中国房地产价格形成机制博弈分析

摘 要：本文通过对房地产市场的四个参与者即政府、开发商、银行和消费者的行为做了深入分析，在对四个主体的行为分析的基础上，进一步阐述了房地产价格形成的内在机理，论证了房地产价格形成的客观条件，最后提出调节房地产价格的根本性措施。

关键词：房地产价格； 政府行为； 竞争与博弈

中图分类号：F740 文献标识码：A 文章编号：1006-3315（2013）06-166-001

一、房地产价格变动的一般性规律

土地是稀缺资源，供给量维持在较为稳定的水平上，如果没有新开发的土地或者耕地保持一定量不变，那么可用于工业生产和商住的土地的供给曲线就是一条垂直与需求轴的直线。从经济史的角度来看，土地的价格是伴随着经济发展而不断上涨的，土地的价格一直是经济利益体争论的焦点。从农村流入城市的富余劳动力和城市原有居民对城市土地形成庞大的需求，最终促使土地价格上涨。所以土地价格随着城市化发展而上涨是个普遍规律。同时，房地产作为耐用商品，它同时具有消费属性和投资属性，作为消费属性的部分构成房地产市场的刚性需求，作为投资属性的部分构成房地产市场的投资需求，这两大需求往往同时存在，拥有刚需的消费者同时也可能作为投资者，这样一来房地产价格的形成不仅仅与城市化有关，还跟金融体系的运行机制有密切关系。

二、土地供给者与开发商之间的均衡

土地的所有者的行为在房地产价格形成中至关重要。在土地私有制条件下，土地拥有者与开发商之间的交易形成土地价格，随着经济发展，土地所有者意识到土地的增值空间，就会采取“惜售”行为来抬高价格。在土地公有制条件下，土地属于国家，国家通过拍卖的方式出售土地。对于耕地来说，国家补偿给土地承包者一定的损失，这一部分损失仅限于承包年限内按一定价格折算的经营收入，因此补偿成本是很低的。地方政府的土地拍卖收入作为地方财政的来源之一，由于市场需求随经济发展不断旺盛，即使土地属于国家，土地拍卖价格也会居高不下。两种所有制都无法避免市场的变化，但是，在私有制前提下土地增值的收益属于个人，公有制前提下，土地收益属于全体国民，至少，属于全民的财产有可能通过转移支付再流到全体消费者手里。在土地公有制制度下，全体消费者委托政府管理社会，消费者与政府是委托与代理的关系，所以，不可避免的会产生政府寻租行为。事实上，谁出价最高，谁就可以拥有土地的开发权。如果不存在信息不对称和政府寻租行为，那么土地拍卖价格会较现在高出很多。开发商通过贿赂个别官员，进入拍卖资格队伍中，实际上是政府对房地产开放商数量的限制，从市场的需求方来看，是减少开发商对土地的需求，因此土地价格较市场真实情况是偏低的。开发商的寻租成本也可以看成拍卖价格中的一部分，最终的土地拍卖价格是政府与开发商共同制定的，是二者行为博弈的均衡点，这个均衡价格低于市场真实价格，高于土地交易的账面价格。

三、银行、开发商和政府之间的均衡

银行在自身利益最大化原则下，对那些回报率高的行业提供资金融通。房地产价格只要持续上涨，开发商就可以按期支付银行贷款。银行也愿意贷款给房地产开发商，因为不仅仅是房地产价格持续上涨，开放商的还款能力较强，而且还是因为房地产作为不动产可以抵押，即使开发商无法按期支付贷款，银行也有固定抵押物，只要房价持续上涨，银行的利益就不会受到损失。所以，在对待房价的问题上，银行与开发商是有共同利益的，他们构成了一个互相依赖的关系，在房地产市场中，银行与开发商都会选择使得自身与对方的利益都实现最大化的策略。如果对房地产价格进行管制，在强大的需求之下，交易不会停止，反而会转为地下，在不公开、不透明的状态下，消费者的议价能力更低，这不但不会抑制房价过快上涨，反而会造成房地产市场非理性发展，甚至会造成房价进一步上涨。如果对银行进行调控，通过收紧银根，提高利率来抑制房地产开发投资，开发商的融资成本上升势必会把利息支出转嫁到房产价格上，开发商不会因为利率上升就退出市场，所以调控的结果不但不会降低房价，反而更加重了消费者的负担，高利率使得金融机构获利，高房价使得开发商获利，调控的结果使得财富向利益集团流动。政府在调控房价的行为中没有积极性，一是因为调控行为不能降低价格，二是因为调节金融机构利率后的影响无法预料，如果由于金融机构的利率水平变动影响到实体经济的健康发展，最终将不利于政府的税收。

四、消费者与开发商、银行之间的博弈

通过上述分析，开发商、银行和政府都不希望房价走低，唯独消费者希望房价降低，这其中还不包括有投机动机的消费者。对房地产有投机行为的消费者也希望房地产价格持续上涨，所以市场中真正主张降低房价的利益体的力量十分有限。刚性需求者的议价能力是最低的，加上信息不对称的存在，消费者对房地产价格的形成过程不甚了解，政府在土地出让中的信息披露不公开、不透明、不及时，加大了消费者对市场真实情况认识的难度，形成高房价的现象在市场主体的博弈中显得合情合理，没有强大的市场力量会主动去改变这种均衡，除非来自消费者的利益诉求力量越来越大，最终迫使消费者与利益集团进行斗争才有可能使既得利益集团让出部分利益。但是，有一条是市场主体都改变不了的，那就是经济发展的本质规律。

五、围绕房地产价格问题争论的焦点

房价高是不可避免，也没有主动调整的动力，人们真正抱怨的不该是房价高的原因，而应该是土地增值部分的所属与运用。土地属于国有，土地收益也应该属于全体公民，如何利用这笔财富才是最需要探讨的问题。归根结底高房价的形成有垄断的因素、也有市场的因素，但无论如何，房地产开发商的利润空间应该降低，政府土地收入应该取之于民用之于民。开发商占有了垄断利润，并且这个利润分配给银行和政府寻租人员，这部分财富可以通过政府变职能而吸收过来。降低开发商垄断利润，财富重新回流到政府手里。政府的土地收入和一部分开发商垄断利润应该投入到公共设施建设，保障安居工程建设等民生工程上。当前最大的问题是政府的行为没有更好的规范，政府权力没有得到约束，土地财富的运用没有通过全体消费者的认可。政府在财政支出上不够透明，缺乏有效的监督机制，这些是高房价背后深层次的原因。解决高房价问题就一定要从根本上入手，促进市场化改革，首先就要改变政府的职能，如果政府职能不能转变，就会形成政府与市场之间的割裂，最终造就了游刃在市场与政府之间的利益集团。