楼市政策频出，市场反应积极
作者： 吴辉时隔小半年，新一轮史诗级稳楼市政策来袭，存量房贷利率再次迎来下调，二套房首付比例降至历史最低，系列举措能否让楼市信心恢复，释放需求让消费者心动购房，促进房地产市场止跌回稳，还有待时间的检验。
多项史诗级利好房地产政策出台
9月24日，国新办举办“金融支持经济高质量发展”新闻发布会，宣布多项利好房地产的政策，涉及降准、降息、调降存量房贷利率、降低二套房首付比例等多项重磅举措。这一史诗级组合拳，政策力度空前。
具体包括：1.降准降息：近期将下调存款准备金率50BP，年内可能进一步下调25—50BP，预计LPR（贷款市场报价利率） 和存款利率下调20—25BP；2.引导银行降低存量房贷利率，平均下降0.5个百分点左右；3.全国层面统一首套、二套房最低首付比例为15%，创历史最低；4.优化保障性住房再贷款政策，将保障性住房再贷款政策中人民银行的资金支持比例由60%提高至100%；5.将房企存量融资展期、经营性物业贷款等两项房地产金融政策文件期限延期至2026年底，缓解房企压力；6.支持收购房企存量土地。
业内人士表示，此次一揽子政策支持力度大，涵盖需求、供给两端，是继今年5月17日政策后再度开启的新一轮稳楼市政策。今年5月17日，央行、金融监管总局接连发布3条关于房地产住房贷款方面的通知，从贷款利率、首付比例和公积金贷款利率三方面进行了调整。包括首套、二套房最低首付比例分别降至15%、25%；取消商业贷款利率下限；下调公积金贷款利率等。
中国人民银行行长潘功胜在新闻发布会上透露，存量房贷利率下调0.5个百分点，平均每年可减少家庭利息支出1500亿元左右，如果按照70%的边际消费倾向来计算，能够为消费带来约1000亿元增量。
“整体来看，下调二套房房贷最低首付比例至15%，政策力度空前，相信这些举措将加速房地产行业基本面探底回升。”东莞证券分析师何敏仪认为，二套房首付比例的下调，有助于加速一、二手房置换链条的打通流转。
9月26日，中央政治局会议召开。大规模经济刺激政策呼之欲出，力度为近年空前。政治局会议提到，要“促进房地产市场止跌回稳”，这是首次出现的表述，彰显维稳房地产市场的决心。
一线城市楼市也松绑
具体到一线城市，也陆续在给楼市松绑。
9月29日晚，上海围绕限购、金融和财税三方面率先发力。具体政策内容包括，缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限、优化个人住房贷款的有关政策、调整增值税征免年限等7个方面。上海此番楼市新政被业界称为“沪七条”。
上海市出台的“沪七条”楼市新政，极大地降低了购房成本，有望提振楼市热度。据分析师测算，以购房者认购1000万元的房源为第二套住房为例，本次调整前，首付款约为350万元，在调整后则为250万元，减少了100万元，减负效应明显。若对比历史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出，当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。
9月30日晚，北京楼市松绑“靴子”终落地。北京市住房和城乡建设委员会等6部门联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》称，10月1日起，北京将缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限。
目前，全国范围内的房贷利率和首付比例都已下行到历史最低位，限购政策也颇为宽松，但在业内看来，市场行情仍有提振空间。其中，一线城市的限购等政策调整在于提振市场信心，吸引那些曾经无购房资格，但有购买力的人群。
财政部出台房地产平稳发展举措
全民关注的财政部会议如期召开，并抛出了重磅的一揽子政策，房地产如何“止跌回稳”更清晰了。
10月12日，国新办举办新闻发布会，财政部相关负责人出席发布会，介绍“加大财政政策逆周期调节力度，推动经济高质量发展”有关情况。
房地产方面，财政部副部长廖岷表示，下一步将积极研究出台有利于房地产平稳发展的措施，主要有三方面考虑：一是允许专项债用于土地储备，主要是考虑到当前闲置未开发土地较多，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，利于减少闲置土地，增强土地供给调控能力。二是支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障性安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。三是及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。
此次财政部进一步明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，促进市场“去库存”，推动房地产市场供需平衡。综合来看，盘活闲置存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，支持房企合理退地、换地，对于地方政府、房企等均将产生实质性利好。
存量房贷利率调为LPR–30BP
就在财政部会议同一日，千呼万唤的存量房贷调整细则出炉。
10月12日，包括国有大行、股份行及城商行在内的多家银行正式发布存量房贷利率批量调整细则，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR–30BP（基点）。10月25日，银行将对符合条件的存量商业性个人住房贷款利率进行批量调整，无须客户申请，不收取任何费用。
央行等主管部门政策发布后，当晚，工行、建行、农行、中行和交行很快发布关于批量调整存量房贷的公告。多家银行通过官方微信公众号发布了公告，表示将于2024年10月12日通过官方网站、官方微信公众号、贷款经办行、客服电话等渠道发布实施细则，并于10月31日之前对存量房贷利率实行批量调整，敬请广大用户留意。
回顾上一次存量房贷利率调整，还是去年8月31日，央行、金融监管总局发文，决定自同年9月25日起，对符合条件的存量首套住房贷款进行利率下调。随后，多家银行发布公告，将于2023年9月25日起批量下调存量首套住房贷款利率，并明确了操作细则。其中，最低贷款利率可以做到LPR–20BP。
释放利息节省支出促消费
目前已知9月20日公布的5年期及以上LPR是3.85%，若首套、二套及以上住房房贷统一按照LPR–30BP来调整，则高于3.55%的房贷利率统一调整为3.55%，低于3.55%的不调整。需要注意的是，本次只涉及住宅商贷，不涉及公积金，也不涉及公寓商铺的商业贷款。
若年内LPR继续下调，那么存量房贷的贷款利率还将继续下探3.55%。
至于具体到个人每个月可以省多少钱，还需自己算算或看接下来的还款计划。以深圳为例，在2019年高峰期买房的人，调整后的利率普遍都是LPR+30BP即4.5%，现在调整为3.55%，降了95个基点。按300万元纯商业贷款额计算，贷款30年，等额本息，4.5%的利率月供是15200.56元，3.55%的利率的月供是14150.05元，月供节省1645.35元。
当郑州市民刘先生听到存量房贷款利率下调的消息后，感到非常期待。他说：“2017年我在郑州买房，当时房贷利率5.85%，贷款总额136万元，每月需还款8000多元。去年经过一次统一调整后，房贷利率降到现在的4.2%，每月还款金额6800多元，节省了1000多元的利息。现在若降到3.55%，那我的利息还会节省近千元。”
分析人士认为，新一轮稳楼市政策，为房地产市场注入了强劲动力。一方面，首套、二套存量房贷利率的下调，直接降低了居民购房成本，释放利息促进居民消费，为经济平稳运行提供支持；另一方面，二套房首付比例下调，连同降息，进一步降低了改善型购房者成本，释放改善型购房需求。
（责任编辑：白利倩）