2025年一线城市房子能入手吗？

在“房地产前所未有的宽松政策环境之下”，2024年的广州楼市将交上怎样的答卷？2025年以广州为代表的一线城市，又将出现怎样的市场行情？楼市已经止跌回稳了吗？一线城市的购房投资信心何时恢复？带着种种问题，南都湾财社诚邀以广州地区为主的十大资深房地产人士，分析2024年的广州楼市实况，畅想2025年的广州楼市发展盛景。

“高价地”频出，一线城市优质居住物业的投资信心正在恢复

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

在去年12月，房企有“三喜”：年末房地产市场出现了较为明显的翘尾行情。以北上广深为首的中心城市，一手房市场和二手房市场成交活跃度提高。其次，政策仍有空间，在“止跌回稳”目标下，仍可期待房地产行业的利好新政。此外，“化债”新政推出，冲刺年末经济指标背景下，地方城投和央企、地方国有房企将获得更大力度的支持，发展空间也将拓宽。

但也有隐忧：伴随2021年以来楼价的持续下跌，房企盈利水平持续下降。A股94家房企中，在去年前三季度亏损房企达42家。年末再叠加降价促销，预提损失，2024年房企业绩总体难言乐观。民营房企流动性危机仍未得到根本改善。

不过，去年12月，一线城市“高价地”不断出现，市场已经进入新阶段。有关城市的管理部门不但不惮于“高价地”的出现，还反而希望“高价地”可以给市场带来更大的热度。

“高价地”的频繁出现，意味着房地产市场的投资信心，尤其是一线城市优质居住物业的投资信心正在得到恢复。开发商敢于投入百亿总价的地块，则必然对高端市场抱有足够的信心。

与此同时，在取消限制性措施后，房地产减税效应也相当突出，5天全国申报36.7万户，契税就减免84亿元。一线城市房地产市场成为了年末全国市场的热点，预计这个势头将延续到2025年。

在2024年年末，房地产市场的信心正在增强，预计年末市场的翘尾行情有望延续到2025年。从一线城市的量价分析，可以初步判断，一线城市房地产市场已经接近底部，市场止跌回稳态势明显。一线城市房地产的物业价值和投资价值，正在回归。

从当前形势看，房地产市场最快在今年上半年能够初步企稳，但不确定性还很多，方方面面都还要努力。

预计系列楼市提振措施在今年年中产生更明显的效果

徐建平（广州中地行投资咨询有限公司董事长）

去年12月虽然进入传统楼市淡季，但根据10-11月的市场表现看，市场新政的影响在继续发挥效应，能够促进市场的交易活跃度，房价基本稳定止跌。对整个2024年的楼市来说，系列政策出台扭转楼市下行趋势，给予市场稳定的预期和信心，为新一年楼市平稳发展奠定基础。目前广州楼市有积极变化，交易量上升，价格实际上是有一定的分化，二手市场受到一手特别是新规项目的影响，还是出现一些局部的下调，一手市场基本呈现止跌回稳的态势。

2024年已经出台了多项政策，预计2025年可能会根据市场情况和经济环境继续出台一些调整政策，比如进一步放宽信贷、加大房企资金支持等。在2025年，随着政策实施，市场库存优化，需求释放，全球降息潮也助力交易，且广州经济基础好，居民购买力强，政策持续发力和经济好转下，楼市有望变好。

预计2025年整体楼市会趋稳，但一二手可能会出现更进一步的分化。一手房会凭着销量及新产品使用率的优势，还有一定的上升空间。二手房，特别是“老破小”产品上涨空间不大，为了加快出货还可能会出现局部降价情况。但随着二手房交投活跃，将会迎来置换潮。2025年，市场的新规产品将批量上市，基本都能做到120%的使用率，而二手房仅有85%甚至更低的使用率，这在客户的价格锚定中也会进一步打折。

另一个影响市场预期的因素是明年将是市中心优质项目集中入市的时机，包括南方面粉厂、琶洲、越秀区等都有豪宅项目入市，是市场改善客户置换的好机会，也会对整个市场的价格有一个引领作用。

但是房价的核心，经济是根本。预计一系列的提振措施能够在明年年中产生更明显的效果，经济能够稳定增长，政策继续支持，楼市可能会逐渐回暖。

广州作为粤港澳大湾区的核心城市，2025年的大湾区交通、互联也会有很多进一步的突破，加上限购政策解除、入户放松等政策，将持续吸引人才和资本流入，我对广州的楼市发展还是很有信心的。

已摒弃购房即升值的心理

黎振伟（深圳世联行集团首席技术官）

2024年，全国商品住宅销售金额增速下滑约20%，1—10月的销售金额为6.7万亿，回到2016年水平。在此背景下，全年降息降准各两次，几乎每个月都有刺激政策出台。9月，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，成为市场成交的分界线。10月，五部门出台“五个取消”“五个降低”，进一步托稳市场。调控频次高，最高层定调，职能部门快速落地，是今年以来的政策调控规律和特点。

在一二三线城市，二手市场呈现“以价换量”的趋势。去年下半年，广州（月度正常成交8000套以上）、深圳（月度正常成交4000套以上）等一线城市成交量均恢复到正常水平。

广州一手住宅市场，呈现政策出台后短期存量需求释放，随后快速回落到低位的特点。去年9月市场成交分界线出现后，世联监控广州170个指标盘，2022年周均认购1158套，2023年周均认购1034套，2024年周均认购815套，十一过后周均943套。市场基本恢复到了2023年的水平。市场出现“回温”。未来市场去库存仍是焦点所在，市场成交将会呈现震荡上行走势。

