方舟苑维权冲突

（文 / 李堕）

讨论中的业主们 

三期工程由原来的3座楼增加到5座楼，新增的11、12号楼将挡住4号楼部分居民窗外的风景，这个变化让业主们无法接受(左图为施工现场) 

楼书平面示意图中“11”“12”所指方向是小区西侧规划中的绿地(见上图)  

“奥迪”变“奥拓”

“方舟苑阴面的房子比阳面的贵500～800元/平方米，楼层越高价钱越高，每升高两层贵50～80元/平方米。”业主委员会筹备组的郑明淳告诉记者，“主要原因是方舟苑的西、北面是南湖公园和中央美院，风景好，将来还可以看到太阳宫水景公园。”小区的西南是高尔夫球场，西北是南湖公园和美院，东面是北京园林研究所的苗圃和自来水公司的地下水场，郑明淳购房时考虑到，周边都是永久性建筑，改变的可能性很小。

方舟苑一、二期共有7座塔楼，每座楼24层，一共1616户包括7户物业用房；目前已入住了1600户左右。支晋住在方舟苑小区4号楼的16层，站在他家的窗子前可以看到南湖公园的如茵绿草，以及中央美院红绿相间的运动场。春节时支晋还向朋友介绍，他有270度的风景。小区的居民们都认为，第三期的三座楼将建在南面，小区入口的规划图一直是这样画的。今年3月，一位业主偶然在市规划委的网站上发现，三期工程由原来的3座楼增加到了5座楼，新增加的11、12号楼将挡住4号楼部分居民窗外的美景。

这个变化无法让业主们接受。“方舟苑买楼的时候说的是艺术城，现在成为了一座大停车场，我花了一个多小时数清，小区里一共876个车位，加上停在路边的共有900辆，所有能停车的地方都停满了，目前每百户拥有汽车56辆。”作为维权活动的招集人支晋说，“再增加两座楼后，居民的生活只会更拥挤和恶劣。”

市规委：不变是相对的，变化是绝对的

3月23日方舟苑的业主即向市政府和人大发出了《请愿书暨投诉信》，市规划委员会在5月6日给予了回复。

方舟苑所在地为北京纺织机械厂厂址，1995年改变土地使用性质，由北京纺织控股集团对旧厂11.79公顷的土地进行改造，建设小区。1996年原市规划局审定了第一次规划，小区由11座高层塔楼组成。由于纺织控股既无资金也无房地产业经验，遂与首创航宇公司合作。1997年方舟苑一期3座楼开始施工。1998年原市规划局对第一次规划进复审，由于当时京西小学尚租用了厂区西面一座厂房，于是原规划方案由11座楼变更为10座楼。此后开放商一共推出了3版楼书，这10座楼的规划始终没有变过。

1998年，北京纺织控股、首创航宇与香港翔津开发公司合作成立了方舟苑房地产开发公司，注册资本920万元，作为二期4座楼的开发商。2000年，方舟苑西北面划出1.26公顷土地，供修建方舟苑西路和相关绿化使用，小区建设用地由此缩小为10.4公顷。2001年6月，开发商纺织控股和已入住的居民签署了一份《谅解备忘录》，主要为了解决三期施工的扰民问题。在备忘录中，纺织控股重申了“方舟苑小区总体规划为10栋高层塔楼及相应的配套、园林绿化”。

而仅过了两个月，纺织控股即向市规划委提出申请，要求增加两座楼，主要原因是“在其项目用地范围内租地、利用现状厂房办学的京西小学即将迁出”。这意味着小区的西面有了更大的空间。纺织控股征得朝阳区教委和规划院的同意，市规委批准了纺织控股的要求。并在2002年6月核发了(2002)规地字229号《建设用地规划许可证》、(2002)规审字269号《审定设计反感通知书》和(2002)年规建字1600号《将设工程规划许可证》。这意味着作为方舟苑的三期8、9、10、11、12号楼从规划、审批到建设取得了一系列的合法手续。

