楼市出降税大招，影响几何？

2024年12月1日起，如果你买了房，但还没缴契税，那么恭喜你，你的契税按照新的规定执行。

就在2024年12月2日下午，《理财》记者在河南省新乡市平原示范区税务局不动产缴税窗口发现，柜台旁边已经摆放明显纸质材料提醒：契税按照新规走。

现场碰到一位来缴税的胡先生，他拿着新出炉的契税完税凭证说：“今天来缴两套房的契税，一套124平方米，一套138平方米，新政实施后，我的契税少缴了1万多元，省下来的钱可以抵2年物业费了。”

楼市新政核心点

2024年11月12日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，13日税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

具体而言，此次新规的核心为以下几点：

一是购买家庭唯一及第二套住房不超140平方米按1%征收契税；二是城市取消普通住宅标准后购房满2年再销售免征增值税；三是将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点；四是对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

面积为140平方米以上的唯一或第二套住房，分别减按1.5%、2%的税率征收契税。北京、上海、广州和深圳也能享受购买第二套住房契税优惠政策。

降税后省多少钱？

相比降息而言，降低契税显然更为直观地降低了购房者的购买成本。

从政策导向来看，这次政策对于一线城市或购买二套房的准业主更利好。

新政前，对于普通住宅契税大致在1%―1.5%，非普通住宅则是3%，统一为140平方米1%的税率，对于一、二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方米以下，契税的大幅优惠可以大大节省购房支出。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90―140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。对于100万元的购房款，一线城市契税从3万元减少到1万元，减少了2/3；而其他城市契税从1.5%下调到1%，减少了1/3。“契税下调影响重大，可以直接激活中大户型房子的认购，即对于90―140平方米、140平方米以上的住房，都带来税费成本的减少，是对改善性住房需求的实实在在提振。”

以北京为例，政策优化前，满2年非普通住宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500―200）/1.05×5%，即14.3万元。政策优化后满2年原非普通住宅也可免征增值税，原应缴增值税则可全部节省。

国家税务总局最新数据显示，政策实施5日以来，全国共有36.4万户家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。其中，个人购买140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房优惠政策减税74.1亿元，个人购买140平方米以上家庭唯一和第二套住房优惠政策减税9.9亿元。政策实施后，个人购买住房享受1%的契税最低优惠税率的家庭比例，达到全部受惠家庭的92.4%，较政策实施前提高了17.4个百分点。由于此次将北京、上海、广州、深圳4个城市购买家庭第二套住房也纳入了政策范围，4个城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元，有效降低了居民购房成本。

税收政策进一步促进了购房需求的释放，助力房地产市场止跌回稳。国家税务总局数据显示，2024年12月1日至5日，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北京、上海、广州、深圳同比分别增长62.2%、87.2%、27.5%和66.4%。

同策研究院研究总监宋红卫表示：“财政部契税政策是在积极落实房地产行业止跌回稳的战略导向，契税调低，能够降低购房交易成本，不仅能够促进新房市场止跌回稳，还能加快二手房市场活跃度上升，进而能够加快二手房与新房直接的传导链条，对于楼市信心及预期恢复有积极影响。契税降低，叠加首付比例以及按揭贷款利率的下降，效果会更加明显。”

土地增值税下调0.5%

国家税务总局2024年11月13日发布公告，为更好发挥土地增值税调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。本公告自2024年12月1日起施行。

土地增值税作为地方财政收入的重要来源，其预征率直接影响到房地产开发的成本及整体市场的活跃程度。

政府希望通过降低土地增值税预征率，来刺激市场的活跃度，拉动房地产交易，进而带动上下游行业的发展。从某种意义上看，这是一种温和的刺激措施，旨在保持房地产市场的稳定。

对个人而言，若是法拍房涉及给企业代缴的土地增值税，则个人成本也会直接降低。

此次调整影响有多大？

在房地产交易中，税费一直是一笔不小的开支。这次税费调整，意味着一些购房交易可以省下几十万元税款。这对一线城市大量的置换需求是极大利好，鼓励有房居民改善住房。非普通住宅的税收政策与普通住宅看齐，是对大户型、改善性住宅消费的有力支持。

在中原地产首席分析师张大伟看来，契税调整主要是惠及90至140平方米的购房群体，而增值税主要影响“豪宅”改善群体。本次税费减免对于刚需基本没有影响，政策的重点是拉动改善，特别是一线城市的改善性购房。

张大伟表示，对于新房来说，重点是契税；对于二手房来说，除了契税外，还有增值税和个税，后两者对二手房交易影响最大。

2024年1月，北京对普通住宅的认定标准进行了修订。在调整之前，北京住房市场上大约有70%的房源被归类为非普通住宅；而经过这次调整后，情况发生了逆转，70%的房源转而被认定为普通住宅。

张大伟说，按照之前的标准，北京新房大约有30%的住宅是“豪宅”。此次增值税调整，也就意味着，这约30%比例的新房，将受到税费减免影响。

二手房方面，张大伟表示，北京二手房成交比例中，超过140平方米肯定是非普通住宅，这部分市场整体大约比例在8%。另外，叠加部分成交价格较高的房源，约15%左右的二手房会有增值税减免。

举例来说，在此之前，如果是140平方米以上的非普通住宅，总价1200万元，房东购入价800万元，仅差额增值税已高达20万元以上。新政落地后，平均单套减少的增值税有望超过20万元。

（责任编辑：白利倩）