高价格、代办“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等违规行为进行专项整治。而整治时间则从7月持续到2022年12月。

7月8日，西安市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。西安市住建局表示，这是为坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，落实《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手住房市场信息透明，该通知自发布之日起施行。

上述通知称，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

西安市要求，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

西安市要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

6月29日，三亚市房地产中介协会发布《关于建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制的通知》。当日，三亚市房地产中介协会发布了5月份三亚市部分商业小区二手住宅成交参考价格表，共涉及20个小区。

三亚市房地产中介协会表示，将根据三亚市二手住宅交易情况，对当月交易量靠前的商业小区成交价格情况进行统计分析，并每月定期发布全市部分商业小区二手住宅成交参考价格表，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，促进房地产市场运行稳定。

而作为房地产风向标的上海，在7月9日正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。这是继2020年底规定新增房源交易核验环节之后，上海针对二手房市场管控的又一记重拳。

图1：2020年以来深圳等地二手房价出现明显上涨

图2：重点城市二手房成交面积占比

7月9日，上海市房管局召开本市规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

2020年11月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，开始对二手房进行房源核验，本操作规范于2020年12月15日起实施。不过当时核验的仅限于房产证、身份信息和抵押信息等，没有涉及价格。因此，2021年3月20日，上海链家一夜之间下架了2万多套二手房，待全部逐一核验房源真实性之后才重新上架发布。

实施二手房源价格核验是为了进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为，也是加强房地产市场调控和监管的重要举措。上海市房管局明确，各经纪机构和房地产信息服务平台企业要严格执行挂牌房源价格核验，按照国家和上海市法律法规，诚信守法经营。市房管局强调，对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，将会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。

下一步，上海市住建委、市房管局等八部门将开展上海市房地产市场秩序专项整顿规范工作，严格整治违规发布信息（含未经房源核验发布二手房源信息）、违规销售、扰乱市场秩序的违规违法行为，有效遏制市场乱象，促进上海房地产市场平稳健康发展。

亿翰智库表示，从2021年上半年的房地产市场调控政策来看，呈现出长短并行，全方位、体系化趋势明显的特征，即房地产市场调控的长效机制不断落地，短期调控工具逐渐体系化，总体上向全方位管控发展。

2021年上半年，“集中供地”政策出台，要求各地政府将土地出让集中公告、集中出让。结合2020年下半年出台的“三道红线”和“贷款集中度管理”政策在上半年的落地，可以看到，中央对房地产市场全局性的管控政策体系正在逐渐补全。“三道红线”管理房企的融资规模，“贷款集中度管理”政策同时管理房企的融资规模和购房者的贷款规模，“集中供地”管理地方政府的土地出让，从地方政府到房企再到金融机构，中央对房地产市场的管控力度在不断加强。

在地方政府对具体城市的调控政策上，同样表现出形成体系化、全方位管控的特点。从土地出让到新房再到二手房，是一个相互关联，相互影响的整体，要想控制住房价，只针对部分环节的调控容易导致整体失衡，比如只限制新房价格，会导致新房和二手房“价格倒挂”，房企生存困难等。

因此，2021年上半年，在土地出让上，部分城市实行“房价地价联动”的机制，以房价定地价。通过控制地价，政府希望在限房价的情况下为房地产开发预留一定的利润空间，减轻因土地价格过高传导给新房价格的压力。而对于较为市场化的二手房市场，地方政府出台“二手房指导价”予以管理。

亿翰智库认为，从土地市场到新房市场再到二手房市场，管控政策不断优化和深入，地方政府对房地产市场的管控力度也在逐渐加强。

管控背景

平安证券认为，深圳等地陆续出台二手房参考价格机制，主要有三方面背景。

第一，2020年以来，深圳、无锡等地二手房价格出现明显上涨。据国家统计局披露的数据，2021年6月，，深圳、无锡、宁波、成都、西安二手住宅价格指数同比分别增长8.7%、7.5%、9.0%、6.7%、7.8%，涨幅在70个大中城市中排名前列。

中指研究院的数据也显示，2021年年初，深圳市二手房价涨幅居前，根据国家统计局公布的70大中城市住宅价格指数的数据，深圳二手房价格指数较上年上涨14.1%，远高于其他一线城市6%-7%以及全国平均2.1%的涨幅，位居70城首位。同时，深圳市一二手房价格倒挂现象严重，其他一线城市新房均价均高于二手房，但深圳二手房均价较新房均价存在较大的倒挂价差。