此时第三期的房地产开发商已经变更为北京方恒房地产开发公司，它的大股东是纺织控股，纺织控股隐身幕后成为投资者。方恒公司也为增加的两座楼交上了土地出让金，并将三期项目定名为“城市月光”。原纺织机械厂的一部分下岗职工组成方舟物业公司和方舟开源公司，负责小区物业管理和供暖、商业服务等。

市规委在回函中认定，变更规划的审批合理合法，“规划建设方案的调整在各项经济指标方面符合规定，没有影响小区绿化率和停车数量”。业主如果认为地产商涉嫌欺诈，可向工商部门投诉。

开发商的态度

在望京街道办事处的协调下，居民们和开发商展进行了三次对话。居民们希望通过协商取消增加的两座楼。

第一次在2003年的3月31日丽都饭店上海厅，第三期开发商方恒公司参加了协商。方恒公司并没有否认规划变更，但他们认为三期建设规划得到了国家有关部门批准，是合法项目，而且变更规划的并不是方恒。而从成本上考虑，方恒提出三期后增加的配套设施包括地下车库等的投入达到了1亿元，要靠增加的11、12号楼收回。但方恒同意缓建有争议的11、12号楼。

“非典”过后，6月4日，在丽都饭店杜康厅举行第二次协商会，一、二期的开发商纺织控股也参加了协商。纺织控股的发言相当模糊，他们认为自己只是投资者，关心的是收益，而具体操作由开发商负责。第一、二期是首创航宇，第三期是方恒，出现了纺织控股的章是因为要走某些行政手续。纺织控股的发言人还谈到，之所以增加两座楼，是考虑到了国有资产的保值增值，“在分清责任与义务的情况下，该承担什么责任就承担什么责任”。

6月21日下午一点半，在丽都杜康厅举行第三次协调会，这一次规格最高。不仅纺织控股、首创、方恒三家开发商都到齐，而且有朝阳区建委副主任王志忠参加。首创航宇副总裁斯仲平解释说，第一期工程是首创和纺织控股合作开发，3座楼双方各占一半。第二期由合资的方舟苑房开发公司负责，当时签下了一个框架协议，对三期完成后的配套设施，三家按比例分摊，至于更改规划不是首创所为。纺织控股一位姓孙的总经理助理谈到，纺织控股只是土地投资方，没有参与开发建设的具体操作。由于4号楼销售合同上盖的是纺织控股的章，所以凡涉及4号楼的问题纺织控股负责解决。

事后，业主们将纺织控股定为起诉对象。

根据合同起诉

“我们向规委提出了两个问题：第一，在70%业主已经入住的情况下，开发商是否有权利更改规划；第二，2003年5月七部委发出《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，其中规定变更规划要进行公示，而纺织控股提出申请和得到批复则跨越了这一时间点，那么是否它要为没有公示负责？”支晋说，“规委负责人认为这两个问题很专业，需要研究一段时间。”直到记者发稿，规委的还没有明确意见。记者也曾致电询问，但未得到答复。

三次协商没有达到预期效果，方舟苑业主决定先由4号楼的居民起诉纺织控股违背合约。尽管开发商在二期销售的楼书中标注了“本宣传册的全部资料，所有图例及细节以政府有关部门最后审定为准”，但是，6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》为起诉提供了契机。司法解释的第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

换句话说，楼书将有可能被视为合同的一部分，前提是，它的改变对于房价有重要影响。房地产专业律师邓泽敏此前在接受记者采访时说：“开发商很难与购房人签署合同之外的附加条约，开发商不需要对承诺负法律责任。”

主体缺位的维权

“方舟苑的维权始终是在主体缺位的情况下进行的。”业主维权会的召集人支晋对记者说，“成立维权会只是权宜之策，而且我在维权会简章中也说了，业主委员会成立后维权会自动消亡。”于是首先的问题是，谁或者哪个组织能够代表方舟苑业主的利益？这个问题始终困扰着方舟苑的维权

