养老革命

这个世界正在加速变老。

焦虑与变化一同到来。去哪儿养老？ 谁来照顾我？有多少钱才能放心老去？一个个问题给社会治理能力带来新的课题，也给企业带来新的危机和挑战。这种转变不仅关系到人口结构的调整，更关系到产业结构和社会经济的深刻变革。如何应对长寿时代带来的挑战，如何让长寿时代不伴随贫困和疾病，是整个人类面临的全球性的大问题，甚至是关系人类未来发展方向和生死存亡的问题。

本期策划，我们将深度剖析养老产业的底层逻辑，拆解代表企业解决方案，还原这场养老革命的思路与对策。

拧巴的养老业

养老服务产业有着巨大的经济价值和市场潜力，被称之为“朝阳产业”。而另一方面，则是养老产业发展供求失衡，资源未能实现优化配置的现实。

“天伦之乐”“儿孙满堂”“子孙绕膝”是传统社会幸福晚年生活的生动写照。而在今天，频频登上热搜的确是“养老金缺口”“延迟退休”“养老骗局”等一系列涉及老龄化社会的话题，它们频频撩拨公众敏感的神经，让大家的“养老焦虑”常常应激性流露。

人口老龄化形势带来的挑战，以至于我们都还没有做好充分的准备。因此，关于中国未备先老、未富先老的担忧总是引发讨论。这些担忧的核心是2个问题：哪种养老方式最靠谱？体面地老去要多少钱？

由蚂蚁金服和富达国际联合发布的2018《中国养老前景调查报告》显示，年轻人认为他们至少需要163万元才能过上舒适的退休生活。然而，根据当前的储蓄状况和银行存款利率推算，在不进行投资的情况下，他们需要59年的时间才能存到足够的资金。

据相关学术研究测算，如果考虑到通货膨胀因素，一个人如果在2028年之后退休，假设养老时长20年，至少需要准备300万元，才能过上体面的养老生活。如果在一线城市、不幸得了重病，这个数字可能还要翻倍。

理想前景和实践困局

“十一五”期间，上海率先提出“9073”工程，居家养老、社区养老和机构养老人数比例为90：7：3，即97%的老人将以居家为主，和子女生活在一起或者依托社区养老服务中心提供日间照料，这是现阶段中国专家推崇的养老模式。

传统社会中占据主导地位的是自给自足的小农经济，家庭也成为养老的最主要力量。但是随着市场经济的快速发展，社会化分工的精细化程度也相应提升，国人的价值观念及家庭观也开始有所转变。虽然现阶段而言，家庭依然是承担养老责任的主要主体，社会养老尚未达到其应有规模。然而根据我国养老事业及社会发展的现状可以推断出，家庭在养老方面的作用呈现出逐步弱化趋势，传统的单纯依赖家庭的养老模式终将会被取代，社会化养老才是养老产业发展的主流趋势。

这些因素拼凑出养老产业的现实图景。一方面，养老服务产业有着巨大的经济价值和市场潜力，被称之为“朝阳产业”。未来百年，社会将面临两个大的叠加，其一长寿社会和数据社会的叠加;其二，老一辈高龄护理需求与新退休一代不断追求高品质的生活和医疗健康的需求叠加，中国的养老产业将迎来黄金发展期，长寿经济蓄势待发。

而另一方面，则是养老产业发展供求失衡，资源未能实现优化配置的现实。表现为养老服务供求结构结构紧张，养老服务体系不健全，养老产品和服务相对匮乏，缺乏专业人才，服务水平比较低，产业间发展不均衡，未形成产业链带动效应等现实困境。

总之，养老产业需求端和供给端都存在问题。这导致养老机构数量总供给不足，但区域供给又相对过剩，总需求旺盛但有效需求又不足并存的格局。

据预测，“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化，养老院缺口巨大。但另一方面，养老机构还存在着供给相对过剩问题。受制于地价、审批等原因，养老机构布局与老年人分布不匹配，以至于中心城区养老院数量少、规模小，入住率高，“一床难求”，可郊区那些环境优美、规模较大的养老院由于位置原因入住率偏低，产生严重不协调和资源浪费。

此外，养老成本的现实困境也限制了养老产业发展。实际情况中，基础设施好、服务质量高的养老机构通常价格昂贵，大多数老年人难以承担;而价格便宜的养老机构往往基础设施差，服务又落后，难以保障老年人的需求。

养老产业很赚钱？

养老被成为“朝阳产业”甚至“支柱产业”，再加上国家支持养老产业发展的优惠政策和财政补贴支持，吸引了众多投资者的目光。然而，详细了解养老产业会发现，这一行盈利并不容易，真正能分得蛋糕的企业并不多。

有学者在北京地区展开的调查显示，养老机构只需要1～3年就可以回收投资的比例只有4.6%，有19.5%的机构表示需要4～6年可以回收投资，有13.5%的机构需要7～10年才能够回收投资，而有62.4%的机构需要10年以上才能够回收投资。这些数据表明绝大多数养老机构的收益并不高，需要回收投资的周期相对都比较长。

