房产投资的政策防范

（文 / 三联生活周刊）

  戴德梁行执行董事吴少聪分析说：“房地产热的原因不在房地产本身，而要看房地产以外。”他援引香港和日本的经历指出，如果货币体系内的流动性过高，还出现了负利率，资金总要找出路，往往看中盈利高、风险低的房地产业。

一名业内人士相信，北京和上海的实际投资性购房比例在20％到30％。金融界人士担心，投资性购房除了放大需求，托高房价之外，还有更大的风险：因为大部分人靠的是银行按揭，而且很多人是同时运作多处房产，通过贷款买房一出租一再贷款等方式，同时运作十几处房产。一旦一个环节跟不上，就会引发较大的还贷风险。在2003年全市房价上涨达20％的上海，托高房价的炒楼花样之繁多，已直逼东南亚金融风暴前的香港。一是倒卖新房，开盘不久，即宣称楼已售完，其实是以定金的方式将房子都订给了职业的二道贩子，然后真正的购房者就不得不从二道贩子手里购房。当然房价之外，还要交一笔“号子费”，金额为数万元到10万元。这种行为会放大市场需求信号，托高房价，导致供求关系失衡，给市场大的波动埋下隐患。

而银行向来是乐于对利润丰厚的行业借贷的：虽然各家商业银行普遍收紧了对房地产开发企业的贷款，但个人住房抵押贷款仍然是高速增长的“优良资产”：当20％的首付购房款交付时，80％的银行资金就跟进去了。问题在于，“如果购买资金中20％是自有的，80％来自银行，当房价下跌30％，就套住了购买者，也套住了银行。房价下跌甚至跌破成本并非没有可能。”金融专家季宝红指出。如他所说，上世纪90年代浦东一些楼盘成本就达1400美元～1700美元／平方米，但最后却只能以四五千元的价格甩卖。

在主要依赖银行按揭融资的商品房市场，利率上升就意味着贷款买房成本的上升，需求自然要减少，而已有的住房贷款合同将提高利率，造成购房者的资金链紧张。在目前存款实际利率持续为负的背景下，金融市场已经普遍预期央行将在年内把利率水平大幅上调，但房地产市场似乎对此还没有充分反应，“如果利率大调，预期逆转，资金链肯定会出问题，开发商、中介代理、购房者都要卷进去”。

在广东中山市的一处别墅区，能找到一些威尼斯的感觉  

如此背景下，银监会2004年2月26日发布《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》规定商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。此外，银行发放贷款前，应先了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出，判断其对于所购房产的拥有意愿。这一旨在提高申请人资质的门槛，在总体上降低房地产市场需求总量的规定也存在一定漏洞，季宝红说，“本政策规定可以采用‘共同申请人’的方式申请贷款，这也是变相降低贷款门槛的一种方式，不同年龄群体获得最长的贷款年限不同，是选择最长的，还是选择最短的，还是选择平均值呢，另外‘共同申请人’当中每个成员各自的收入，目前和今后在整个家庭收入的比重会存在一定的差异，那么如何判断今后的偿还能力呢？本政策没有给出详细的答案，在具体执行时投机客还有是空子可钻。”“目前国内信息不对称问题十分严重，各商业银行在信息共享上还有相当一段进程，在客观上对本政策的实施带来一定的障碍”，“另外，房地产贷款的严格审查必然使得开展相应业务的成本大幅攀升，商业银行是否可以承受？另外相应的人力资源问题也会成为瓶颈之一。”