西岸梦中心，一个“还江于民”的商业样本

对上海本地人来说，位于徐汇滨江南段的“GateM西岸梦中心”（以下简称“梦中心”）是一个周末休闲的新地标。这个开放式商业项目2024年9月开业，就坐落在黄浦江畔，拥有近800米长的滨江岸线—在黄浦江两岸45公里贯通的公共空间范围内，这里是唯一一处紧贴江岸线的滨水商业设置。人们喜欢来这里吃饭、喝咖啡、遛宠、看演出和玩滑板，或者，什么都不做，仅仅只是坐在岸边的阶梯上发呆。

平日，每天有2万到3万人在这里驻足游览，而到了周末，这个数字是每日5万到6万人。去年国庆假期是个高峰，平均每日吸引了大约8万人前来。

事实上，梦中心并非全新事物，而是个曾一度易主的旧改项目。它的建造计划最早始于2012年，第一任业主是香港兰桂坊集团、美国梦工厂和上海华人文化产业投资基金，该项目属于“西岸传媒港”规划中的一环，由香港欧华尔等知名建筑公司负责设计。到了2019年，国企上海西岸开发集团接手了挂牌出售的梦中心，并通过招标的方式找到了民企华之门资本联合开发和运营。

在华之门资本副总经理陈俭看来，接手梦中心就像是在完成一篇“命题作文”。早在改造初期，梦中心就有了“三横三纵”的整体动线规划，“三横”中的一条就是位于项目西侧的知名美术馆大道龙腾大道，另一条是贯穿南北建筑群的中轴线梦中心大道；东侧则是令人瞩目的800米滨江岸线。“大的路网规划已经有了，西岸本身也有十多年发展文化艺术的历史。我们要考虑的是如何将这些在地性元素和商业业态更好地结合。”

在陈俭的构想中，梦中心应该是一个让人愿意走一走、坐一坐和到处游逛的场所，而这一设想的实现首先依赖于项目的定位。西岸板块最大的资源优势就是“稀缺的江景”，但它的周边本身以CBD和豪宅为主，工作日来消费的大部分是附近的客群。由于缺乏足够的自然客流，华之门给了梦中心一个明确的定位—目的性商业，并紧紧围绕这一定位开展招商、运营、市场营销等工作。

从布局来看，梦中心的总建筑面积为16.2万平方米，从北到南共包含演艺文化、可持续时尚、微度假休闲、梦工场和现象级城市户外五大功能分区，一共11栋建筑单体，由北到南依次按照1至12号的顺序排序（注：没有11号楼）。这些关键词的拟定并非凭空想象，而是基于区域的整体规划和项目实际的改造进展。

北拥西岸穹顶艺术中心和西岸大剧院，并与油罐艺术中心相衔接，梦中心延伸了美术馆大道的文化基调。由此，梦中心在北区顺势引入了一批强目的性的文化品牌，并强调文化与商业属性的融合。比如，3号楼的一层引入了运动品牌斯凯奇，二层是以建筑和设计为主题的群岛BOOKS书店，三层则是室内livehouse演出场馆瓦肆VASest。

根据大舍建筑设计事务所的主持建筑师柳亦春的介绍，这种混合的业态部分来源于他们的提案。梦中心易主后，项目主要的设计工作被委托给了大舍建筑和总部位于荷兰的MVRDV，前者负责北部建筑群的改造，后者负责南部的改造。

在梦中心项目重启之初，西岸集团曾邀请大舍围绕9号楼（2号楼和4号楼的前身）做了一项前期研究。研究聚焦于业态构成与内外空间的关系。由于人们进入文化场馆的频次其实是低于进入商业环境的，“通过文化与商业的混合，商业的人流可以有意识或无意识地补足文化空间的运营，反过来，文化的元素或氛围也会影响商业空间的美学和设计定位。”柳亦春对《第一财经》杂志说。

在常规的商业品牌方面，北区还引入了On昂跑、nicerice好饭等时尚零售品牌。引进的原因正是在于它们与文化艺术有着较强的关联性，在日常的店面运营中，梦中心也会鼓励这些品牌去策划与文化、展览深度结合的短期快闪活动，从而突出和其他线下商业的不同。

陈俭认为，品牌愿意来到梦中心，还是想要借助滨江这一“地利”，呈现出更多元化的概念、内容和活动，“在这样的场景下，值得把所有的传统业态都重做一遍，让它们变得不一样”。

一栋名为滨水市集BLOOMARKET的三层建筑连接了南北两个区。BLOOMARKET是梦中心的主力店之一，主要售卖云贵川、潮汕、闽南等本土化餐食，同时经营着开放式酒吧、宠物用品零售等业态。它的一二层被大型植被装点得郁郁葱葱，通体无柱的设计和单层达7米的挑高营造出开阔感。

这栋建筑的前身是上海水泥厂遗留下来的废料仓库，至今已有百余年历史。改造前的仓库仅存骨架结构，MVRDV保留了这一工业风特色，置入了玻璃幕墙，安装了醒目的橙色外部悬挂楼梯，这些改动增加了建筑的开放性和流动性。无需绕行，游客穿越该市集就可以由北区直接抵达南区。对长时间在建筑内停留的顾客来说，他们可以在这个升级版的“大时代”体验一站式美食，还有巨大的落地窗带来的阳光和江景。

