房地产税来了

房地产税的靴子终于落地了。

10月23日，据新华社报道，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

房地产税作为税制改革和房地产长效机制的重要一环，在当前房地产市场调控进一步深入的背景下推出，更具有信号意义。

从政策演化来看，早在2011年，重庆和上海两市已宣布开征房产税，其后未能进一步推进，政策表述也多为“稳妥推进”，但近两年来开始提速、直到本次试点推出。本次试点可谓房地产税的“里程碑”时刻，但总体仍偏谨慎，全面开征仍需较长时间。

房地产税改革自2011年于上海和重庆开展试点以来，并没有新的推进，这一次增加试点城市，特别是人口流入集中、房价调控压力较大的一线城市和强二线城市有望纳入首批试点，表明房地产税改革进一步深入，有望在多种试点的基础上让房地产税成为一个常规的、全国性的税种。

不过，结合中国当前间接税为主的税制特点，针对保有环节征收的房产税重点在于调节收入分配差距，是“扎实推进共同富裕”的题中应有之义，也是房地产长效机制的重要组成部分，但在同房地产取得、流转和保有环节其他税种整合优化之前，对于地方财政收入的贡献或将有限。

从共同富裕的角度来看，房地产税制度或将保障刚需购房，打击投机型购房，有利于促进共同富裕。而从对经济影响来看，投机型购房需求的减少一方面会使得居民其他类型的投资增加，并有可能促进消费需求回升，另一方面也有可能抑制房地产企业投资开发热情。

政策之路

房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值，并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。房地产税是综合性概念，包括跟取得土地使用权、房地产开发、交易、持有等一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，包含在房地产税范畴内。

自市场化改革以来，中国房地产市场迅速发展，创造了GDP，解决了就业，贡献了财政税收，上下游带动诸多供应商，为经济社会的发展做出了贡献。但是房地产的发展已积累起巨额债务，产生了房地产风险、财政、金融风险的交织。同时，房价大涨导致了贫富分化和社会焦虑，抑制了创新和消费，提高了制造业的要素成本。

房地产贡献的财政税收包括房地产相关税收以及土地出让收入，分属一般公共预算和政府性基金预算。其中，相关税收包括开发环节的耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及交易环节的增值税、契税、印花税和居民转让环节的增值税和个人所得税，同时还包括经营性房地产的房产税等。粤开证券认为，总体上看，中国房地产行业税收的特点有：一是侧重增量、轻存量;二是侧重开发和交易环节，轻保有环节;三是税种种类较多，未来可能要结合房地产税进行相应整合。

根据《中国税务年鉴》以及财政部数据，2019年房地产行业税收为2.62万亿元，占全国税收的16.6%，占全国财政收入的13.8%;土地出让收入为7.25万亿元，占政府性基金预算收入的85.8%。如果以“两本”预算（预算报告+预算草案）加总计算房地产对全国财政收入的贡献，房地产贡献9.87万亿元，占“两本”预算之和的35.9%，故可大致认为房地产对全国财税的贡献为35.9%，考虑到土地出让收入主要是地方政府收入，该比例还将上升。

此次试点以及公众每次热议的是房地产税，而非有一字之差的房产税。房产税在中国的历史较长，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。房产税主要针对城镇的经营性住房，对个人所有非营业用的房产免予征税;区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

从2010年起，房地产税制度改革被多次提及。2010年11月1日，国务院发布《国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，其中明确提及要加快财税体制改革，积极构建有利于转变经济发展方式的财税体制，并研究推进房地产税改革。2011年1月27日，上海和重庆于同日发布《关于开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，宣布将于2011年1月28日对部分个人住房征收房产税。

表1：国内房地产“热门”城市综合排名前20

2013年3月，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，继续调控的同时，提出加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，推进房地产税制改革，立法意味渐浓。而在2017年5月2日，全国人大常委会在2017年立法工作计划中将房地产税列为“预备及研究论证项目”。

2021年以来，房地产税改革加速推进，国家及相关部门多次在公开场合提及推动房地产税立法工作。3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中明确要推进房地产税立法。5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

10月15日，习近平总书记在《求是》发表重要文章《扎实推动共同富裕》，再度提及“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，强调要推进房地产税试点工作，同时表明房地产税立法改革的符合共同富裕主题，对高收入的规范和调节也是房地产税立法改革的重要目的之一。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会决议授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

此次，最突出的变化就是对居住用房地产征税的试点范围进一步扩大，不再局限于重庆、上海两地。决定第一条明确规范本次试点的范围：“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。”

