新住宅运动

（文 / 吴晓东 高昱 王珲）

华新集团的样板间，卢铿说：“住宅是促进新文明的最好载体”  

拥有世界上最多的人口当然并不意味着一定拥有最大的市场，更重要的是政策和经济环境的影响。卢铿说：“从政策来看，允许私有财产、从福利分房改为货币分房、银行按揭和扩大内需这四项政策的突变，使中国的房地产市场也发生了突变。从经济环境判断，中国加入WTO，住宅业面临国际竞争将不可避免，新经济和网络社会，使得中国住宅产业市场的发展拥有了一个西方发达国家当年未曾有过的技术背景和市场背景。”

同时，卢铿认为中国的住宅产业市场很不成熟。由于住宅产业巨大市场的诱惑，数以万计的发展商在90年代初一哄而起。以1992年的广西北海为例，当时全国共有3000多家发展商，而北海市就云集了1500家，结果许多发展商血本无归，很多项目成了烂尾工程，在当地留下了数不清的鬼屋。

如果仅仅拥有一个巨大的市场背景和行业发展的技术背景，新住宅运动将是房地产业行业内部的一个问题，但更重要的，卢铿认为新住宅运动将成为一个以住宅产业为载体的文化创新的总题目。他说：“我们关注着住宅产业的整体进化和加速进化，更关注这场以住宅产业为载体的文化创新运动。住宅业蕴涵了管理与技术的科学、经营与设计的艺术以及文化与思想的哲学。没有一个产业像住宅业这样更直接地关注着人生，更广泛地涉及人类的进化，更深刻地反映着文化和文明的进步。因此，新住宅运动具有广泛的经济意义、文化意义、历史意义和国际意义。新住宅运动将为中国住宅业的未来一段历史时期设定一个新的起点和新的航标。”

那么，究竟什么是新住宅运动？首倡者卢铿这样概括新住宅运动的基本精神：“营造网络时代的居住空间，实现传统精神的当代升华，建设人文关怀的精神家园，关注环保，崇尚自然。”

对于新住宅运动的发展，卢铿说：“新住宅运动绝对不是也不能成为发展商们的一场炒作的游戏。我们提出这一文化创新运动，正是我们感到这个产业在其巨大潜能背后存在的深度危机。同时，新住宅运动不应该是一场转瞬即逝的、昙花一现的运动，而应是一场持续多年的、真正能够有效地促进住宅产业整体进步和引动文化创新的运动。住宅产业是一个最能吸引全社会共同关注的产业，甚至可以说，它将可以成为文明进化和中华民族复兴的良好载体。”

“新住宅运动是对房地产开发十几年的反动”

卢铿所在的华新国际集团，是中城房网的成员。1999年11月，卢铿写信给中城房网轮值主席、深圳万科集团董事长王石，提出了“新住宅运动”的想法，得到了王石的肯定。随后，王石对这个口号提出了自己的看法，并转给万通的冯仑、河南建业的总裁胡葆森、中国海外的董事长孙文杰等房网成员，广泛征求大家的意见和建议，来修正、补充“新住宅运动”这一设想，使之成为一个落在地面的行动方案。

经过中城房网成员间的反复讨论、修改，12月2日，在中城房网的成立大会上，卢铿向与会的成员正式提交了“新住宅运动”这一概念。随后，《万科周刊》在2000年的第一期上发表了卢铿的这封信，并开设了“新住宅运动公共论坛”。随着这些相关的文章被《北京青年报》、《中国经营报》等传媒纷纷转载，新住宅运动引起了越来越多的关注。

作为中城房网的主席，王石这样来解释“新住宅运动”提出的背景：在长期的住宅开发中，我们深感于中国住宅市场的巨大矛盾：从需求方面看，中国拥有世界上最大的住宅市场需求，但是从供给方面看，中国的住宅产业却缺乏活力、缺少精品，甚至无法满足人们当下的基本居住需求，更谈不上前瞻性的创造。“这一点，从不断攀升的空置房面积就可以判断。据统计，目前我国的商品房空置面积已经超过了8000万平方米，我们可以估算一下，这里面沉没了多少宝贵的资源，浪费了多少宝贵的机会成本。这种‘背驰’现象，不能不说是一个非常大的缺陷。”

