​香港投资人的“北京生意经”

（文 / 珞珈）

( 碧水庄园A区 )

从房地产开始进入

7年前自己还未开始“闯”北京的时候，马志刚是一个标准的香港富家子弟——家族生意兴盛，先后求学美国密执根和伦敦大学商学院，在多家国际知名银行中搏击多年，与海外各种基金有着紧密的联系，拥有令人艳羡的收入。“标准”的香港人那时并不太关心其他城市，火爆的股票市场、房地产让很多港人的固定资产涨势迅猛。马志刚当时连普通话都不会讲，但是对内地市场一直比较关注，这在很大程度上缘于爷爷和父亲在大陆的投资。

为了有更多机会接触内地，马志刚在香港国际知名银行工作时，作为投行职业经理人，为内地公司包括中国海洋石油公司等在香港上市提供债务发行、财务管理意见，以及帮助民营企业上市、并购和不良资产的处置等工作。“投资银行虽然利润丰厚，但是工作专业而重复，个人很难有大的作为。我希望自己的工作跟更多人的生活发生关系。”

在接触的过程中，马志刚发现北京有很大的吸引力和施展空间，有的企业拥有良好的资产，但是因为融资渠道受到限制无法做大，蕴含着潜在的投资机会，他开始留意这方面的动向。由于爷爷一直从事房地产行业，并于1982年就开始在内蒙古投资建立牛肉干厂，在北京生活了几年的父亲也认定“北京是一个做生意很规范的城市”。马志刚建立了香港百骏投资有限公司，选择了从自己比较熟悉的房地产行业进入北京，做了碧水庄园A区项目，投资大陆市场。

不过对于专业投资人来说，马志刚更注重情感之外的数字判断。长期从事“投行”业务的马志刚，喜欢用数字说话，他曾用两个比较说明北京和上海的不同:

北京和上海比较，从各种数据分析，他认为北京都是比较理性的。包括二手房的成交量。北京二手房的成交量和一手房的比例是10%左右;上海达到了50%〜60%。其实这个成交量对楼价有很大影响;成交量越高，楼价的波幅就越大。第二，上海去年GDP总值占全国百分之五点多，但楼房总成交的价值却占全国住宅成交价值的20%;而北京GDP总值与楼宇成交占有率的比例只有一倍多。这说明上海的固定资产的投资比例肯定是偏高的，它的GDP增长主要是从固定资产的投资这一方面获得的，所以上海对房地产的依赖程度过高。

还有一个比较就是，人均年收入跟它的楼宇按揭年付款总额的比较:平均楼价按揭出来的每个月的付款额，北京地区付款能力也比上海要高得多，安全系数更大些。比如说北京一个月的月收入跟上海差不多，但是它每个月的按揭款比上海要低得多，这说明北京的地产买家支付能力相对比较高。通过比较理性的评估，马志刚认为北京应该没有泡沫。

谈到具体选定的项目，马志刚认为，在香港一些开发的经验，在北京可能也是适用的，所以按照这种经验，最后挑了碧水庄园A区投资。“香港产品跟北京的这个项目有三个不同，第一香港产品的规模很小，比如说这个产品是在一个很好的地段，也不可能在一两年之内冒出来，是经过几十年的认同，在这个地段可能建某一类产品，而且这个产品大家都是认同的，这是香港的第一个特点。第二，在操作的时候，香港开发商往往重点放在产品设计上面，会强调性价比、实用性和价值感。因为香港的空间小，如果在几千平方米的土地上面建出来的楼不适用，不管你的品牌有多好，或者怎样去炒作都是没用的，在香港的外国投资客户，一般在这方面是比较看重的，所以产品设计是他们比较看重的一个重点。第三就是开发商的经验。一般来说香港几个大的开发商，从过去开发的结果来看，往往有一个溢价，同样的一个地段上面跟没有品牌的开发商来做，他会有比较大的溢价。”

