房价涨跌与社会阶层现实

（文 / 朱文轶）

( 2003年8月8日，买房者提前几天几夜开始排队的北京经济适用房“三环新城”开始首次放号 )

三联生活周刊:1997年房地产陷入最低谷，1998年的时候，政府采取调控政策，叫做降息减税增加抵押贷款，现在正好翻过来了，叫做升息加税减少抵押贷款。对现在房地产总的形势，有什么看法？

杨慎（建设部原副部长、中国房地产业协会会长）:现在投资房地产总体不是过热，而是增速过快，过快不过热。什么叫过快而不过热？就是投资的增长速度比较高，达到30%，2003年达到31.5%，去年2004年又达到了29.6%。国家统计公报是28.1%，那个数字不对，还是31%，增长速度太高。不过热是什么意思？就是不存在总体上供大与求而形成的整体过热，中国现在老百姓住房，城市住宅、农村住宅从整体上来看，我们的住房不是多了，而是不够;不是太好了，而且还差很远;不是水平很高，而是很低。现在群众对住房的需求，无论城市还是农村，还是摆在前三位的需求，总之是处在前期的需求中。

我们前期的一些政策是对这个市场的供需关系做调整，温总理没说房价是高还是低，只是说要抑制房价上涨快的趋势，这是有区别的。这种调整是很谨慎的。比如，央行调整了优惠贷款的下限，我们不是简单提高利率，而是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢了，从鼓励买房到正常利率靠拢。现在，应该说也仍然是优惠鼓励政策，不是一个收紧的限制老百姓买房的政策，只是从原来鼓励的程度减弱了一点。这个政策的提法就体现了政府对房地产总形势的判断。房价要解决的问题是降幅不是降价。

三联生活周刊:我们注意到股市前两天到过900多点，马上就上去了。楼市这边增加抵押贷款的利率，增加二手房转让过程中的税率，调得非常厉害。再看股市，最近减税，一个是公司企业买股票，免所得税，个人买股票，暂不交所得税。这边加税，那边使劲免税，房价摁住了，股市才能上几百点，使投资不要都在房子上。政策的方向还是很明显的。

杨慎:我们现在的体制政策，房地产本身是政府参与度很强的行政主导性行业，房地产的主要资金在银行，土地是政府控制，税收政策在税收。但是，金融、土地、税收、规划等等，主要的条件都是在政府这边。所以，是政府参与得很强的行政主导性行业。因此，目前价格问题有相当一部分是体制政策、土地供给政策、银行信贷政策以及其他的政策决定的。

( 杨慎 )

三联生活周刊:我们采访过建设部的一些官员，有些人有和我们相同的困惑。1998年国家进行住房分配货币化改革，而中国住房改革到现在实际已经有了20年，20年建了84亿平方米房子，可是现在缺房户比过去多，到底是什么原因？

杨慎:中国的住房要租售并举。现在个人住房比例中，自有住房比例占84%，过多的自有住房，虽然使个人财富增加了，但是流动减少了，资源呆滞。在这种情况下，二手房市场发展不起来，大家都等着买房子，房子又涨价。我们每年1500万人进城，新进来的人没有房子住，每年建新房，每年不够。

( 房价要解决的问题是降幅不是降价 )

三联生活周刊:世界上住房自有率最高的美国也不过只有66%，34%的人是没有房的。我们这么高的自有住房率正常吗？

杨慎:经济富裕了以后才有要求和实力自己买房，事实上，我们国家目前的经济水平达不到这么高的住房自有率。现状很大程度上是政策性因素造成的，第一个大的政策性因素是我们的房改房政策，原来房改房一律按很低的折扣比例，20%、30%的价格卖给开发商。第二个是我们现在的房改政策有问题，就是经济适用房的对象是中低收入阶层，这个群体他们有了房子以后只卖不租。

( 任志强 )

公房全都给分了，这样怎么出租？全都是自己在出租。租金统计不上来，比如说我把房子租出去了，租给谁了，国家的统计数字里面不含。市场租价是我们政府定的，房子的租赁市场起不来，有很多连带问题。通常一个城市房价大涨的时候，如果房价很高租金很低，可以用来判断这里的房地产市场存在泡沫了。但我们没法判断，因为这两者没有关联性。

三联生活周刊:也就是说，从福利房政策到经济适用房政策都造成了我们国家高的自有住房率。从国际经验看，也很难想象在市场经济发展过程中，需要享受社会保障的阶层，能拿到个人有产权的住房，无论这个房子便宜到什么程度。我们的政策一心要解决这个问题，结果反而用错力了？

( 以“居者有其屋”为目的的组屋工程被称为新加坡计划经济的一种极致模式 )

杨慎:政府一方面设计了这种制度安排，一方面又没有给出详细界定。比如，我们国家没有任何一个法律规定，来界定经济适用房是什么？房地产法规定商品房，这是人大通过的大法。但是哪个东西由法律约束来说经济适用房？没有。建设部文件，建设部发文是三级法律，后来解释它的是用23号房改文件，变成国务院的通知。在这之前，1996年经济适用房是安居工程，更没有法律效应。所以，我们的政策导向没有经济适用房住房的法律，现在高收入人群占了，要处罚，但无法可依。

