东京2023：打开空间，与街道联结

2023年，城市的居民们展现出了更多包容性。这在历史上并不陌生——2011年日本“3·11地震”发生之后，不少日本建筑师、城市领域从业者纷纷将“社区性”与“开放性”作为下一个研究课题。经历了3年疫情，人们更愿意打开，甚至让渡更多空间。

让渡这个话题简直太古老了。法国社会学家马塞尔·莫斯在1920年代就研究了“礼物”这个命题，他提出了人们通过礼物交换增强社会连结与团结的观点。在现代东亚的居住与生活语境中，人们更习惯将住宅空间封闭起来，甚至用一个“换鞋”的仪式感去区分内与外的界限。但在最近这段时间，我们发现，同样在意“内与外”的界限的日本，正在出现显著的变化：无论是住宅还是商业空间，它们都在与街道产生更多联结，甚至不惜让渡一部分原本属性单一的住宅或商业空间，用于公共目的。

这就涉及一个更有趣的利益交换问题：如果更多空间被赋予公共性，住宅如何保持隐私？商业空间如何获得利益？公司们在价值天平上反复度量不同的决策，最终作出了选择。

01住宅更新：向街区打开住宅

THE CAMPUS FLATS TOGOSHI是东京品川区户越街区2023年9月正式开张的一个公寓项目，令人意外的是，其开发商居然是老牌文具商国誉。

这个公寓在国誉员工宿舍的基础上改装而成，打法也跟传统住宅项目不太一样。它以“居住生活的原型试作”（プロトタイプする暮らし）为概念，融合了共享公寓和共享办公两套思路。

在住宅部分，它提供了39套住宅，共有5 种户型，面积从11. 6 平方米到25.4平方米不等，月租金在7.7万日元到14.85万日元（约合3713元至7161元人民币），水电煤网管理费等费用为每月2万至2.5万日元（约合964元至1206元人民币），一般可以容纳一两人居住。

在东京品川区这个地段，这个租金价格大约比市场价贵一倍。公寓所有户型都不带厨房和洗衣机，也有部分户型必须共用厕所与浴室。但与之相对，公寓设置了共享厨房与客厅，免费提供厨房电器与餐具、文具；洗衣房也是公用的，但洗衣耗材由国誉承 担。

和日本市场上普遍的空屋租赁形态不同，这个公寓为每个户型都配好了家具，来自定位于Y世代（大约出生于1981至1995年之间）客群的家具品牌“good eighty%”——它是国誉旗下的生活服务公司ACTUS拥有的品牌之一。还有一些户型和独立设置于四层、五层的工作室捆绑租赁。

THE CAMPUS FLATS TOGOSHI的住宅3个月起租，最多11个月，期满可以续租。这也和日本一般两年一签的租房合约大有不同。它提供了更方便的“拎包入住”的条件，甚至吸引了一些在东京开辟第二事业据点、希望能随时入住的人，但国誉要求申请者必须参加由它主办的说明会，理解其理念。

这些看上去让人有些摸不透的条件，却吸引了不少人前去申请。“我们这次瞄准的是以下几种人：今后想进一步探索职业生涯新方向的人，想将自己擅长之处或者喜欢做的事广而告之的人，今后计划正式迈出某个步伐的人，以及想要提供某些‘兴趣以上、专业未满’的信息或服务的人。”国誉经营企划本部创新中心的荒川千晶说。为此，与传统以封闭为导向的公寓概念不同，国誉这次向街区提出了一个更开放的住宅概念。

更吸引人的条件确实在开放给街区的公共部分。公寓的住宅部分与面向住户的公共空间本质上都是私人住宅的一部分，并不对外开放。但在一层与地下一层，国誉开辟了两个可以让渡给街区的空间，这些服务同时也面向非公寓住户。

首先，它设置了Fitness、Cooking、Lounge、1on1、Remote、Beauty、Snack、Pop-up共8个Studio（工作室），以时间为单位对外租赁。想开瑜伽课的人，想尝试做一两款饮品或菜肴试试水的人，想找地方开会或者教授语言的人，想自己录播客、做视频、做活动的人，都能在这些空间里做出尝试。这些对外开放的工作室所占面积并不大，里头也备有让事业开张的基础设备。国誉认为，这会成为一个据点，让居住者与生活在这个街区的人有机会“挑战那些在某个时候曾想去做的事”。在某种程度上说，这些尝试如同工业设计或者产品制作时的“原型”。

