白塔寺更新：新环境下的老问题
国庆期间，位于北京市西城区的白塔寺街区在社交网络上成了city walk的热门目的地。“红墙、白塔、胡同、鸽子，太多北京的元素，”一位北京本地生活博主这样写，“这里的小店也越开越多。”
白塔寺为妙应寺的俗称，因为其中的白塔而出名。它位于西城区的阜成门内大街，是一座藏传佛教寺院，始建于元朝。周围的胡同片区也因此被统称为白塔寺街区，占地面积约37公顷。此处往南2公里，是聚集了大量金融机构总部的北京金融街；向东2公里，则是北京最知名的几个景点：故宫、景山、北海公园。在2000年修缮之前，由于周围建筑遮挡等原因，白塔寺甚至不太被来往的路人注意。
与同样经过改造的前门大栅栏、什刹海等有明确对外商业属性的胡同不同，2013年往后的那几年，白塔寺街区在经历过腾退（居民在自愿的前提下搬空并让出房屋）之后，依旧维持着以民居生活为主的性质：附近的商业长期主要服务于周围居民，对外业态稀少。这也是它在更早时不知名的另一个原因。
2022年起，情况改变了。即便是在工作日的中午和下午，白塔寺的红墙下也不断有人合影。白塔寺药店索性将面向红墙的一侧打开，将传统中药和白塔的元素融入产品和店铺设计中，把自己经营成了网红咖啡馆。
宫门口的东岔、西岔胡同（以下简称“东西岔胡同”）有更多的外来游客。这两条相互扭结、呈“X”状的南北向胡同距离白塔寺药店步行仅两三分钟距离，如今聚集了近20家餐馆和咖啡馆。其中大部分是围绕白塔作为主要景观，吸引人前来拍照。
这两条胡同的商户中，有不少是在北京有知名度的主理人特色店：悠航鲜啤、胖妹面庄、铁手咖啡，等等。这些店铺有一些也诞生于胡同，不同的是，如今它们都有了成熟的品牌，能带来稳定的客流。在它们周围还有一些整修中的房屋，未来也将变成商铺。
面对突然的走红，白塔寺街区看起来拥有了更多的机会解决北京胡同—这座城市最具特色的城市更新对象—长期以来面临的“如何更新”的问题。在新的政策和商业背景下，要如何营造出有吸引力的、可持续的胡同商业？它会成为另一个南锣鼓巷吗？如何解决那些持续了数年的原住民与“胡同多样性”的问题？
西城商业新景象
胡同的城市更新经历过几个时期。在2010年之前，强制拆迁是旧城改造的主流手段，但很多胡同因为是文物保护区，陷入了“拆还是不拆”的争议。此后，大拆大建的时代逐渐过去，老城区，尤其是胡同的治理转向了保留平房，并在存量资产上做更新，其中一个重要目标就是降低胡同内的人口和商业的密度。
华融金盈公司在2013年成立，目的就是完成白塔寺街区的人口疏解，以及街区的更新、保护和运营。这家公司是北京金融街投资（集团）有限公司的下属公司，是西城区区属国有企业。在此之前，白塔寺街区经历过十多年的文物保护，为了让白塔在城市中更加显眼，曾经的白塔寺药店于2013年从5层被降至2层。2015年，华融金盈提出了“白塔寺再生计划”，到了2020年，这片街区完成了接近10%的人口腾退，居民密度得以降低。
曾任华融金盈执行董事的王玉熙在2020年接受媒体采访时这样解释再生计划的思路：白塔寺既不是商业区，也不是景区，而是倾向于作为一个完整的居住区存在，“再生计划”的思路就是对一个老北京居住区做更新和保护。即便这里靠近金融街，可以为附近的上班族提供部分办公、消费等配套设施，在利用空间时应该“用一种相对克制的态度，也就是在存量上而不是增量上寻找机会”。这意味着，这里原本的商业区可以引入新的业态和人群来消费，但不会扩展更多的商业增量。
华融金盈原总经理李茹在接受《第一财经》杂志的采访时也表示，2021年她和团队开始设想在东西岔胡同布局商业店铺时，也只是想“局部、点位地做商业”，以提升周围居民生活体验为主要目的，并没想过要高密度地引入店铺。
很显然，如今的东西岔胡同与最初的设想有出入，其中最主要的驱动力是政策的变化。
2018年之前，居民可以自愿选择搬离与否，企业负责出面与他们协商。此后，政府主导、企业实施的大规模腾退工作终止，只有当政府启动新的退租政策，华融金盈才能获取新的空间，这样的情况下，他们管理的空间离散在胡同的各处，其中一些空间面积较小，可引入的商业类型受限。如果街区要实现整体提升，华融金盈需要获得更多的空间资源。
到了2021年年底，“民房不能商用”和“腾退终止、获取空间困难”的问题得到很大程度上的解决。西城区政府为了激活白塔寺文化IP，为这片区域提供了政策支持。当年12月，北京市住建委发布《关于核心区历史文化街区平房直管公房开展申请式换租有关工作的通知》，2022年白塔寺街区的东西岔胡同成为这项政策的首例试点。以直管公房为例，通过“申请式换租”，住在胡同里的居民可以把房出租给华融金盈，后者付给前者房租，换租后的居民可选择自行解决住房，或承租由华融金盈或区政府主管部门提供的租赁住房。通过这种方式华融金盈获得了22处资产。也是在这个时间点前后，西城区区政府联席会议通过了腾退资产的经营证照办理事项，原本居住属性的住宅因此可以用于经营。