谁代表了谁？

代表业主利益的当然机构本是业主委员会，但却迟迟没有形成。方舟苑业主委员会筹备组的业主代表郑明淳告诉记者，按照计划，业主委员会本应在2002年年底成立，第一期业主委员会不仅要求有各楼的代表，也要包括物业和开发商的代表。而物业公司人员原属于纺织机械厂，由于去年纺织机械厂改制，物业公司的人选定不下来，而到了今年，由于出台新的《物业管理条例》，事情就被耽误下来了。

方舟苑业主维权会是在3月23日成立的。在此前，支晋和几名业主先碰了一下，起草了《请愿书暨投诉信》，贴出通知在3月23日上午停车场聚会。一共有320户业主在请愿书上签了字。维权会核心人员有5人，推选过程也相当粗糙，“大家说就是你们几个领头的负责吧，由于互相此前都不认识不了解，最开始也无法苛求它的程序。”支晋说。维权会成立后，实际运作的是一个秘书处。他们寄出请愿信后，就设计了一个调查问卷，想了解一下业主们的基本意愿：到底有多少人坚决不同意建11、12号楼，是否愿意接受赔偿，赔偿在什么程度上可以被接受？问卷被投递到每户的信箱中，回收了四五百份，有80%的业主反对两座楼的建设。

维权会在3月30日进行了一次募资，封顶为1万元。一小时内募得11710元，支出7871元用于制作八条大型条幅、若干小型横幅，以及用于复印、彩扩、购买文具用品等。3月31日维权会参与了第一次协调会，并作了及时通报。为了使维权会更具公信力，4月22日他们每座楼提名了3位代表，并挨家挨户争得了超过50%的签字同意。

“在4月份时维权会的运作出现了一次危机。”支晋说，“由于当时诉讼主体不明，我们请法律专家做一个法律意见书，问了一下需要12万元。我们就想从4号楼开始每户募1000元。这件事引起了很大争议，确实1000元对有些家庭来说有点重了。后来高院的司法解释出台，问题比较清楚了。我们就把钱都退了，当时已经收上来了2万多元。”支晋由此开始考虑成立一个监管委员会，但由于缺乏大家都公认的人物，只能暂时搁置。

6月底，方舟苑的业主中又出现了一个组织——方舟苑业主联谊会。几位召集人对记者说，这是一个松散的组织，与业主维权会有共同的目的，没有分歧。联谊会的成立主要是为了能够做一些细致工作，并规范业主的维权行为。7月初联谊会在小区内搞了一次募资，筹得4万余元费用，也主要用于维权活动中的花销。

这样的组织建设带有随机性。支晋拿出来一份表格，是各楼推选的业主委员会代表，“成立业主委员会有严格的规定，其中一条是不能欠物业费。但推选出的代表有一部分拒交物业费。我们去做工作，他说，我进业主委员会就是和物业斗争的。我们也只有先代他交了物业费。”事实上，在维权中依旧是认人不认组织。居委会和开发商只信任支晋这样的几个人，“开发商往往不愿意谈判，是因为不知道谈了算不算，会不会又出来几个人要跟他谈”。

冲突与协商

去市政府请愿  

被砸的警车 

冲突中的“武器”  

第一次协商后，双方期待规划委员会的答复。5月30日，市规委下发了回函，5月31日在小区的大会上，支晋将这一结果作了公示。业主的情绪开始升温，他们冲到售楼处，取下售楼处的牌子，将玻璃用报纸封住，赶来维持治安的警察并未制止这一行动。对如何行使自己的权利，业主们说：“不知道该找谁负责，只是希望阻止盖楼，停止销售。”6月1日，小区里将原先准备的巨幅抗议条幅从24层楼顶楼垂了下来，每户都在自家窗外对条幅进行了固定，警察希望居民能将其取下，遭拒绝。事实上，这些条幅最后还是被风吹没了。