任志强（华远集团董事长）:过去说市场经济不是万能的，因为市场经济无论如何也解决不了非市场经济应该解决的问题。住房问题是两块，一是社会保障，本来就不应该用市场经济来解决，现在一股脑儿地都摁到市场经济。结果，经济适用房这些实际上的双轨制产品定位模糊，管理上弹性更大。顺着长安街往东走有一个通惠家园，有很多外国人在那儿住着，很多外国人买了是投资用的。通惠家园的马路，一开始设计时候容量是一万多辆汽车的位置，现在是三万多辆汽车的位置。回龙观的车辆，几乎是预计的几倍、十几倍的增长。望京几乎是185平方米一套的经济适用房，经常一人买一层，经济适用房用这种补贴的方式，最后造成的结果是所有补贴都归零了，因为交3.5%的出让金就可以变成商品房。如果经济适用房补交出让金就可以变成商品房，那就没有经济适用房的社会保障了。

福利最终被扭曲了。许多经济适用房没有分配到需要的人群，而是被资源优先的人占走了。和所有“双轨制”一样，“高自住率”的结果是和一小部分人的获益相伴的。

三联生活周刊:但现在政府政策谨慎之处可能也正在于此，政府要保护的是，中国所有正在拥有和想拥有自己的财富财产的社会群体。最初的“福利政策”出了问题，现在的房地产政策如果不是改变当初的政策导向，而只是简单地用打压房市的方式降低房价，会让一大批当初没有享受到福利的人现在手里的资产再缩水，影响一大批社会中坚阶层的财富信心。

任志强:是这样。我们总认为，开始买房子的是高收入者，我觉得这个判断是不对的。确实他们是高收入者，但恰恰这些高收入者是没有享受到福利分房，他要花自己的钱去买房。在1998年以前，花钱买房子的人先赚了房子涨价的便宜，是因为他们没有享受到公房出租，而拿到公房分配的这批人他用很便宜的价格就把房子买了，如果房子涨了，他赚得更多。

这批高收入者用自己的钱置房产，是属于个人的资产，如果新一轮政策造成房市大跌，会造成这个阶层的资产缩水，国民财富流失是决策者要权衡的政策风险。

我认为，政策的理性就在于首先要确定政策的导向是维护国民财富的增长，还是让国民财富流失，要计算和承担中国政策改革的成本。如果房价大幅度增长的过程中，不合理，就应该出台政策限制房地产过速增长。但是如果是政策造成房价不合理下降，造成国民财产流失的话，谁来承担责任，替有产者承担责任？有人在媒体上说，房价要跌20%。我们现在大概19万亿的财政税，跌20%，基本接近一年的财政收入。在我们做股市的时候就出现过，股市的时候一个社论就可能损失了几千个亿，但没有人负责。房市真跌了，谁负责？

杨慎:但我要说的是，在购买和持有房产这种财富形式的时候，也要注意到一个误区，别把买房子当存款。我们很多老百姓存在着误区，我们很多媒体老在用一个“炒”字说事。说炒房，说买房子合适，老给我们算买房子能赚多少钱，这些其实都是误导。以现在的利率水平，房价每年不涨7%，买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5%左右，此外交易税收在1.5%左右，如果再算上未来可能征收的税收等相关成本，可能7%还打不住。实际上，房价每年涨7%是很难的，老百姓一定要注意购房持有成本的风险。毕竟就像股市一样，财富的持有和兑现，是两回事。

政策的理性和消费的理性才能保证一个市场长期的理性和稳定。■

新加坡“组屋”的政府作为

新加坡是一个“强政府”，政府在提供公共产品方面表现得尤为突出。以“居者有其屋”为目的的组屋工程，被称为新加坡计划经济的一种极致模式。新加坡组屋系统完全排除市场参与，由政府一手操办，成为市场经济国家用政府计划方式解决社会保障住房实现的成功个案。

国土面积不足700平方公里、人口约400万的新加坡是市场经济国家，但在住房建设与分配上却并不完全通过市场调节来实现，而是将计划与市场相结合，以政府分配为主，市场出售为辅。由于政府的全程参与和管理，使得国家为穷人提供的组屋工程获得了空前成功，至今已经有87%的新加坡国民住进组屋，并且有83%的人对居住环境感到满意。

中国房地产业协会秘书长顾云昌接受采访时说，国家为低收入人群解决住房问题的手段通常有两种，一类是推行廉租房。但在很多国家，大多数廉租房都遭遇了无恒产者无恒心的结果。租赁者因为没有产权，对自己的居住环境并不爱惜，廉租房最终沦为了贫民窟。因此，1963年9月，李光耀及政党在大选中获胜后，便着手推行以公积金购买政府提供的廉价用房的政策，因为他相信，“一个人的产权感是与生俱来的。如果每个家庭都有自己的住房，国家将更加稳定”。

新加坡民用住宅房地产市场主要由组屋和商品房两部分组成。组屋类似于中国的经济适用房，由新加坡政府投资建设并实行有偿提供，价格由政府统一规定。包括高级公寓和私人住宅在内的商品房则由私人投资建设，按市场价格出售。截至2003年底，新加坡政府在40多年时间里共建成组屋96.8万余套，全国约84%的人口居住在组屋中。

