三位沪漂律师眼中的动迁图鉴

2022年7月24日，上海市黄浦区建国东路68街坊、67街坊（东块）“旧改”生效，黄浦区成片二级旧里以下房屋改造收官，这也标志着历经三十年的上海成片二级旧里以下房屋改造全面完成。

“旧里拆改”贯穿了许多上海人几十年来的生活，它将这座城市的陈旧面貌粉碎，再飞快地更新重组。我第一次与律师周楠见面时，她所属的律所对面的征收地块还被铁皮包围。大半年后我们再见，相同位置上一栋巍峨大厦正拔地而起。

“成片旧改”落幕一年，但对经历动迁的居民来说，它的影响并不会随着老房子的消失而停止。周楠告诉我，签订补偿协议并不全然意味着拿到丰厚的补偿、去开启美好新生活，不少人面临的是长达几年的经济纠纷，以及亲人间无法弥合的久远隔阂。她的一位委托客户的老屋就在律所对面，“现在房子全都推平了，但（他们家里人）还在打官司，钱还分不清”。

征收和因它而来的数百万乃至上千万的补偿款，某种程度上承载了几代上海人的过去和未来。而像周楠这样，以动迁款分割纠纷为主营业务的律师，既是上海旧貌新颜极速更迭的见证者，也是无数个普通家庭因此争斗不休的调停人。

爆发的动迁案

在“90后”律师周楠眼中，动迁款内部分割案件数“爆炸式”增长发生在2020年。这一年，她正式成为律师，进入曾实习过的律师事务所工作，所里四十多人，一半都埋头于相关案件，“天天都在搞动迁，搞得真是头晕”。

周楠供职的律所作为上海黄浦区住房保障局的法律顾问之一，与黄浦区第三房屋征收事务所对接，每天都需要有律师在动迁基地值班，而最日常的值班工作，就是接受居民咨询。

第一次走进值班室时，周楠就为里面的环境所震惊，“烟雾缭绕的”。执业前，她对律师的印象是“高端”“精英”“做公司上市业务”，其大多源自学生时代追过的电视剧《何以笙箫默》。但处理动迁业务的律师工作的氛围，颠覆了她的全部职业想象。

这个来自云南小城的女孩，既难以适应“很社会”的旧改经办人，也听不明白本地人的上海口音。但仅仅三年过去，她已经表现得游刃有余，不只能从当事人混乱的叙述里快速切中案件症结，也基本能听懂带有各式情绪的上海话。

周楠将这样的转变，归结于大量案例的积累：“大概是2018年黄浦区动迁开始启动，起步阶段每个基地都不熟悉，拆得也比较慢，做一个基地要半年到一年。案子基数大、居民基数大，打官司的人就多。”

沪上知名律所的合伙人雷敬祺对动迁纠纷案件的井喷，有着更为具象的认识：“单是去年黄浦区法院接受的案件号就排到了三万八千多件，我估计至少一半以上，将近两万件是属于‘旧改’利益分配的案件。”

近几年，雷敬祺逐渐将业务重心转移到“旧改”征收领域。2020年至2021年的高峰期，他常一天连轴接待四五批客户，单次咨询就要占去一到两个小时，遇上复杂案件，甚至会耗掉一整个上午，“确实忙得连喝水的时间都没有”。

相较于后辈周楠，执业十七年的雷敬祺接触动迁纠纷的时间要更早。2011年是他记忆里的一个重要节点，“在那以前，动迁主体是开发商，矛盾焦点存在于被拆迁人跟开发商之间，律师参与能争取到的利益空间比较大。那段时间的补偿力度也可能较大，老百姓心中就有一个感觉，拆迁（催生）暴发户。2011年以后，拆迁变为政府统一征收，施行阳光政策，补偿标准统一，每笔钱的一分一厘都和你说得很清楚”。从那之后，雷敬祺接手的案件，“普遍变为居民内部的争斗”。

按照现行规定，一个地块二轮征询的签约比例达到85%以上，征收协议即可生效。但针对动辄数百万的补偿款，动迁组不会裁定分配份额，都需居民内部进行协商，纠纷也自此而生。周楠工作的律所曾驻守的某动迁基地，涉及拆迁的共有两三千户，其中为了动迁款闹上法庭的约有一两百户，“每个基地的（纠纷产生）比率不一定，但也蛮多的，毕竟有那么多个基地”。

“旧改”有着明显的地域特色。在上海，征收的房屋涉及公房和私房。公房确权时要辨明承租人和同住人，而私房大致分为售后公房、老私房和商品房，其征收利益的归属主体是产权人，但因为复杂的历史沿革，前两类房产的产权人认定在现实中同样困难重重。

雷敬祺代理过一起虹口区的案件，要拆迁的老私房只有一张形成于1951年土改时期、“写有老祖宗名字”的土地使用证，“老祖宗有四个子女，房子是其中一个子女的下一代建的，签订征收协议后，这个人也去世了。之后有其他家族成员提出，土地证是老祖宗的，补偿款应该作为遗产进行分配”。这套房产的征收补偿款近一千万元，涉及相关继承人及户籍在册人员将近三十人，仅追加主体就花费了法院大量精力，接下来还要厘清房屋加建、遗产继承等多个复杂问题。