随着气温升高，业主的火气开始直接针对工地。6月4日，第二次协调会还未结束，业主们认为工地工人向小区仍石头，便推倒了和工地间的隔离墙，并向8号楼的地基内投掷石块。维权会的代表不得不赶回小区稳定局面。当得知协商无结果时，业主们又推到了第二面墙。有业主对支晋说：“推到第一面墙是为了声援你们，推第二面墙是对结果不满。”此后连续3天，业主将100米左右的围墙全部推到，只剩下了一处转角，场面开始有些失控。记者在工地看到了由项目副经理陈孝来提供的录像带，并未见到有工人还击；为了躲避石块袭击，摄像机的红色指示灯也被贴上了胶布。事后施工方三建三公司，从槽内清理出两立方米的砖头，每立方米的砖是512块，施工方的降水管被砸毁。施工方只能在围墙的位置搭起6米高的防护网，进行隔离。

6月21日中午1点半，举行第三次协调会。之所以选择在下午，代表们希望“不吃饭不睡觉”也要谈出结果。但事实上两小时以后，协调会不得不被迫中止。100多名业主来到丽都饭店要求监督和旁听，饭店不得不封闭了会场。支晋认为当天的形势非常有利于方舟苑业主，“区建委副主任王志忠已经一再要求一、二期开发商说清原因”。6月22日，支晋给望京街道写了一封感谢信，信中说：“我们始终没有做到一个有序地组织……对于一直倡导依法维权、理智维权的我们来说，预见着未来的发展，只能感到很悲哀。”

6月22日晚上，维权会连夜召开紧急会议，因为有人在网上提议第二天去市政府请愿，响应者甚众，维权会不得不赶印出请愿资料，第二天早上6点赶到停车场，告诉大家不要喊口号、打条幅。6月23日下午，请愿的业主回到小区正遇到十余辆水泥罐装车要进入工地，于是便堵住了工地大门。双方发生了冲突。一名业主脑震荡，而工地不得不在北面破墙，让汽车进入。连续几天业主们来到了纺织控股公司门前抗议。这些行动都是居民自发形成的，支晋既不支持也不反对，他为每个人捐了一把阳伞。

此时方舟苑已经成了一个火药桶。7月1日晚，一瓶不明液体装在矿泉水瓶里，打碎了靠近工地停车场上的奔驰车的后挡风镜。有业主证明是从工地方向飞过来的，小区里业主越聚越多，并打110报案。项目副经理陈孝来赶到现场，解释瓶子不是从工地扔过来的。居民和工地随后发生了冲突，混乱中几辆汽车被砸，一辆警车的后挡风玻璃被砸碎。施工方否认有人钻过防护网进入小区破坏，而小区的居民则“缴获”了一截钢筋和若干顶头盔。当晚小区商店内的啤酒脱销，被居民扔到工地，记者在工地采访时仍可看到非常多的碎酒瓶，几位工地领导还展示了他们被打的伤疤。但陈孝来否认工人们还了手，小区居民也有几人受伤，他的解释是“扔在防护网弹回来被击中”。愤怒的业主后来在小区里静坐到天亮，围住了小区中的10辆警车。

7月4日，居民们自发组织了近50辆车前往市建委请愿，希望工地能够停工。行至复兴门时被警察拦下，最后南礼士路的市规委腾出了40余个车位接待了业主。谈判并没有迫使工地停工，因为施工方拥有相应的合法手续。

“上街”事件后，维权会加快了诉讼进程，支晋将律师资料贴到了各楼大厅公示，在一周内如有意见都可以来反映，并写了《回答22问》解释居民关心的问题。预计打官司的律师费需要12万元，由于此前联谊会刚刚举行一次募款，原计划每户1000元无法摊派下去，支晋计划先借款打官司，胜了再分摊，输了大家认了。支晋建议将维权会与联谊会两次募集的资金集中起来，“一本账、一支笔”，并拟成立“方舟苑居民财务小组”进行监管。目前这样的组织活动还在持续。