目前的政策刺激频次和力度处于高位，但目前市场矛盾表现在，中低阶层支付能力（意愿）的收缩，与结构性去库存的问题。预计今年年初将会出台降低产品成本的政策，例如降地价，降低购房者支付成本的政策，例如进一步下调房贷利率、下调存量房贷利率等。只有经济回稳，中低阶层支付能力（意愿）回升，市场库存才会逐渐回归正常，区域内的房地产才能真正出现回暖的预期。

中国房地产历经三十余载的发展与调整。预计政府今后定会从长远稳健发展视角审视房地产行业，审慎制定相关调整政策，力避市场大幅波动；房企亦不会再一味追逐规模扩张，而是将重心转向品质提升、品牌塑造、运营优化与长期效益考量；已摒弃购房即升值的心理，在消费购房时会进行更多权衡与比较，这些转变正深刻重塑行业格局。

房价已回到六七年前，最差的时候已经过去

黄韬（广东中原地产项目总经理）

从广州去年10月、11月的成交看，连续两个月一二手住宅超两万套的成交，意味着广州的楼市总体是稳定的。年底开发商也会根据全年业绩情况推货，会搞一些促销，从而抢走一些二手客户，加上当前部分业主在涨价，这或导致12月的二手房成交不如11月高。但整个楼市到去年12月应该止跌了，整体市场回暖，还要看今年小阳春。

我认为，今年广州楼市肯定会有小阳春。如果1月份楼市不好，2月份政府肯定还会再出政策，政府一定会力保楼市小阳春的出现。所以，今年不会再出现楼市业绩不好的情况。与此同时，经济在不断调整，整个市场逐步稳定，成交量正在上升，房地产政策也会基本筑底。

在当前，广州部分区域或板块的房价已经回到六七年前了，房地产最差的时候已经过去。房地产政策已经应出尽出，接下来的政策更多的是经济层面的政策，更多的购房者会根据自己实力和需求买房。只有在房价企稳回升的时候，才会出现投资者进场。

从现阶段而言，投资者出现的时刻还言之过早，毕竟影响房地产市场的因素太多。但我坚定认为，当前的楼市已经是整体止跌了，房价已经稳定了。

2025年广州的房地产市场，肯定会比2024年要好。但全面向好，还需要一定的时间，要看经济的复苏情况，只有经济向好，大家的购房意愿就会增强。

当前广州楼市处于前所未有的宽松政策环境

冯佩云（合富辉煌广州公司市场首席分析师）

2024年11月18日，广州市发展和改革委员会公开向社会征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见。叠加之前出台的一系列楼市利好政策，当前广州楼市处于前所未有的宽松政策环境，将大大增强购房者入市的信心，进一步促进购房需求的释放。

广州拟多渠道放宽入户，也许未必会对楼市成交产生“立竿见影”的作用，但长期来看，影响深远。放宽落户政策，不仅令广州更具竞争力，同时也会利好楼市。

自去年12月1日起，广州取消普通住宅和非普通住宅标准，对广州“大户型”无论是新房还是存量房交易，肯定是利好，因为购房税费减少了。尤其是“大户型”住宅二手交易环节，增值税的减少将会更加明显，更有助于加快“大户型”产品的交易和流通，而且有可能近郊及外围的市场表现会更加明显。因为市中心的“大户型”，基本是千万以上豪宅，而近郊及外围的“大户型”，价格相比中心区有着更为明显的优势，因此这部分买家对价格的敏感度相对更高。这一新政，也将加快近郊及外围“大户型”住宅的交易和流通，而释放的这部分需求有可能会流向更中心区域。

自2024年4月30日中共中央政治局召开会议，首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，11月18日广州安居集团有限公司对外发布“关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告”，通告对房源征集范围及条件均有明确要求，包括：房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；面积在90平方米以下；还有就是收购价格如何制定等等，这些都将影响收购行为。因此，短期内收购的规模不会太大，预估对楼市的整体影响有限。

未来广州出台地方性楼市新政的频率将会减少

肖文晓（克而瑞广佛区域首席市场分析师）

取消“豪宅税”带来的税费红利非常可观。但在契税征收环节仍然有140㎡这条差异线，将导致市场上原有的140-144㎡的“普通住宅”身份尴尬。根据克而瑞的统计，截至去年10月末，全市一手住宅140-144㎡的证载库存6026套，去化周期26.6个月。在该面积段总价近年来飙升的情况下，其与相邻小面积段产品总价及契税差额进一步拉大，新政下140-144㎡产品性价比下降，竞争力减弱，开发商应考虑适当降价，未来该面积段产品的供应也会减少。

我们判断，广州楼市成交量在经历了去年10月冲高、11月维稳之后，12月广州楼市再度发力，3个月的坚挺表现足以证明广州楼市已经稳住了。

展望2025年，在“购房落户”大招出台之后，广州基本已经动用了楼市层面可以用的所有需求端的政策手段，未来出台地方性楼市新政的频率将会减少。2025年影响楼市更多的还是一些全国性的政策，包括可能的降准、降息，以及楼市供给侧的一些改革，包括房企融资、存量土地收储等方面。

中国商品房市场的销售规模不管是高位的18万亿，还是现在的约10万亿，都是全世界绝无仅有的大市场。2024年一线城市已经出现了好几宗总价在百亿以上的土地成交，广州在12月也是连续出让了好几宗宅地，除了国央企，一些混合所有制的企业和民企也出手了，这是一个积极的信号。