虽然所有执业律师都能承揽动迁纠纷业务，但雷敬祺和周楠认为，只有专攻这一类案件的律师，才能摸清流程中的各项隐秘环节。比如动迁款分割的矛盾，以周楠的经验来看，最好在承租人签署结算单、钱款发放之前解决，“谈不拢就要尽快找律师帮你做保全”。但律师在申请保全时，又会遭遇新问题，“以常人的理解，我跟你打官司做保全，肯定是要冻结你名下的钱款。但动迁案不一样，要冻结的钱在动迁组，还没到你口袋里边”。

在黄浦区法院立案时，周楠常遇到同行弄错保全主体的情况，这类错误造成了不必要的时间浪费，而时间在一定程度上决定了最后实际利益的分配。

“如果钱发下去了，你很可能会面临打赢官司，但拿不出来钱的尴尬问题。”周楠说起自己经手的几个案例，公房的承租人大多年迈，补偿款到手后就直接转给子女或其他亲属，“法院判下来你是有份的，但后面去申请执行时，一个老人，名下没有任何房产、资金，你怎么执行？执行不到钱的！”

赔偿款争夺战

“我这就算享受过福利分房吗？”六十岁的阿君一把将房产证拍在桌上，气冲冲地嚷起来。这个穿着一条印花连衣裙，妆容精致、气质出众的女人难以相信——早年父亲留下、自己出钱认购的公房，居然会影响到二十年后婆家的动迁款分配。

夏日高温天的周末，商厦物业关闭了空调，会议室里只有一台风扇送来短暂清凉。阿君摇着扇子试图让自己冷静下来，坐在对面的律师韩迎春不紧不慢地向她解释，按照上海“94方案”（即《关于出售公有住房的暂行办法》）以低于市场的价格购买公房并办理产证，也算享受过国家福利。

“户籍在册”“（成年后）户口最后一次迁入后居住满一年”“他处未享受过福利性质分房”——按照公房“同住人”资格认定需要同时具备的三个条件，阿君被“一票否决”了。眼见妻子争夺份额无望，一旁的丈夫阿丰连忙递上自己为房屋缴纳水电煤费用的凭证，借此证明自己曾在这间十多平方米的老房子里居住过，应享有动迁补偿款的分配权。

即将和亲哥一家对簿公堂，阿丰的焦虑显而易见，他反复描述自己同学夫妻的败诉案例，又拿着一个模糊的地址，催促韩迎春去调查哥哥家也可能享受过的福利房：“他们在那分了房的呀，你没查到吗，不能去房产交易中心调材料吗？”

“你不要说，你听我说。他们的情况不一定就是告诉你的那样。”面对情绪激动的客户，韩迎春的态度颇为强势。与我之前见过的周楠与雷敬祺不同，57岁的韩迎春身上有着满溢的热情，接待客户时说话率直，中气十足。

“我们开通了很多先河性的案例。”第一次见面时，韩迎春自信地向我展示自己的过往成绩，说起承办案例的细节也是信手拈来。在“旧改”征收的圈子里，她算是小有名气，熟人多称她一声“韩姐”。因为过手的案子多，新委托人来了，问清情况，“只要他说的属实”，“韩姐”就能对最终的分配情况作出较为准确的判断。

在韩迎春看来，影响一桩动迁共有纠纷判决结果的关键因素主要有三个：法律上的明文规定、已经形成条文或内部共识的裁判口径，以及主审法官的裁判意向。时间不同，法院做出的判决也不尽相同，“同一个案子在进行过程中，走到半道，咔嚓，口径变了”。只有积累颇深、嗅觉敏感的征收律师，才能及时发觉司法裁判口径的调整，把握法官微妙的态度转变。

她对自己办理过的一起案件印象深刻，“祖上留下来的房子，表哥跟表妹两个人的户口在里面，都没实际住过。早年申请变更承租人时，表妹同意表哥做了承租人”。按现有规定，表妹不符合同住人条件，四百余万元赔偿款都应归属韩迎春的当事人。但在开庭前，法官致电韩迎春，问她能否“做做当事人工作”，适当让渡部分利益。

“法官有自由裁量权，他的法律视角更广阔，是站在更高层级的公平正义的角度来权衡案件。你虽然变更成了承租人，但是经过对方同意的，而且你也享受过福利分房。”韩迎春理解到了这点，几次劝说当事人主动分给表妹50万元，以避免更大的损失风险，但对方却不为所动。

最终判决时，这笔赔偿款被一分为二，韩迎春的当事人只拿到了其中一半。对于这样的结果，“好胜”的韩迎春却不认为自己败了：“我已经明确嗅到了案件的意向，用我的专业提醒你，但你不肯听。”

“专业”是韩迎春放在嘴边的口头禅。而“调材料”，是她和搭档谢骞律师共同认定的、体现律师专业性的核心技能。比如，能否调到对手方或其他权利人的福利分房的证据，往往影响着案件判决的走向。

“没做过这个的律师，根本不知道去哪儿调！有人认为是单位分的房子，就去单位调，结果单位都消失好多年了。”多年工作下来，韩迎春攒了不少经验：大量的材料会存在物业；其中，大型事业单位有自己的物业管理体系，资料一般存放在专门的档案室；小型企业多归并在房管局下属的物业；而涉及重大市政工程建设的项目，会把材料归并到档案馆。