房企变现，机构抄底地产交易齿轮加速转动

房地产政策优化之下，头部房企纷纷加快处置资产，积极回笼资金，盘活经营。

根据中指研究院数据，2024年2月，房地产行业共进行10笔并购，比前一月减少7笔，但金额提升，其中8笔披露金额的交易，涉及资金142.2亿元，环比增加53.8%，平均单笔交易规模17.8亿元，环比增加149.9%。

其中，万达集团2月出售了海口、呼和浩特的万达广场，在全国出售的万达广场已达12座。富力地产（02777.HK）以62.47 亿港元，出售了英国伦敦的住宅项目One Nine Elms。

民营房企之外，一些国资背景的房企亦面临经营压力，中国金茂（00817.HK）、华侨城A（000069）、首开股份（600376）等将资产摆上货架。

市场的另一端，房地产商遇到的麻烦，正为投资机构带来逢低吸纳的机会。近期，投资机构加码不动产的热情升温，大手笔交易频频出现。

2024年1月24日，出资额400亿元、定位专业投资于存量资产盘活领域的综合性基金⸺国有企业存量资产优化升级（北京）股权投资基金（有限合伙）宣告成立。

而此前的2023年12月31日，新华保险（01366.HK）与中金资本运营有限公司（简称“中金资本”）签署有限合伙协议，共同设立基金，这只规模100 亿元的基金，正是定位于不动产投资。

“买在无人问津处，卖在人声鼎沸时”。处在深度调整周期的中国房地产市场，受压资产的淘金良机或已出现。

存量资产盘活破局，商业资产升温

流动性压力之下，房企出售资产的意愿在提升，越来越多的优质资产被推向市场。与此同时，投资机构亦未放弃“捡漏”机会。两股力量双向奔赴，客观上推动着房地产并购市场的活跃。

中指研究院数据显示，2021―2023年，A股与房企及房地产相关的资产并购事件达1117项，其中，2021年343 项、2022 年370 项、2023 年404项，逐年上升的趋势明显。

商业资产交易活跃

国内房地产市场交易最活跃的资产，首当其冲是商业类项目。

2023年，成交的大宗商业项目数量相较于2022年接近翻倍，2020年、2021年相关交易仅零星推进（表1）。这反映出，房企资产求售心切。

据不完全统计，2021―2023年，包括万达集团、ST世茂（600823）、大悦城（000031）、华侨城A、中国金茂等在内的至少15家房企，出售了27个亿元以上规模的项目。仅这些项目的交易规模达到1024.36亿元。

粗略来看，这些被出售的项目，主要是商业广场、豪华酒店、写字楼、产业园及物流仓储园等，以一线城市的核心资产居多。

比如，2024年1月22日，碧桂园（02007.HK）在广州产权交易所挂牌转让多项资产，包括广州增城区凤凰城酒店、番禺区碧桂园藏珑府办公楼、碧桂园中心甲级写字楼、凤凰城永旺商业物业等，估价合计38.18亿元。这家主营住宅的房企，一出手却是商业项目，在业内颇为常见。

万达集团在全国出售的12座万达广场，则位于上海、广州、广西北海、青海西宁、浙江湖州等城市。旗下商业资产的套现，助力王健林渡过资金难关。

2022 年第三季度，绿地控股（600606）管理层曾表示，计划在接下去的3年出售约2000亿元资产，包括自持商业、办公楼和酒店等，每年安排转让约500亿元至700亿元资产。截至2023年第三季度，绿地控股完成了批量的5000万元以上市场化的大单，成交总金额约290亿元。

商业项目的出售方，大致包括两大类。一是已出险的民企，其通过出售项目股权，换取现金、偿还债务，例如，世茂集团（00813.HK）、碧桂园、华夏幸福（600340）等；另一类是国资背景的房企，其业绩下滑，通过资产变现，以提高经营的安全边界，如大悦城、华侨城A、华润置地（01109.HK）。

为换取流动性，头部房企普遍折价出售资产。

2022 年11 月，绿地控股美国子公司以5.04亿美元，将洛杉矶市中心最高的公寓楼THEA at Metropolis售予一家非上市公司Northland。尽管该次交易的金额创下洛杉矶单一出租物业的销售纪录，但低于绿地控股最初6.95亿美元的报价。这座高59层的公寓楼，是绿地集团在洛杉矶市中心的第4 个项目。据悉，报价6.95 亿美元，亦不足以覆盖项目的开发成本。

随着诸多商业资产摆上货架，市场一定程度上出现了“供过于求”的局面，去化道路仍然漫长。

2024 年1 月22 日，融创中国（01918.HK）旗下成都施柏阁酒店、融创堇悦酒店公开拍卖，在即将拉开帷幕之际被紧急撤回，原因在于缺乏竞拍者。尽管吸引了超过4000 人围观，但拍卖最终无一人报名。此前，融创中国已有多个文旅项目在上架后无人问津。业内类似遇冷的项目，为数不少。

目前来看，房企旗下的商业资产存量规模及占比多寡，或影响其存量资产盘活速度。类似龙湖集团（00960.HK）、新城控股（601155）、万科A等自持商业占比较大的房企，有望进一步盘活资产。2024年1月14日，万科集团发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，将七大区域的商业业务、印力集团统一并入其中，将旗下商业地产发展提高到新的高度。