养老机构的盈亏状况如何？调查显示养老机构处于盈余状态的占4.0%，基本持平的占32.8%，稍有亏损的占32.6%，严重亏损的占30.7%，收益甚至不能完全覆盖成本。而且，这已经是在政府提供补贴和优惠政策后的结果。调查显示，北京市养老机构获得过政府财政补贴的比例高达82.7%。

一个养老机构的成本包括房租、人力成本、水电气、硬件设备税收，上述调查结果显示，这些养老机构的护理人员，2016年平均拿到的月税后工资仅为2788元。养老服务是拼服务质量的行业，偏低的工资降低了产业吸引力，造成了一种恶性循环：优秀人才进不来，服务品质不能保证，产业升级缓慢，导致老年人依然不愿意住进养老院。

这实际上将养老产业框进了一个三角关系中。养老机构收入的上限是老年客户群体的收入水平，收费下限则是员工工资水平，盈亏关键则在于政府补贴力度。上下天花板间没有给养老机构留下太多的空间，多数企业只能在其间挣扎。

面对“钱难赚”的现实困局，企业开拓出更多产业嫁接形式，涌现出以房养老、以地养老、旅游养老、PPP（政府与社会资本合作）养老等新模式，用资源共享、相互促进、资金反哺等方式增加利益点，获得优惠政策，实现盈利。

这或许是未来养老产业发展的方向之一。

参考资料：乔晓春：《养老产业为何兴旺不起来？》

养老模式多面观

无论“地产+养老”模式还是“金融产品+养老”模式，都会使得传统意义上的养老产业带来新的变化。

2010年美国挚信资本宣布投资亲和源1亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团签约，万科正式宣布全面进军养老地产。另外，首创、保利、华润等品牌先后专门成立养老产业研究团队;泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。

近年以来，品牌房企、寿险机构、金融机构纷纷进军养老地产，进行商业模式创新，这是否意味着养老地产、养老型金融的春天即将到来？

无论“地产+养老”模式还是“金融产品+养老”模式，都会给传统意义上的养老产业带来新的变化。

养老地产商业模式一窥

养老地产，是“养老+地产”的一类开发模式一一复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近胜的生活方式完整镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。

一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：

房屋销售模式分为两种：一是，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营;二是，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院……

营销模式来看，主要为会员制一一例如亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。

资源最大化是养老地产商业模式是主要方面，通过可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，达成多赢的格局……

养老地产下的新生活方式

由于国内养老产业仍处于起步期，无论是硬件还是软件，都属于前期探索阶段。传统的养老机构基本处于微利状态，大都需要相关补贴才能维持运转。

事实上，中国的养老地产，基本都是学习美国的CCRC社区。CCRC是一种复合式的老年社区，结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年大学和乡村俱乐部运营、互助社区管理和养老保险的经营理念，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务问题，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。

这种独特的运作和赢利模式，对老年消费者有很强吸引力，适合身体健康、可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。通常典型的CCRC社区由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家，从而构筑了养老社区的全产品线。

养老地产的发展前景来看，首先，国内正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场已经悄然浮现。数据显示，截至2009年底，国内1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万，占11.4%，他们之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。我国有失能老人1036万、半失能老人2123万，共占老年人口总数的18.9%，他们不同程度地需要提供护理照料服务。国内老龄产业协会相关专家曾表示：“到2020年，中国的老龄人口比例将进一步加快，来势迅猛。”

再者，国内养老服务行业尚处于起步阶段，面临消费市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大多位于同一起跑线上，市场竞争程度低。

除了养老地产方面，正在飞速发展，金融在养老问题上也发挥日益重要的作用。

金融加码，打造养老“生态圈”

随着养老金规模增大，存在运营管理、保值增值的难题。不少金融机构瞄准老年市场，探索推出多样化的养老金融产品。

那么，目前的养老金融服务对百姓又有什么影响？

虽然银行养老金融市场出现萌芽，但许多老年人还是选择“存钱养老”

某位老人在某银行购买了30万元某养老产品分期付息储蓄存款，存期5年，按月付息，产品风险低，收益率还比同类产品高0.2%左右。之前他的收入都存定期，期限内整存整取。现在办了这款养老储蓄，每月计利息，利息还能接着存入账户，“息生息”。

“除了收益要稳定，老年人还有一些特殊的附加需求，比如需要更多精神关照，也有健康管理需求。这些小事银行都想到了，我们心理上感觉挺受用的。平时还有一些小福利，比如超市优惠、购书折扣等增值服务。”很多老人对银行的服务比较满意。

在金融服务相对发达的一线城市，银行网点遍布，理财信息充裕，百姓金融观念相对成熟，不少老年人选择在银行购买新型理财产品。而在三四线城市，更多老年人还是选择“存钱养老”。