另一个服务，是设在一楼的餐厅THE CAMPUS STAND。在国誉的构想里，这也是一个开放给街区的据点，能让人们在这里坐下来交流。店内提供比萨、沙拉、酒、咖啡等饮品，企划小组开发菜单时，考虑到户越街区是一个年轻人与老年人共存的公共环境，所以选择了能被大多数人接受的饮食方案。

国誉的这次创新，不仅是出于盘活固定资产这一个目标。2022年，国誉发布了2030长期战略目标，将公司重新定位为“WORK &LIFESTYLE Company”，将业务分为工作方式与生活方式两大板块。这次的公寓项目就隶属于生活方式板块，其基础核心事业正是文具与室内零售，国誉将其延伸至包括共享公寓和共享办公的“Co-living”事业，试图在抓住更多市场需求时获得更多潜在收益。

从市场环境来看，日本人才众包服务商Lancers的调查显示，从2015年到2021年，日本的自由职业人口增长了9.1%。另一方面，疫情之后，日本的远程工作普及率已从2019年的15%升至26%。不仅是国誉，日本另一家房产开发商“伊藤忠都市开发”也曾顺应这一需求，把办公空间搬到了住户的家门口，在自己的高端公寓品牌CREVIA下推出了名为“+HANARE”的户型。他们拆出大约3平方米的房间，和住宅主体空间一般在同一层，但各有入口。住户可以把这里当作办公室，也可以把它当作自己的兴趣空间或者“秘密基地”。伊藤忠都市开发的这个项目仍在不断复制扩张。

而国誉的这次探索，为那些“兴趣以上、专业未满”的新尝试提供了一个据点。通过让渡部分商业利益，获得更高关注度，寻找更多合作伙伴——国誉早已是这个领域的熟手，在最近几年的Good Design Award榜单上，你能看到不少“不像是出自国誉，但居然来自国誉”的项目。

在正式开业一周前，THE CAMPUS FLATS TOGOSHI的入住申请率已经达到74%。

02社区更新：盘活社区的据点

东长崎车站距离日本东京池袋站只有两站，但这片街区完全不同于池袋的喧闹，它拥有着住宅区特有的静谧。MIA MIA就在这里，离车站只有步行不到一分钟的距离。

MIA MIA白天是咖啡厅，晚上会变身为酒吧。店门上贴着街区的地图，还有和其他咖啡店联合举办的咖啡节的海报，门口摆放着MIA MIA的品牌T恤、帆布包等周边产品。年轻人们总爱坐在门外的凳子上喝咖啡、聊天，店主Vaughan出来送咖啡时，也会不时地和熟客以及路上的行人打招 呼。

Vaughan是澳大利亚人，曾在一家介绍咖啡店的网站“GOOD COFFEE”工作，妻子理惠则在日本长大，是一名建筑师。过去的15年里，他们去过各地的很多小店，特别是咖啡店。他们最爱的咖啡店在墨尔本，名叫“Pellegrini’sEspresso Bar”。据说，那是一家无论是流浪汉还是政治家都会光顾的店，因为他们都从店长的身上感受到了公平与温暖。店长去世的时候，政府甚至为他举办了葬礼，上千人去店里悼念他。

这家店也成为Vaughan和理惠的目标——一个可以让任何人感受到被欢迎，让人们邂逅、迸发出火花的地方。“这需要动力，需要精力，需要爱，更需要百分之一百二的付出。但我们必须这样做，为了社区，也为了这里的人。”Vaughan说。

他们从未在东长崎车站附近生活过，但几年来他们一直在寻找适合的店面，直到偶然发现了现在这栋楼，长年来的梦想突然有了进展。夫妻二人决定盘下这栋房子，经过理惠的重新设计，才有了今天的MIA MIA。

MIA MIA其实是澳洲原住民的语言，意思是为家人、朋友和路人建造的庇护所，读音类似“麦阿”。“我们取这个名字，就是希望使用当地的材料，为大家建一处遮风避雨的地方。”理惠说。改造过程中，她偶然认识了一位木工师傅，对方负责咖啡店的施工，在翻修时，他尽可能地保住了建筑原本的风貌。