寻找第三空间？可不止星巴克！

回家路上遭遇工作电话轰炸，恐怕是很多“社畜”的噩梦，但在日本铁路公司JR东日本眼里，路上办公可以做成一门生意。

2018年11月，他们在东京的车站里悄悄摆出了几台“电话亭”，将它们命名为STATION BOOTH。这个密闭的小房间提供桌椅、显示屏、USB插座、衣架、空调，人们可以在里面临时办公，租用价格是15分钟275日元（约合14.8元人民币）。

中岛悠辉是这个企划最初的负责人。他的头发不太熨帖，看着不像上班族，但在JR东日本已经干了12年，一直销售和管理办公楼。他做过站务员，常看到车站里有人边打电话边做笔记，甚至不得不跪在地上操作电脑。2017年，中岛悠辉和同事们聊到了车站办公空间的点子，几个人提出了一个名为“STATIONWO R K”的项目草案，并在一年后的1 1 月，说服公司把第一个产品——STATION BOOTH投入东京的车站，试点了三个多月。

团队最先瞄准的是4 个交通枢纽—东京站、新宿站、池袋站和立川站。中岛悠辉的同事菊地康孝如今是STATION WORK的项目经理，他告诉未来预想图，客流是判断共享办公需求的重要指标，其中东京站、新宿站和池袋站都是交通枢纽站，立川站是东京郊区多摩区域客流最大的地方。而且日本邮政和JR东日本在2018年6月签署了一份区域经济振兴协定，立川是双方的合作试点区之一。

中岛悠辉认为，STATION WORK有两大优势：一是绝佳的地理位置，它选择的车站正是城市的交通要道;二是私密性，这是与外界隔绝的空间。除了“电话亭”一样的STAT ION BOOTH，他们还推出了在车站等候室基础上改造的STATION DESK，里面像自习室一样放置了不少办公桌。

谁在寻找第三空间？

疫情前，市中心的STATION BOOTH最受欢迎。中岛悠辉接受日本家具和文具用品制造商国誉采访时曾披露，截至2019年11月，STATION BOOTH吸引了1.6万名个人会员、30家公司会员。当时的平均使用时间不到一小时，据中岛悠辉观察，可能都是跑销售的人在里面和客户打电话。但后来，随着各大公司推行远程办公政策，他们发现东京郊区的设施使用率和使用时长都上涨了。

疫情催化了“远程办公”这个新需求。2021年年初，日本东京再度发布紧急事态宣言“封城”之后，STATION WORK项目组收到了很多公司的咨询。中岛悠辉在与国誉的采访中推测，可能有很多人在第一轮紧急事态宣言期间尝试过居家办公之后，发现家里不适合—要么桌椅不舒服，要么不够安静—于是从家逃到车站“避难”。这些人通常住在城市郊区，每次选择STATION BOOTH服务时，至少要租75到90分钟。STATION WORK项目组的用户调查结果显示，80%的受访者是商务人士，其中很多都是来开网络会议的。

STATION WORK项目的另一个想法是吸引用户使用JR东日本的会员积分系统JRE POINT。任何人都可以直接用JR东日本发行的交通卡Suica支付，但注册会员后，每消费200日元（约合10.8元人民币）可获得1点JRE POINT。点数可以在JRE POINT网站上消费，买车站便当、地方特产，或是换取Suica吉祥物企鹅的壁纸。

做车站办公生意的不止JR东日本。东京地下铁和摄影器材公司富士胶片的子公司“富士胶片商业创新”（FUJIFILM Business Innovation Corp.）合作，在东京31个车站设置了56台“CocoDesk”——一个和STATION BOOTH概念差不多的会员制密闭型办公空间。

日产汽车同样看上了通勤者，推出了“移动会议室”租车服务。日产拉拢其他几家企业，改装了豪华多功能休旅车“日产君爵”。车上导航系统由地图资讯公司善邻提供，司机沟通触屏系统是大日本印刷的产品，软银负责网络维护—它们都试图在数字化的车载产品领域分一杯羹。综合服务公司KUWAHARA则直接面向消费者，提供这个移动会议室租车服务。

和JR东日本情况类似，这个灵活办公企划推出的时间也早于新冠疫情。KUWAHARA旅客事业部所长神村义重参与了计划全程，他说KUWAHARA参加这个项目是想挖掘新客群——以往最常包车的是出差的商务人士或观光客。

最开始这是个以平衡生活为卖点的服务。“我们的设想是，商务人士可以在路上办公，减少加班。”他解释说。第一回试验时，正好遇到疫情，他们发现乘客大都会在车上开会，于是宣传起了网络会议功能。