另一方面，这一状况也给房地产业自身留下了深深的遗憾。“中国的房地产行业仍然比较幼稚，不像家电行业相对比较成熟，大的家电个体企业，营业额早就超过了100亿元。而中国的房地产业，从80年代初期才开始起步，一直到90年代中期以后才出现一些比较象样的项目。在香港，新鸿基、和黄等十大发展商占有了商品房市场的八成份额，而深圳、上海等房地产发展比较成熟的城市，前十位的发展商加起来，市场占有也没有超过15%。而大家都知道，房地产是一个资金密集型的行业，特别讲求规模效应……所以，”王石顿了顿，“在这样的背景下，新住宅运动的提出可谓水到渠成。”

但是，和卢铿把新住宅运动看成可以和文艺复兴相比的文化运动不同，王石更关心的是房地产行业自身的发展问题。王石说：房子是城市中持久的组成部分，一个房子建起来，少则几十年，多则上百年，如果建不好，这种坏的影响也会持续几十年、上百年，我们总不能把我们认为不好的房子全都炸掉重建。因此，从一开始就要处理好人与环境的关系、住宅与城市的关系。但即使是万科，在最初的时候，也不知道在房地产开发中怎么搞才能使建筑和人的关系更和谐。“比如说物业管理，我曾经提过三个条件，1，不丢自行车；2，绿草如茵；3，地面不见纸屑。现在看来，这三个条件水平很低，和张瑞敏当时规定不许在工厂里随地大小便差不多。但是，像‘绿草如茵’和‘地面不见纸屑’这样的要求还是觉得蛮有难度的。当然，后来我们知道不但要种草，还要种树，种树还要分季节，甚至还要在小区里把地形弄得有些起伏。”

华新集团的样板间，卢铿说：“住宅是促进新文明的最好载体”  

“我们犯过错误，但是希望不要第二次犯同样的错误，也希望其他的开发商不要犯和我们一样的错误。”在这种情况下，王石认为，要对房地产行业进行重新整合。他说：“整个地产行业不能再模糊和混乱地发展下去，住宅建设要有明确的方向，不能脚踩西瓜皮，溜到哪里算哪里。行业要有新的规范和认知。提出新住宅运动，就是对十几年商品房建设的反动。”但是疑问随之而来：这个所谓的“新住宅运动”，有没有一个明确的纲领？

“我们反复强调，我们希望‘新住宅运动’成为一个开放性的平台，不同的知识背景和社会背景的人都可以从自己的角度提出建议、意见和批评。实际上，在深圳的研讨会上，在北京的研讨会上，已经有相当多的来自建筑学界、文化界、艺术界和网络界的朋友，以极大的兴趣参与到这个公共论坛当中来。

而且，新住宅运动现在只是一个开始，我们希望它是一个有生命力的、可持续发展的创新活动，现在给出限定可能为时过早。”

当然，王石也透露，6月24日，在上海国际会议中心举行的“新住宅运动大会”上，将会发布运动宣言和一系列的文章，并就一些相关问题进行深入的研讨。也许，经过各方人士的交流、碰撞，“新住宅运动”将会涌现出更多的有意义的火花。

与近些年的一些反省思潮有所不同的是，“新住宅运动”一开始就是由房地产商提出并发起的。目前看来，在这个“运动”中，“中城房网”这个发展商联盟扮演着非常重要的角色。这一重色彩也使得不少人对“新住宅运动”暗暗嘀咕：该不会是发展商设的又一个局吧？

对此，王石的态度非常坦然：“总得有人首先来发起这件事呀。作为中国大陆主要城市的优秀发展商，我们‘中城房网’当然希望能够为推进中国住宅产业的创新尽绵薄之力。也正是因为我们来自住宅开发市场的最基层，所以我们可能会对住宅建设中存在的一些问题更为敏感。”

“但是，尽管‘新住宅运动’是由发展商首先提出来的，但发展商只能是新住宅运动的执行者和落实者，而不是领导者。”

在王石看来，住宅是社会生活的载体，影响面非常广泛，“住”，与每一个个体息息相关。因此，“新住宅运动”呼吁每一个相关行业和每一个个人的关注和参与，使之成为一个开放的、可持续发展的产业创新和文化创新运动。“这种创新，既包括居住理论的革新，也包括住宅观念的刷新，更包括住宅建设的创新。我想，发展商的任务应该更多的是在最后一项。”

“现在，‘新住宅运动’只是刚刚开始。任何一场建筑革命，最后都是要通过作品来说话，来确证自己的历史成就的。在下一步，我们将有一个比较详细的行动方案。一方面是通过征文、出版等形式，继续推广新住宅运动概念；另一方面，要通过方案竞赛、案例评析等方式，影响和引导建筑设计；当然，最关键的，我们将依托中城房网，通过集体采购、共同融资、联合开发等手段，不断推出创新的、符合市场需求的、有生命力的住宅产品。在这个过程中，像万科这样的发展商应该扮演更积极的角色。”