住宅项目出售加速

出让商业资产的同时，房企也在加速出售住宅类资产，普遍的做法是转让旗下住宅开发项目的股权、项目公司股权。

Wind数据显示，2020―2023年，A股市场有中国铁建（601186）、华侨城A、大悦城、阳光城（000671）、ST泰禾（000732）、金科股份（000656）、金融街（000402）、中洲控股（000042）等8家房企宣布对外出售资产，交易项目超过40项，总交易规模超过635亿元（表2）。

同期，港股市场，华润置地、中海地产、融创中国、碧桂园、中国恒大（03333.HK）、世茂集团、雅居乐集团（03383.HK）等超过20家房企有对外出售资产，项目超过72项，总交易规模达到676.76亿元。

这些出手的房企，债务违约不违约的都有，国资和民企都有，普遍都是资金紧张，盘活存量资产、回笼资金意向迫切。

例如，作为中粮集团旗下唯一的地产业务平台，大悦城过去3年举债向千亿销售额狂奔。但财报显示，2023 年，大悦城营收367.83 亿元，同比下滑7.06%，归母净利润-14.65 亿元。

表1：2020—2023年国内头部房企出售的部分大宗资产项目

曾经以欢乐谷等主题公园为抓手，打造了“文旅+地产”模式的华侨城，2023 年年报数据显示，归母净利润为亏损64.92 亿元。2023 年10 月，深圳欢乐谷过山车“雪域雄鹰”项目发生车辆碰撞事故，引发社会关注。

主营建筑与工程的中国铁建，一口气出售中铁十四局20.98%股权、中铁十八局19.7%股权、中铁二十局29.59%股权、中铁城建28.31%股权，背后原因不详。但众所周知，作为房地产链条上的一环，建筑公司的业绩也深受影响。

事实上，房企相继出现债务违约之后，住宅地产项目的并购相当沉寂。

2021 年爆雷的中国恒大，仅在2022年2月、3月分三次向中航信托、五矿国际信托、光大兴陇信托转售若干项目公司股权以“自救”。2023 年12月，中国恒大向光大信托转让一家项目公司，负责位于上海北外滩的商住办项目。

2023 年8 月，碧桂园首次宣布债务违约之后，于当月底通过“债转股”，向建滔集团（00148.HK）发行3.5 亿股股份，用于抵偿2.7 亿港元债务。除此之外，碧桂园鲜有住宅资产出售举动。

在A股市场，除了债务风险暴露较早的泰禾集团、金科股份相对密集转让住宅地产项目之外，其他住宅类开发商也仅有少数项目零星转手。

表2：2020—2023年住宅类头部房企出售资产的主要情况

数据显示，2023年，全国商品房销售额达到11.66万亿元，同期，商办用房开发投资额超过1.18亿元，商业地产的规模仅为前者10%左右。但最近3年，全国商业地产项目资产交易规模1024.36 亿元，与住宅开发类资产交易规模1300亿元，相差不远。

这反映出，一方面，房企对优质住宅类资产惜售；另一方面，住宅“供过于求”比商业类资产严重，变现难度更大。形成反差的是，商业类资产昔日却被认为是“去化难、重资产”。

从原因看，一二线城市地段优越、高质量的房产，往往易于直接面对C端的普通买家销售，回笼资金，而无需推至大宗并购市场；而非一二线的住宅地产项目，在如今市场需求疲软的背景下，也难以向B端投资机构转手股权，获得套现。

尽管成交难度不小，对资金的渴求，推动越来越多的住宅类房企步入出售资产的阵营。从时间来看，A股和港股的头部房企，过去3年出售的资产项目超过112项，其中2020年仅有2 项，2022 年则达到8 项，2023 年达到20项（表2）。相关存量资产的盘活正在破局。

涉房类企业房地产业务艰难“去化”

头部房企之外，近年也有越来越多涉房上市公司剥离房地产及物业管理业务，其方式主要是出售股权（表3）。

例如，中铝国际（2068.HK/601068）出售匀都置业100%股权；洲际油气（600759）处置谷埠街国际商贸城以及持有的正和商管、正和物业、惠姆资产100%股权；海马汽车（000572）出售海马物业100%股权等。

总体来看，这些交易套现较为艰难、折价明显。

2023年4月，手握大量房地产的“东北药茅”长春高新（000661），宣布要剥离地产业务以聚焦主业。但当年11 月25 日公告显示，这一计划最终失败。

同年6月，顺鑫农业（000860）以30.98亿元挂牌出售全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司100%股权，之后多次下调挂牌价格，11 月初已降至22.588亿元，相比首次挂牌价跌幅超过27%。幸运的是，这一交易于12月上旬完成。

2024年1月，拉夏贝尔（603157）上海总部大楼流拍，其拍卖价9.5亿相当于评估价13.5亿元的7折。有传闻称，上海的市场行情是“7折开始谈”。尽管一线城市也折价明显，但可以预见，剥离房地产业务的交易仍将持续。