另外，本次房地产税试点由国务院直接出台具体办法，地方政府制定具体细则，有一定“因地制宜”的操作空间。决定第二条规定“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。”由国务院制定具体办法可以保证此次改革的力度有效性，以探索未来推行全国的有效办法。但此次试点也未放弃地方政府一定的灵活性，地方政府可以根据当地实际情况制定细则。

此次试点工作期限较长达到五年，充分考量了房地产税改革任务的复杂性和艰巨性，防止对经济和市场造成巨大影响。中国居民资产中住房占比明显偏高，已经达到GDP的386.3%，明显超过美国（224.7%）、欧元区（302.8%）和英国（255.4%）水平。如果房地产税改革在全国范围内的推行引发房价的普遍性回落，将通过财富效应拖累消费和经济增长。为积累更多经验，也是对改革难度的充分考量，文件明确试点工作的时限长达五年：“本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。”

大势所趋

随着中国城镇居民人均住房建筑面积接近40平方米、套户比超过1、城镇化率超过60%，住宅整体短缺的时代即将结束，同时房产税的“商业模式”要明显好于土地出让。因此，不管是站在房地产市场基本面的角度，还是站在政府的角度，房产税代替土地出让金自然是大势所趋。

招商证券表示，完善地方税种、调节财富分配、调控房地产市场等或均是目的。但从中长期重要性排序来讲，完善地方税种和调节财富分配可能更靠前。

从国外经验观察，调控房地产短周期市场更多是依靠交易环节做文章而非持有环节;从第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定中“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”的表述看，短期试点推出对于中长期引导房地产市场稳定的预期，打击投机炒房行为或有帮助，简单说，房地产税有利于压低投机等行为放大的市场短周期波幅，而房地产市场中枢的演绎仍决定于供需关系。当前，市场短期需求下行压力仍较大，投机行为一定程度上已受到较大抑制;而中长期看，判断健康供需关系下（尤其是供应制约），房价稳定向上。

粤开证券认为，从理论的角度来讲，房地产税的开征是大势所趋，有四个原因。

第一，任何一个税种，第一位的功能是筹集财政收入，尤其是在当下更为重要，经过房地产强力调控，土地市场遇冷，政府土地出让收入快速下行，尤其是以往对土地财政依赖度较高的地方，往后看要有新的税种弥补土地财政收入的不足，所以筹集财政收入需要房地产税。9月土地出让收入增速当月同比-11.2%，连续三个月负增长。

第二，房地产税能够调节房地产财富的公平分配，促进共同富裕。

第三，房地产税有利于构建地方税体系。营改增之后地方政府缺乏主体税种，目前地方税主要包括土地增值税、契税、城镇土地使用税等，基本属于小税种。未来要构建地方税体系，房地产税是很好的组成部分，因为房地产是不动产，地方政府可以非常清晰地知道当地居民拥有哪些房产，征多少税率比较合适。当地居民会根据当地的公共服务提供情况来选择用脚投票，能够更好实现居民与政府的良性互动。

第四，中国未来税制改革的方向是要提高直接税的比重，而房地产税就是直接税。

西部证券认为，房地产税或有三点意图：国际经验显示，房产税（并非房地产税）的收入主要被用于教育、公共设施等方面，即，国内房地产税落地的用意之一或是增加税源、缓解财税支出压力，增加公共福利。此外，房地产税落地或还有调节社会结构，防止房产相关的资产性收入加剧贫富分化;以及助力“十四五”经济结构转型的意图。

首先，房价大幅波动会对一般型消费形成挤出。很多人认为房价下跌会导致“资产缩水”进而掣肘消费，事实上房价过快上涨亦会对消费产生挤出。以房价收入比较高的上海及北京为例。在社零消费中“吃”是最为大众、日常、接地气的消费。2014年直至疫前，每次新建住宅价格同比大涨，上海与北京“吃”的商品消费同比增速（剔除食品通胀因素）中枢又会下移;相反每次新建住宅价格同比回落，上海与北京“吃”的商品消费同比增速（剔除食品通胀因素）中枢又会回升。这在一定程度上反映了高房价对大众消费存在挤出效应。

其次，国际经验证明抚养比触底回升后，地产过热容易触发经济危机。上世纪90年代初的日本、2008年的美国以及2009-2011年的欧洲均出现了经济危机，且皆与地产泡沫破灭有关。上述三次地产泡沫破灭有两点共性。一方面，经济危机前国际清算银行（BIS）的信贷缺口指标（超过预警值10%）均提示了地产市场呈现泡沫化迹象;另一方面，经济危机爆发前上述三个经济体均迎来抚养比拐点。事实上，中国抚养比在2011年已经拐头回升，由此可见，一旦中国地产市场整体过热就容易出现经济风险。