“建构行业新的道德基础，善的动机是功利性的”

作为中国城市房地产开发商协作网络的四个发起单位之一，北京万通集团的董事长冯仑更关心的是房地产行业的道德形象和行业公信力，认为这将直接影响行业的获利能力。

冯仑说：“房地产行业在中国的发展只有十五六年的基础，整个行业给社会的道德形象很不好，诸如行贿、偷工减料、半拉子工程、占用银行很多资金、烂尾楼盘、乱集资、炒房炒地，跟房地产始终在一起的这些概念，比如包工头之类，都是道德形象欠缺。在这种情况下，有十五六年的基础，特别有一批像万科这样比较成熟的有力量的开发商，从行业的竞争和发展战略考虑新的道德基础。

“提出新住宅运动，可以区别于以前住宅产业当中不负责任，粗制滥造，不讲建筑风格，不讲人性化的需求，不讲究人和环境的和谐统一，不讲究科技进步对人类生活的影响。我们就想建立整个行业的道德基础。同样一件事情，IT业烧钱，这叫做创业，大家认为是科技进步，而科技进步总是很好的，而房地产行业炒房炒地就不对。行业不同，道德基础不同，公信力不同。”

树立道德基础，提升行业的公信力，作为一个行业，这样做的目的自然有它的功利目标，改变开发商的形象的目的当然是为了市场利益。冯仑说：“比如，万科在城市花园的物业管理上表现出来的对客户的关心、关注和认真，取得了市场的公信力，企业的道德力量在这里面起到了很重要的作用，大家形成这样的认识，万科是好人，好人的房子当然可以买。这样，一个企业的公信力，通过市场的循环，又转换成利益。”

冯仑说：“房地产行业由开发商、供应商、客户、银行构成，大家进行游戏，提出新住宅运动，有利于确立新的游戏规则，使参加游戏的人有一个大的期待和提升，用新住宅运动提出的东西，改进企业的经营管理，提高产品质量，改善服务，对企业，道德基础提高了，改进经营。这样，要求新住宅运动具有示范性和实践性，全国有几万家开发商，只有几十家在里面，因此，我们要作出一些示范社区和典型作品，建立新的居住环境和新的生活方式，从具体的说，会落实到具体的产品上，消费者会得到很大的好处。

“这个运动怎么搞，不是书生在说，不是个别领导提倡，而是开发商从自己的竞争要求和发展要求，要提高竞争力和确立长期发展的道德信任感。这种自发的运动，像启蒙运动和五四运动，是由许多大小事件堆积形成的。但是我们预期它会成为主流的价值观。大家已经注意到，参加中城房网和新住宅运动的大多是民营企业，也就是在过去大家认为最没有道德力量的地方，企业开始思考对社会和消费者的道德责任。坏人都学好了，但这是企业自身利益的要求，善的动机是功利性的。”

旧住宅和新住宅

和很多人一样，北京华远的董事长任志强说他不知道什么是新住宅，但他很清楚旧住宅是什么。任志强说：“我认为中国的所有住宅都没有脱离传统的帝王将相的概念。即使我们现在盖农村的房子也是坐北朝南、一明两暗。南北住宅有差异。南方房子可能做得小，把配套功能都给拿掉了；北方把厅逐渐加大，或者变成双主卧、三主卧，就是把社会的一些配套功能引入家庭中来。”

新住宅运动为人们提供了居住条件新的选择。这种选择，不是面积和材料变化的选择。尽管王石认为：“中国单个住宅的理想面积是90到135平方米，根据国外的经验指数，住宅面积超过160平方米之后，就会慢慢地回落。人均面积在30平方米左右是一个住宅单位比较合适的面积。”但是万科开发的许多住宅的面积都在130平方米以上；新住宅运动的首倡者卢铿认为：“根据各个城市情况的不同，中国家庭的住宅面积应该在80到100或者90到120平方米之间。”但是华新国际集团在沈阳开发的住宅基本没有120平方米以下的。

冯仑说：“新住宅就是要尊重人的选择。房子多大和用什么材料建房子并不能决定房子的新旧属性，旧体制下的住宅照样可以建的很大，也可以用很新的材料，但它是旧的。”