组屋的投资、建设和分配由新加坡建屋发展局统一负责。房屋建成后，该局以公民的收入水平为标准，按照公平合理的原则进行分配。符合政府配房条件的住户一律排队轮候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。一般说，新加坡公民结婚后即可到建屋发展局申请购房，两年内便能拥有一套组屋。顾云昌说，新加坡建屋局的住宅发展计划是在长远发展规划的指导下进行的，首先要详尽地分析历年住宅建设的数量和销售情况，申请购买组屋的家庭数量及其对户型、地段的要求，并预测今后5年的需求量，选择最佳开发地点。通常只有在申购率超过75%后，建屋局才会开始兴建。

随着政府兴建组屋的数量不断增加，住房供求矛盾渐趋缓解。但对那些地段较好、交通便利的现房，购房者仍趋之若鹜。2004年1月就曾出现近4000人熬夜排队领号抢购1700余套组屋的情形。除直接购买现房外，建屋发展局还将未来半年内计划开工兴建组屋的详细资料向社会公布，让申请者预购，并根据预购结果调整建房计划，一些预购率不高的项目可能被取消。

组屋按地段、面积不同，价格从15万新加坡元（约合75万元人民币）到25万新元不等。符合条件的购房者可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，公积金制度为计划推行准备了资金来源。新加坡的公积金制度原来是由英国殖民政府创立的，当年只是个简单的储蓄计划:雇员缴交5%的工资，雇主同样替雇员缴交5%，55岁退休时雇员可以领回这笔钱，作为养老之用。李光耀及其智囊决定扩大这一强制性储蓄计划，把它发展为一个基金，使每个工人都能拥有自己的住房。1968年，新加坡修改了中央公积金法令，把缴交率提高。建屋局也推出了经过修订的购屋计划。工人可以利用累积的公积金储蓄缴付20%的首期购屋款额，也可以利用正在缴纳的公积金，在20年内按月分期，缴还购屋贷款。李光耀政府逐步提高缴交率，从最初的5%直到1984年高达25%。此外，政府还以各种形式向公民提供大量的住房补贴，从而使组屋价格保持在一般新加坡人能够承受的范围内。

1961年，河水山一场大火，使占地47英亩的非法木屋区化为废墟。大约16000户人家顿时无家可归。新加坡政府立即提出土地征用修正法案，授权政府为公共用途征用土地。征用土地的赔偿标准以1973年11月30日的地价为依据。随着市场繁荣，不断更改赔偿标准，从1986年1月、1992年1月到1995年1月，使它更接近市价。

从1965年开始的前十年，新加坡的组屋区坐落在市中心的边缘地带，包括女皇镇、大巴窑的麦波申等。1975年以后，建屋局开始在远离市区的乡村或农业地区建造新组屋。为了防止居住和工作的分离给城市交通以及居民生活带来的困扰，经济发展局官员建议建屋局在这些组屋区内保留土地兴建工厂，这样一来，这些工厂便可以雇用大批住在附近的年轻妇女或孩子已经上学的家庭主妇。

1971年，飞利浦在大巴窑开设第一家工厂，现在大多数新镇都有工作环境清洁并装上冷气机的跨国公司工厂，如惠普、康柏、德州仪器、苹果电脑、摩托罗拉、希捷、日立、三菱、爱华和西门子。这些工厂提供了15万多个职位，工人多数来自组屋区，家庭收入因而增加一两倍。

购买新组屋的人数迅速增加，从1967年的大约3000人增加到1996年的70000人。在90年代，等待购屋的人当中超过半数已经拥有建屋局组屋。到1996年，在总共725000间组屋当中，只有9%是租赁单位，其余的都卖出去了，市价从最小三房式的15万元至公寓式的45万元不等。

新加坡的组屋工程也有过失败的教训。随着劳工成本、人口材料和土地价格的上升，组屋价格也逐年提高，等候新组屋的人开始恐慌能否拿到新房的钥匙。新加坡政府为此选择了增加供给的方式来安抚国民。1982年至1984年，建屋局兴建的组屋增加一倍，招致承包商对增加的工作量穷于应付。由于施工质量较差，几年后组屋开始出现各种问题，导致居民极度不满。结果建屋局必须付出相当一笔钱来弥补。

顾云昌介绍说，90年代初期，新加坡开始经历房地产泡沫，人人都想卖掉旧组屋套利，然后换一间更大的新组屋。政府再次迎合选民要求，增加建屋量。房地产市场的泡沫因此越来越大，使得货币危机在1997年亚洲金融风暴来袭时带来更大痛苦。事后李光耀反省，如果早在1995年就抑制需求，情况会好得多。

新加坡商品房市场的主要客户群是收入较高的二次置业者或投资者。由于新加坡大多数家庭都拥有低价组屋，商品房市场总体上不太活跃。

新加坡政府严格控制土地供应，建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。

为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定;居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住;组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩;新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。 涨跌社会阶层现实房价经济适用房全国房价购房