赌徒恒大
恒大业务调整与外界政策变化路线图
数据来源：恒大财报
2023年7月17日晚间，中国恒大（以下简称“恒大”）发布了两份令所有人瞠目的财报。
一份财报是2021财年（截至2021年12月31日）的。财报显示，恒大该年度收入为2500.1亿元，净亏损6862.2亿元，负债总额25801.5亿元。另一份是2022财年的，截至2022年12月31日，恒大当年收入为2300.7亿元，净亏损1258.1亿元，负债总额24374.1亿元。
这两份财报之所以惊人，一方面是因为负债规模。2008年金融危机过后，为完成扩大内需、促进经济恢复增长的十项措施，中国政府计划从2008年11月到2010年年底的全国救市计划花费才4万亿元。而2022全年，恒大总部所在地广州的GDP总量也只有2.88万亿元。作为对照，仅恒大一家公司年负债就达到2.5万亿元左右。
另一方面，恒大的营收规模变化之快同样惊人。相较于2020年5073亿元的收入高点，恒大的年营收在最需要钱的2021年和2022年都已折半。
2021年年底因债务违约，恒大在香港上市的股票自2022年3月21日起停牌，如果股票连续停牌18个月，该公司将面临退市风险。在2021年的财报中，这家公司写道：“独立核数师上会柏诚无法对集团2021年的综合财务报表发表意见。”
自1998年商品房政策正式实施开始，地产公司在过去20多年间逐渐长成了“大而不能倒”的怪兽。由这些地产公司支付的土地款是中国各地方政府的主要财务收入，而由它们构建的上下游产业链—钢筋、水泥、家居、家电……占据着中国超过30%的GDP。一旦其中任何一家公司不能如期交房，就会有无数付出了全部身家的家庭坠入人生低谷。
按照万科董事会主席郁亮在2018年公司财报中的说法，过去20年的房地产开发是一个“几乎所有参与者都能赚钱、很难亏钱的黄金时代”。这个黄金时代随着城市化进程的加速早已结束，然而其中一些公司并没有接受这一点，反而在过去几年冲刺得更加猛烈。它们似乎在赌：只要成为行业第一，就能大到不能 倒。
恒大和创立它的许家印就是这样的“赌徒”。
速度为王
在恒大的发展史中，有几个重要的时间节点：1996年，在许家印领导下，恒大初现雏形；2009年，恒大地产登陆香港资本市场，成为当时中国内地市值最高的民营房企；2013年，恒大合同销售额破千亿元，正式加入“千亿房企”行列；2016年，恒大以3734亿元的年销售额成为当年的地产规模之王，并登上《财富》杂志发布的“全球500强”企业排行榜，成为全球第一家只用20年就登上该榜单的房地产企业—同年上榜的中国房企还有万科，而后者花了近30年。
许家印出生于河南省周口市太康县的一个农村家庭，恢复高考后的第二年，他考上了武汉钢铁学院（现为武汉科技大学）冶金系，并在毕业后被分配到了国营企业河南平顶山舞阳钢铁公司。
国企车间的10年工作经历，锻炼了许家印对纪律和管理的认知，但他认为自己的能力与岗位并不匹配。1992年，许家印决定投身下海经商的热潮，他从舞阳钢铁公司辞职，南下深圳，成为一名贸易公司的基层业务员。
许家印很快就展露出了他的商业才华，凭借在原公司的人脉，到岗不久就给新公司拿到了一笔10万元的大单。1994年，许家印对老板提出进军广州房地产市场的想法，然后，他就带着4个员工从深圳来到广州城中村，开始了第一次内部创业。
据《南都周刊》等媒体的早年报道，当时广州楼市盛行大户型之风，许家印却反其道而行：他的五人团队通过相关渠道收购了一家公司，拿到了一个名为“珠岛花园”的地产项目。1995年，珠岛花园第一期的几百套房子全部建成小户型，定价又低于市场价，一时轰动广 州。
这个项目对许家印和恒大影响深远，以小户型、低价位、高周转为核心的开发模式延续了下来，并逐渐发展成广为人知的“恒大模式”—通过高效率运营实现快速周转，以对冲高成本融资对项目整体利润率的拉低。
珠岛花园的成功为公司带来了巨大收益，但许家印没有获得理想的酬劳。
1997年，许家印注册了恒大地产有限公司，开始正式创业。横向对比的话，那一年，杨国强带领的碧桂园已经在房地产行业历练了5年，而王石带领的万科已经发展了近10年。
