香港中环街市大改造

如果你还想去香港，你该去看看中环街市。

此前，香港绝大多数保育空间的经营都不如人意。从普通市民、社会人士到规划学界，所有人等着看中环街市将如何破题。

中环街市在2021年以新面目重新开业，从过去的社区菜市场摇身变成创意市集，内设咖啡店、餐厅、礼品和文创等小店，吸引了香港本地人和外地游客前来参观。因为保留了旧有包豪斯风格楼体建筑的基本外形，所以并没有太多“网红”打卡的吸睛景点，却实现了开业两年客流累计2600万的高人 气。

这可能是香港保育更新项目中最艰难的项目之一，它的更新过程一直充满争议，甚至多次推翻重来，每个发声者都在争取他们认为对这个城市最好的东西。

01 改建争议

对于许多香港人来说，始于1842年的中环街市曾经是承载日常烟火气的场所。传统街市卖食物、杂货和熟食，有的还搭配活动室，是社区重要的复合公共空间。小贩们在此支起摊位、自立营生，街坊邻里于采买途中交谈并相识，勾连起社区人际网络。

中环是香港开埠后最早开发的地段，见证着这座城市的发展史。但快速的经济发展破坏了不少历史建筑，随着民间的保育呼声渐起，时任特首曾荫权于2009年提出“保育中环”计划，中环街市也在名单之上，由香港法定机构市区重建局（以下简称“市建局”）负责。只是这位颇有雄心的特首或许未曾料到，中环街市的保育之路将如此坎坷，甚至一度被媒体称为“烂摊子”。

一开始，所有人充满干劲。市建局和建筑设计公司AGC Design提过一个在街市顶层加盖玻璃天台的方案，把街市改成可供上班族和居民休闲的“城中绿洲”。但这个方案不符合香港发展局发布的可持续发展指引，民间也出现了反对声音，要求法院复核设计方案是否合法。2015年，由于通货膨胀及建筑材料价格上涨，改造的建筑成本从5亿港元涨到15亿港元，远超预算。一时间，项目陷入僵局，落实无 期。

“我们的城市发展总是在淘汰与清除小商户。老铺拆拆拆，小贩清清清。如果街上只有商厦和豪宅，就没有普通人的生存空间了，”罗雅宁说，“中环人都要吃饭，都要买菜，最重要的是留有空间让我们选择。”

罗雅宁是“中环街市关注组”的召集人之一。“中环街市关注组”是个集合了城市规划师、建筑师、学者、学生等多元人士的非政府组织（NGO），曾在2009年试图争取将中环街市的古迹评级从三级调高至一级。

罗雅宁欣赏中环街市的建筑细节。除了空间设计工艺，她认为街市代表的平民文化更值得延续，“一个容许众多小商户同时营生的空间，即便在地价高昂的市中心，也能以适宜的租金在现成档口里小本经营。不必费心陈列，只需进货，即可开铺。”

街市改造停滞之际，“中环街市关注组”决定出手。成员们在社交媒体上发布了《中环街市管治和营运方案》，要求政府放弃昂贵的加盖计划，并提交了一版低预算改造的设计方案。

在香港，民间关注组提交规划方案已有先例，最早是2005年的喜帖街改造，当时街坊和社会人士不满政府规划，以关注组的身份向城市规划委员会提交了替代性方案。

顺应公众的预期，新中环街市最终舍弃加盖，从简改造，基本保留原有外形。借用负责设计的AGC事务所建筑师的比喻，街市的改造风格从“高档法餐”变成了“茶餐厅里的地道早茶”。

这种转变未尝不好。在香港大学建筑保护学者李浩然看来，以往的香港保育项目多是“设计主导”，放弃加盖建筑实际上更符合保育原则。中环街市改造耗时长久，但正因政府、设计方和民间反复的互动和讨论，街市保育的意义才逐渐清晰，各方也能更大程度达成共识。

02 运营争议

改造方案总算敲定，但还不到能松口气的时候。对于中环街市关注组而言，更重要的是新街市的运营模式。此前已有教训：2009年，湾仔一街市被地产商局部重建，精品商场代替了原有的小商户。“不要让它（中环街市）步湾仔街市的后尘。”关注组成员们在社交媒体上向政府喊话：中环街市的经营应“不以利润最大化为前提”，并扶持本土中小商户。

这不是什么容易事。经营保育项目这件事历来堪称“烫手山芋”，参与方稍有不慎便会招来骂名。湾仔街市就因过度商业化被民众诟病，数年后，政府在中环“PMQ元创方”改造项目上吸取教训，委托非营利基金会运营，意在支持本土小产业发展，这顺应了保育期待，却因经营不善致首年亏损千万港元。