实际上，“移动会议室”离商业化还有一段距离。有乘客抱怨说，能去的地方太少，只能坐两人不划算，为了安全和私密性而设置的司机沟通系统也运行不顺。如今的第二次试验，意在提高周末和节假日的车辆使用率，所以他们将目光转向了这个时间段的老客户—需要婚车的新婚夫妇、带客户看房的房产中介等。这次试验将会持续到2022年9月。但神村义重承认，目前还没那么多人感兴趣，也没有主动找来的婚庆从业者。

这两件事都更像是大公司的服务业务布局。“移动会议室”笼络的是一群想打开新市场的公司，而JR东日本把“办公空间”加入了2027年的经营目标—STATION WORK能让更多人把车站当成目的地，增加交通卡Suica的使用场景，然后，通过JRE POINT这种日本商业社会熟悉的积分系统，把JR东日本集团的电商、交通、金融、车站商业等业务连接起来。

中岛悠辉和菊地康孝都属于JR东日本事业创造本部的“新事业创造部门”—光看名字就知道，他们要开发新产品与新服务。菊地康孝认为，远程灵活办公在未来也会持续。他们还做了一个和STATION WORK类似的车站婴儿车租赁项目，瞄准的是带孩子出行的家庭。

在这些拥有空间的交通产业公司挖掘新目标和新生意的同时，既有办公空间运营商也正面临挑战。如果说，以WeWork为代表的新一代办公空间运营商在过去10年间掀起了共享办公的潮流，如今，大部分办公空间运营商都已经意识到，人们的生活方式与办公形态发生了变化：市场上除了需要固定工位的传统公司与需要灵活工位的创新公司，也出现了更多融合了固定办公与居家办公两种需求的公司。

疫情催化了“远程办公”这个新需求。大部分办公空间运营商都已经意识到，人们的生活方式与办公形态发生了变化。

长达两年的疫情，让很多公司接受了居家办公的新工作模式。2021年5月，Google首席执行官桑达尔·皮查伊（Sundar Pichai）就宣布，推行三天在办公室、两天远程的“混合工作周”（Hybrid Workweek）制度，员工也可以申请全部远程工作。这个制度会在2022年4月正式启动。2021年年末，WeWork中国还推出了“WeWork China Pass随心座”，覆盖60座城市，同样瞄准了想要“混合办公”的企业。

混合办公之所以成立，可能是因为人们越来越清楚什么时候非得去办公室，公司们也主张缩减开支。房地产公司凯德集团（中国）商业管理、商业社区开发总经理翁国辉，是凯德旗下灵活办公空间和社群平台奕桥Bridge+的负责人。目前居住在新加坡的他感觉到人们办公的目的越来越明确了，“公司签任何单子都很谨慎，更关心钱花在哪里，不喜欢在装修上投入一大笔钱。”

凯德注意到灵活办公的趋势可能是2016年之后。技术改变了人们的生活方式—只要带着轻薄的笔记本电脑，员工根本不必待在办公室。那时候翁国辉就确定会出现需求。

疫情发生之后，翁国辉和团队也认识到，企业对于办公空间和租约的灵活性有了进一步的需求，拎包入住、过渡短租、多地联动、资源共享协同等都变得更常见了。这也和2021年12月商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布的《2021年中国区写字楼租户调查》结果吻合。这份报告调研了中国70家传统写字楼租户，发现2021年夏天，6成受访企业都打算扩张;未来3年，39%的受访企业计划部分采用共享工位，26%表示将全部采用共享工位。

健康、成本和效率是租户更关心的话题。英国设计与工程顾问公司奥雅纳（Arup）认为，为了防疫，办公空间会暂时性地回归单人办公室和“隔间”时代;对技术和创意这类行当来说，办公空间可能会逐渐演变成“图书馆和文化中心的混合体”，人们在这里社交、运动、吃饭。世邦魏理仕的调查则显示，25%的受访企业考虑减少人均办公面积—为了降低办公室密度，缩减成本;7成受访者有意在办公室中增加共享工位，它们大多来自专业服务、金融及生命科学行业。

办公空间运营商与租户们都在适应着这轮变化。截至2022年3月，奕桥Bridge+在中国运营着15个针对不同客群需求的空间。2020年6月，瑞安房地产旗下的办公业务管理品牌—瑞安办公，针对传统整租租户推出了灵活办公空间业务WORKXLab，里面设有公共洽谈区、自习室、电话间、多媒体会议室、休闲娱乐区等不同模块，企业可以选择不同模块，改造既有办公空间。运营服务式办公室的瑞士IWG集团旗下有20多个灵活办公品牌，它们也向日本电信集团NTT、渣打银行这类大公司提供灵活工位。