马志刚觉得北京高档住宅市场没有被很好地开发，自己挑一个产品，是认为他的发展空间会比较快速增长，以及回报对于海外的投资客来说相对比较高。“什么样的人会住这种小独栋别墅，我觉得很大一部分是一些外资企业的高管，他们并没有具备买一两千万元别墅的能力，即使他们有这种能力也可能不愿意去买，因为在中国工作时间可能是5年或者是10年就回国了。还有就是很多香港、台资或者是外国人，他如果在北京长期工作都会有家庭的，所以对于居住环境要求比较高，如果他能住独栋别墅，比较靠近城里面，同时居住环境也是比较成熟，配套也比较完善的话，他往往是一家住或者是投资用，一般投资就是300至500万元左右，这跟台湾或者是海外居住的房子价值差不多。”

碧水庄园A区很快成为升级版小独栋的代表。碧水庄园A区提出新知人群的概念，这些人更加注重安全感，注重档次，在升级版小独栋的八大标准中，包括人群、配套、交通条件、位置、产品结构等系列，受到市场的高度认可。

外商参与国企改革的尝试

学金融管理的马志刚，做房地产只是个“热身准备”，他一直更钟情于参与大陆的国企改革并投资控股，“其实资产是一个手段，通过资产与金融的结合，包装、分拆、股票上市，把一个个企业做活”。“很多外商对大陆国企有成见，但是我觉得国企的资源非常好，往往是因为股东与管理层、职工的利益不一致而造成失败案例。”

由于早年爷爷和父亲有在大陆做生意的资源，马志刚非常注重与大型国企的合作，“借用他们在当地的各种资源”。在与国企的接触中，马志刚意识到这是一个国企改制正在建立规则的时机，一方面“人的因素”占到事情成败的70%，谈判更多精力花在了程序以及沟通上;另一方面，政策风险高的时期也往往是项目利润比较高的时机。

马志刚正在运作北京有关儿童医院资产整合的股权投资。“从资源上来说，我们的股东刚好有做高端儿童产品生产与销售的，有参与港澳医疗改革的专家，有儿科专家。”投资儿童医院，马志刚看重儿童已经成为小家庭的消费大头，同时儿科病治疗相对简单，更重要的在于医疗服务。马志刚希望成立的中外合资儿童医院可以与香港的顶级医院联合，给有消费能力的顾客提供顶级服务，让医院成为收集北京客户的一个中心。作为外资的进入，马志刚从金融的角度要求老医院“总体上做到让以前不公开的事情变得公开，让职工收入总体提高”。由于医疗改革进行到一个敏感的关键时期，北京市医疗改革的细则还没有出台，合资医院的建立进入了观望状态，“但是我们从中了解了人事关系的处理、股东的实际权限等问题，对外资深入国企还是大有裨益”。

兴趣广泛的马志刚和几个台湾工作伙伴今年一起在南京附近建立了“现代农业示范区”。原本马志刚单纯地想建立葡萄酒庄园，“我们了解到江苏和上海是中国红酒消费增长最快的地区，200〜300元的红酒接受率最高，已经超出其他地区喜爱100多元价位的消费能力”。当地政府非常欢迎外商的进入，最后双方商定，将100平方公里的园区建成农业示范区，建立公司＋农户的经营模式，引进草莓、熏衣草等的种植，并且和观光旅游结合起来，做SPA精油提炼、葡萄酒庄园、酒店别墅等高附加值的项目。

百骏投资的领域比较多，但是有一个共同特点，就是这些投资基本上都是与固定资产有关的领域。2000年，马志刚亲历了全球电子网络泡沫的破裂，这个泡沫使年轻投行家的投资梦受到打击，也使这位金融高手的“自信”遭受到前所未有的重创。

1993年美国密执根大学工商管理学毕业后，马志刚进入在香港的国际知名投资银行从事金融债券工作，在这个领域搏击6年后，马志刚需要拓展新的领域，更希望在资产管理方面有所作为。于是在1999年求学伦敦大学商学院，攻读金融硕士学位。欧洲游学的这一年，互联网正处于发展巅峰时期，他看到身边很多年轻人辞去高薪职位，离开原本很好的事业平台，开始自己创业，企图在互联网领域一夜之间成就“伟业”。然而，事实是，99%的创业者纷纷倒在了互联网的滑铁卢下。

现在的百骏显得谨慎而沉稳，“我们只对那种有较大的固定资产和稳定现金流的企业感兴趣，因为首先它具有海外上市的价值，其次有稳定现金流的企业可以为我们投资其他项目提供资金支持。对于高科技高风险领域暂时不会涉足”。■ 生意经马志刚香港投资人北京