BLOOMARKET的设想部分借鉴了荷兰鹿特丹的拱形菜市场，后者同样由MVRDV操刀。“他们发现凡是全球一线城市，都会有一个城市地标级别的超级市场。”一位华之门资本的工作人员对《第一财经》杂志说。在建筑的顶层，华之门还预留了一个近2000平方米的空间，作为自身策展和品牌举办文化活动的场所，它也能支撑起梦中心的部分场地收入。

除了BLOOMARKET，MVRDV对橙色的偏好还延伸到了梦中心整体，尤其是对南区的改造上。和水泥厂的废仓库类似，位于梦中心南区的筒仓同样有着百年历史，MVRDV为它置入了一组橙色的立体步道系统，沿着它拾级而上，可以直达二楼的观景露台。筒仓已有的内部结构刚好适合户外运动品牌，最终顺利租给了岩石攀岩馆。

除攀岩外，南区的主要业态还包括酒店、滑板等。类似这样的业态切中了消费需求的变化：疫情结束之后，户外和运动变得越来越热门。另一方面，这一业态布局也是对西岸整体发展思路的承接—随着西岸不断向南延伸，都市体育产业被定调为未来区域发展的新抓手。

对华之门来说，这个项目要解决的另一关键性问题，是在招商过程中考虑江景与品牌的结合。

陈俭和团队在沿江的800米岸线上布局的大多是餐饮品牌，比如BlueBottleCoffee蓝瓶咖啡、PieBird、DRUNKBAKER等等。餐饮品牌的优势是可以最大程度利用江边空间（设置外摆），让人们可以一边用餐，一边眺望江景。为了避免业态过于单一，华之门还在其中穿插了一些有特色的运动零售品牌，比如NewBalance的第一家跑步店，以及靠近江岸的滑板场等。

而在建筑设计的部分，建筑师思考的是如何在现有基础之上，增强800米的滨江景观与内部建筑的互动。

柳亦春首先看重的是空间的公共性。“所谓公共空间的角度，就是跳出建筑具体的商业或文化功能去看待它。当建筑身处江边，未来有可能变成大众不管有目的还是无目的都会抵达的地点时，我认为应该先处理好建筑和黄浦江之间的关系。”

在这一点上，建筑师们和业主方达成了共识。陈俭表示，考虑到景观资源的均衡性和规划的层次感，靠近水岸线的第一排楼不能过高，体量也不能太大，以免挡住后排建筑的视线。同时，由于800米滨江岸线为南北向，对东西向的景观渗透有限，因此需要通过连廊和楼梯等设计，想办法将黄浦江的景观引入到城市里来。

在现任建筑师接手前，梦中心已经构建出一个立体步道系统，但仍存在可改进之处。原设计中，两条位于二层的天桥连接了梦中心和西侧的传媒港商务区，地下车库未来也希望能相互连通，但原天桥系统基本只局限于二层，宽度也较窄。同时，原设计的建筑体量较为集中，一定程度上限制了整体的流动性和景观体验。

为了更好地利用江景资源，部分北区建筑的二层体量被缩小，东西向和南北向的空间得以全部打通。在原有天桥的基础上，建筑师还增加了天桥的宽度和数量，包括三层的外部连廊系统，最大化地提供能够观赏江景的平台。

通过改造，一个细密的景观视线网络被创造出来。建筑体量的分散还留下了更多视野缝隙，即便是离滨江线较远的1号楼、3号楼、5号楼，也能通过这些缝隙看到黄浦江，实现后方建筑与江景的直接联系。

“人们在经过商铺和跨过天桥时，无论在哪一层，都能享有特别好的观江视线。”柳亦春说。这样的空间布局让人们得以在小尺度空间中欣赏江景。

这类公共空间的改造意味着步入空间的人即使不消费，也能享受滨江的景观。6号楼之间的“网红阶梯”是一个很好的例子—游客拾级而上，抵达6号楼二层后，可以继续向南或向北游览；也可以直接坐在阶梯上，面朝东欣赏黄浦江。由于两边建筑物遮挡了部分江景，这里视觉上给游客一种“看江似看海”的感受，因此成为游客拍照的热门打卡地。

而对于居民来说，前来享受江景的时候带上宠物是一种自然的城市生活习惯。因此，梦中心的大部分商店都允许宠物出入，这里还有可以携带宠物的洗手间，以及专门给宠物准备的垃圾箱，很多商家还会在店门口贴心地准备给宠物喝水的小碗。不过，这并不是梦中心独有的现象—在整个上海西岸，宠物友好的氛围都很浓厚。早在2020年，西岸就开辟了一处萌宠乐园，供宠物自由玩耍。

柳亦春认为，黄浦江本身就是一条代表了自然的河流，而宠物是人与自然之间很重要的一个中介元素。“宠物的参与更好地弥合和促进了黄浦江作为自然要素，以及江边的建筑作为人工要素之间的关系，它也许可以被视作是一种软性的协调，对动物自身则更有特别的意义。”

一位游客对《第一财经》杂志表示，从住处打车到梦中心大约需要30分钟，可即使距离稍远，她依然乐意来逛一逛，“梦中心的滨水景观、街区、艺术氛围很吸引人。我经常在这里买咖啡，吃饭时喜欢选择临近江景的店铺。”相较于传统商圈，她更在乎“人与自然相结合”的休闲场所。