传统的香港街市经营分为两类，一类由香港食物环境卫生署管理，另一类由房地产投资管理公司领展负责。前者被民间认为经营理念陈旧，后者往往将街市变成租金昂贵的商场，赶走大批摊贩。中环街市关注组认为，新街市的经营难点正在于此：如何在两种极端中找到更优解，帮助本地中小企业谋生。

轮到中环街市时，出乎意料，政府再次选择和地产商合作。市建局和一家叫华懋的地产集团签订了长达10年的运营合约，同时向民众承诺街市经营不追求最大商业利润：未来由政府负责街市公共设施的管养费用，减轻运营方的负担。

在常人眼中，地产商总扮演着贪婪牟利的形象，而这家叫“华懋”的集团似乎不甘于此。在官网，它强调自己支持可持续环境保护、关注社区发展。

蔡宏兴是华懋集团行政总裁，他更愿意对外强调自己曾是个建筑师。作为香港人，蔡宏兴很清楚人们对老中环街市的感情。因此在室内空间营造上，华懋很强调最有记忆点的水磨石大楼梯和少量档口形态，同时利用开放的中庭结构和大面积采光设计，让室内空间可容纳更多公共活动。蔡宏兴然望改造后的街市能延续原有的“社区活动中心”功能，“人们进来后，不会觉得如果不买东西就不该留在这里”。他要找到街市经营新的可能性。

香港中环街市发展史

1842年

中环街市前身“广州市场”开业。香港居民到那里购买果蔬肉鱼，兑换货币。第一代街市建筑由砖木构成。1895年，原址改建落成过一个新古典风格的第二代街市建筑。

1939年

第三代中环街市建筑落成，销售鸡鸭、鲜鱼、肉品与果蔬。楼高4层，注重简单流畅的线条和功能性设计，属于当时香港少有的包豪斯风格楼体，也是目前中环街市的楼体基础。

20世纪六七十年代

中环成为香港核心商业区。中环街市随之繁荣，成为居民和城中厨师们寻觅食材时的采买地，以及不少小商户实现创业梦的起点。

1990年

香港古物咨询委员会把中环街市大楼列为三级历史建筑。

1994年

中环街市大楼部分区域改建为中环购物廊，成为半山自动扶梯的起点。

20世纪末

香港中区经历重大变迁，大型商业大厦相继落成，住宅大厦迁至半山。中环街市逐渐衰 落。

2003年

“非典”疫情暴发，中环街市关闭。

2009

年曾荫权提出“保育中环”计划。“ 中环街市关注组”试图争取将中环街市的古迹评级从三级调高至一级，但未成功。市建局和建筑设计公司AGCDesign合作，提出加盖玻璃天台的“城中绿洲”设计案。

2009年至2011年

市建局成立社区咨询委员会，就更新后中环街市大楼的用途和营运方向，向社区收集公众意见。

2013年

市建局申请建筑许可时遭屋宇署拒绝，理由是加盖建筑的设计不符合2011年香港发展局发布的《缔结优质及可持续建筑环境的措施》。

2015年

由于通货膨胀及建筑材料价格上涨，中环街市项目改造成本上升。市建局公布简约版设计方案。

2016年

香港城市规划委员会批准市建局提交的简约版方案，建筑图也获得屋宇署批准。市建局董事会成立专责委员会，根据社区咨询委员会收集到的公众意见而制定的指引，推行中环街市活化更新项目及其营运管理工作。

2017年

政府同意中环街市用地以私人协约方式批予市建局，为期21年，以便市建局推进中环街市大楼的保育、更新与运营。

2020年至2022年

中环街市改建工程陆续完工，市建局与华懋签订了长达10年的运营合约。中环街市于2021年8月起陆续向公众开放。

2023年

华懋公布，新中环街市开业两年，客流累计突破2600万。新中环街市恢复人气。

资料来源：根据公开资料综合整理

市建局特地提到，要为市民提供大众文化和零售设施。这个结论源自2010年市建局委托顾问完成的问卷调查，当时共访问了6019名市民，大部分市民希望新的中环街市能设置公园、文创零售店铺、销售绿色及有机食品的专门店、大众化及本土特色食肆等设施。

但华懋在这个项目里其实没有太大自由度——无论是招商方向，还是改造方案，都是被设定好的“命题作文”。他们需要用聪明、轻巧，又不损害太多自身利益的办法来推进项目。