建什么样的好房子

“穿自己喜欢的衣服，做自己喜欢的事情，做负责任的发展商，盖好房子给人住，”是中鸿天房地产公司董事长潘石屹的信条，这位有点前卫和另类的房地产开发商认为：我们谈新住宅，就是区别于旧住宅。对新住宅的探索其实在这个运动之前就有人做了一些探索，我有个朋友叫包泡把自己的房子盖在怀柔山沟的石头缝里，进房间要先上树，房间里还有一口清泉流着泉水，他认为这是自己理想的住宅。我们对未来的新住宅有个理性的把握，就不能离开“根本”，对住宅影响的“本”，我认为有三点：第一是人类对原子的操作和控制能力，第二是能源的发展，第三是人们对信息的加工，传递和处理能力的发展。从过去历史的住宅到未来的新住宅，能离不开这三点根本。

潘石屹并不是中城房网的成员，对于新住宅运动，他说：“新住宅运动应该以新的观念和思维方式不断提出问题，而这些问题不仅局限于建筑领域，还应当扩展到哲学、艺术和社会学的层面，需要具有前瞻性。而这种对未来的前瞻一定要看历史，我认为，对未来能看多远，取决于对历史的理解程度有多深。回顾人类住宅建筑的历史，我们可以发现，材料、能源和信息在人类住宅的建设过程当中起了决定性的作用。比如建筑材料，从土石草木到钢筋水泥，再到玻璃的运用，必然要对住宅的形态产生根本性的影响。再比如能源的不同，使用柴火、煤、煤气、电和直接利用太阳能一定会影响住宅的建筑理念。同样，邮递员时代和互联网时代的住宅决不会相同，人们对信息的获取和传递在生活和发展中所扮演的角色越来越重要。如果对这样的变化不敏感，怎么能建出好房子呢？”

潘石屹引起最大争论和热销的SOHO现代城概念集中体现了材料、能源尤其是信息对住宅建筑的影响。潘石屹说：“之所以会有SOHO的概念，是因为互联网时代人们的工作习惯和工作方式都发生了改变。在工业时代，人们必须在固定的时间、固定的地点、按照固定的程序组织生产和工作，这是因为受到了工作对象和信息传递方式的局限，不这样，就无法组织有效的工作，因此根本无法提出类似SOHO的概念。现在，由于SOHO这一革新性的项目，我们可以把20世纪末最好的思想和解决方案结合起来，为新世纪创造出最新型的建筑，这也是第一次将功能、灵活、充足的空间、简单线条以及优雅结合起来创造出将起卧结合的空间。新的建筑材料、取暖手段、新的厨卫设备和清洁手段，使SOHO在技术上成为可能，所以在SOHO的设计中，我们可以在同一个空间中学习或工作，而且两者并不矛盾。”

要想建出真正的好房子，对新思维的追求是无止境的。潘石屹说：“SOHO现代城热销，说明消费者认可我们的理念。同行提出了一些技术上的意见，我们会在以后的项目中做的更加完善。但SOHO毕竟是新的观念产生的新的建筑，要想建出适合未来的房子，就时刻要有新的创造。以后的项目，很可能不再提SOHO的概念，而是忘掉现代城和SOHO的成功，因为技术和观念是不断进步的，只有这样，才会始终用新的文化和思维建出健康和科学的好房子。”

选择什么样的房，不仅仅是钱的问题(王定昶 摄)  

王石：是什么拉动楼价下降？

房地产价格下降，最关键的因素是房地产开发成本的降低。土地成本刚性，地价下降空间小；费改税只是减少发展商的交易成本，对开发成本的影响不大。所以，影响最大的还是金融政策；降息可以使开发成本下降7%～9%，加大个人按揭力度则可以降低0.5%～1%。

卢铿：发展商的境界

人本境界：人们需要住宅，是为要拥有家；自然境界：自然的是最美的，不可抗拒的；审美境界：尊崇和超越一般人的审美标准；追新境界：在信息时代，惟有追新才能够领先；博爱境界：想到人，还要想到人的生物伙伴们；谦虚境界：见识越多，认识越深，越会发现自己的浅薄；成长境界：我们塑造住宅，住宅塑造我们；竞争境界：没有竞争就没有进步，竞争愈烈进步愈显；远视境界：重视消费者的现实需求，以及未来需求；目标境界：没有目标追求的航船，不知道彼岸之所在。

冯仑：关于新住宅

新住宅是相对于计划经济供给的旧住宅而言，在那种供给体制下，住宅不以人为核心，而是以人的基本生存条件的满足为标准，而新住宅，是以人的发展和获取必要生活空间以及生活方便为目标，拥有住宅的人从被动的适应空间到按照自主的需要塑造这个空间，人们可以自主的选择一种生活方式。”