在城市更新咨询公司CitylinX设计联城的创始人贾蓉看来，如今北京的胡同更新和改造已经进入新的阶段。十多年之前，这项工作的主要任务是疏解居民、减少人口密度、建筑改造及公共设施建设；如今的工作重点转为如何运营这些空出来的空间，以及文化的激活和高质量发展。另一方面，过去十年间的财政资金也比当前更充裕。
在多种因素影响下，很多城市更新运营方就转向思考如何在创新业态内容、运营扩大收入、节省成本、提升活力上下功夫。与此同时，曾经“政府付款要求收回产权”的模式也不再普遍适用，像“申请式退租”“两权分离”等让政府投入更少、只向居民获取经营权而不触碰产权的新模式也出现了。
李茹告诉《第一财经》杂志，对于老城更新项目，尽管政府会提供部分财政资金支持，但作为实施主体的企业相比之前需要自筹更多资金来实现房源获取，运营方因此需更加注重街区运营的收益。她还表示，除了2018年前通过腾退，以及最近靠“申请式退租”获得的房产，华融金盈还与在胡同里持有单位性质房产的其他企业协商，从它们那里租来房产用于招商。
这样的背景加上政策的绿灯，使得这片街区频繁开出新店铺成为可能。
“主理人”重返胡同
2022年11月，精酿啤酒餐厅“悠航鲜啤”在西岔胡同开了白塔寺店。它是这两条胡同里最早入驻的商户之一，华融金盈从另一家国企手里租来了悠航鲜啤所在的二层房屋。
事实上，北京的胡同是“主理人商业”的发源地。胡同的尺度适合步行，拥有最具北京特色的民居和建筑，仍保留着市井气和人情味。这激发了这些店铺在创意和个性上的表达。
在治理“开墙打洞”之前，北京的胡同因为租金低、本地文化丰富等原因，聚集过一批像悠航这样的初创品牌，比如牛啤堂、鼓楼吃面、大小咖啡等。这些品牌往往由一两个主理人以较低的成本在胡同里租一个店面，从只服务一小群偏好和气质相似的人，到逐渐扩店和开新店。
除了没有政策压力，彼时整个消费市场的空缺也给了这种野生的创意表达以空间—市场上没有成熟的“主理人”，而只有“有想法的人”；消费者的选择不多、自己的喜好不算明确。
10年前的胡同更新就是以主理人店铺为切入点。贾蓉曾是北京“大栅栏更新计划”的执行负责人，这个项目于2011年启动，目的是探索历史文化保护区“老城不再拆”有机更新的新模式。据她回忆，大栅栏早期的招商工作经常需要通过办北京国际设计周这样的城市策展活动来吸引有想法的人。有些参与者甚至只有初步的想法和单一的产品，主办方则会提供摆摊、快闪店等机会，或者找到与其相似的伙伴“组合”卖货，并接触真实的消费者，从而更有效地孵化出新的业态。遗憾的是，多数主理人店当时远没有到盈利的阶段，尚处在探索期。
悠航鲜啤就是经历了由青涩到成熟的成长历程。2011年，创始人钱德勒·尤林卡（Chandler Jurinka，后文用花名“老钱”代称）和合伙人在北京市东城区的东四八条胡同开了第一家店，2017年由于“开墙打洞”治理行动，这家店被关闭。此后的5年里，悠航在三里屯、灯市口等地方开出了3家街边店，而白塔寺店是他们继首店之后第一次重返胡同。
与悠航类似，经历了胡同整治之后，主理人们把目光投向了胡同以外的地方。三里屯及附近的麦子店社区、朝阳大悦城等北京的东部区域成为他们选址的集中地。也有一些店主看向了秦皇岛的阿那亚社区，那里常年接收平时在北京、对文化消费有需求的消费者和房主，地产商也愿意为了吸引这类有文化内涵的店铺给出开店优惠条件。
也就是在这几年里，主理人商业成为年轻人消费时追捧的对象。这些店铺变得规模更大，有一些开成了连锁店或者开到了外地，更重要的是有了更稳定的城市中产消费客群。他们的新客群已经习惯于消费咖啡和精酿啤酒，而且这种消费者的规模仍在增长。
相对于东边，白塔寺的优势在于，它是北京西边为数不多的可商业化开发的传统街区。而且这里临近金融街，有着消费力强劲的上班族。店主们普遍的想法是离开北京的朝阳、东城等商业“内卷”环境“在北京的西边试试”。
男士理发店All CityBarberShop的创始人诚风就是抱着这样的想法来的。他把第一家店开在了朝阳区的朝外SOHO，主要的业务是为男性理发和修面，理一次发的价格在150到30 0元之间。由于服务类型单一、平均价格高，这家店的用户群体相对局限。一旦同类的店面增多，诚风就能感受到明显的竞争压力，这种压力在北京的“东边”尤其明显。
今年7月，他把店开到东岔胡同，一方面是为了照顾住在西边的老客，同时他也想招揽一些金融街附近的新客。诚风还希望门店有展示作用，朝外SOHO的写字楼并不是合适的空间，而胡同能够帮他达到这样的目的。他在西岔胡同的新店外立面被刷成白色，大玻璃窗和蓝色的招牌都让它在胡同里灰色的居民房中间十分显眼。
冰淇淋店Nice Cream的店长则特意提到了这两条胡同有居民，这意味着这里相比朝阳区的商场更安静、更有人情味，这与他们门店想“让顾客安安静静坐会儿”而营造出的氛围匹配。