土地、资金和政府关系，被视为中国房地产开发的三要素。其中，土地是“面粉”，房子则是“面包”，能拿到多少地，决定了房地产企业能掌握多少生产资源。恒大此后的快速扩张，离不开许家印本人对庞大土地储备和规模的追求，以及恒大自身的拿地能力。
一般来说，中国现代房企的拿地方式主要有“招、拍、挂”、一二级联动拿地、在建项目转让、股权收购拿地、旧改拿地等。以“招拍挂”政策为例，在该政策出台前，国企占据房地产行业的主要地位，并形成相对垄断。但在“招拍挂”政策出台之后，民间资本有了参与房地产行业的机会，获取土地成为房地产企业开发和走向市场化的重要一步。大量民企因此获得了迅速崛起的机会，恒大就是其中之 一。
1997年，恒大地产以“招拍挂”形式，拿下了位于广州海珠区工业大道的原广州农药厂所在地块，并在这里建起了恒大的首个项目—金碧花园。珠岛花园的实战经验在这个项目里得到了复用，据多家媒体当年报道，金碧花园首期以亏本价销售，在两个小时内被抢购一空，实现销售额8000万元，并创造了当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年收益的“8个当年”纪录。
凭借金碧花园打出的口碑，仅3年时间，恒大地产就跻身广州市房地产综合实力十强，并在2001年进入榜单前五。有了前期销售额带来的现金流，许家印带领恒大不断拿地，开始了急行军式的扩张之路。
2004年以前的恒大成长迅速，但偏居广州一隅。也就是在这一年，许家印决定摆脱广州开发商的角色，走向全国，并因此制定了“规模+品牌”的发展策略。具体来说，恒大在这一阶段主要做的，就是培养人才、拿地、建立品牌和找钱。
恒大地产披露的首份招股书显示，1996年至1997年，恒大在广州只开发了一个项目，到了2004年，恒大同时开发的项目数量已上升至十余个，员工人数也从不足20人攀升至2000余人，2007年增至4000余人。
恒大10年营收与负债
恒大债务结构变化
在目标城市选择上，恒大在发展初期并没有将目光投向北上广，而是偏好直辖市和省会城市。为了在这些地方拿地，恒大派出近百人的精锐团队，分派至全国十余个城市，比如武汉、重庆、成都、沈阳等，对当地土地市场展开调研。
由此，恒大的土地储备由2006年的不足600万平方米，扩展到了2008年年初的4578万平方米，也就是说，恒大的土地储备在2007年增长了近7倍。
为赴港上市冲刺，是恒大在2007年疯狂拿地的主要驱动力之一。当年，受碧桂园等土储规模巨大的内地房企上市的刺激，在香港资本市场，土地储备的绝对数量一度是衡量内地房企的重要标志。为此，恒大不得不铆足了劲拿地，这也为恒大后续的庞大土地储备埋下伏 笔。
恒大之所以能在一年内拿到如此多的土地，是因为其主要拿地方式除了“招拍挂”，还有二级市场拿地、协议拿地、广告拿地等等。
二级市场拿地有别于拍卖市场拿地，指的是项目持有方以项目转让的方式，寻求新的土地收购方，并出让股权。一些持有土地的小开发商遇到资金缺口大的问题，如果无法开工，将面临土地被回收的压力，因此急需出售项目；大的开发商则可以避开土地市场的狂热竞价，省去中介环节，获得心仪地块。据《东方早报》2009年的一篇报道，当年全国前十强的房地产企业，如万科、绿城、恒大等公司的大部分土地来源均为二手市场。
协议拿地，则是房地产行业内早年盛行的一种“暗箱操作”型拿地方式。它指的是表面上走“招拍挂”流程，实际上由寻求招商引资的地方政府（以二三线城市为主）提前内定开发商，并通过秘密协议变相返还部分甚至全部土地出让金，让开发商低价拿地。
2007年，多家媒体报道了碧桂园与湖南省张家界永定区政府签订秘密协议，从而涉嫌“零成本拿地”一事。《南方周末》当年的一篇报道指出，协议拿地是中国房地产行业的普遍模式，观点网则报道称，恒大过去数年“通过协议出让方式拿地较多”，很多土地的来源并不透明。
也就是在这段时间里，恒大开始在全国推行“标准化的精品地产”运营模式，即房子上市时已完成装修。据恒大地产招股书披露，恒大与奥的斯、美国摩恩、TOTO、西门子等知名供应商签订了长期的直供协议，从而不断拓展战略供应链，依靠规模效应降低成本。