杭州：玉泉路一号院的房产纠纷

（文 / 李翊）

( 玉泉路一号院外景 )

关系

“小隐隐于野”或许说的就是玉泉路一号院。

坐公交到“曲院风荷”站，便能看到杭州植物园巨木构筑的木牌坊门楼。从大门进去，步行10米，右转是碎石铺砌的小路，青苔湿滑。一路蜿蜒向上，周边是蓊蓊郁郁的参天大树和各色植物。大约10分钟后，黑瓦白墙的两层院落便豁然开朗于一片绿色之中。

现在，这里的门牌号码是玉泉路一号，以前，这里叫马岭山一号。马岭山房建于上世纪30年代，是一幢中式花园别墅。1928年，在蔡元培撮合下，中国近代著名美术理论家和评论家林文铮在上海迎娶蔡元培最疼爱的女儿蔡威廉。婚后第二年，蔡元培给了他们5000大洋，加上林文铮的积蓄共约7000大洋建成这幢马岭山寓所。这幢260平方米的洋房，黑瓦白墙，分前后两幢，上下错落，前为平房，后为楼房，另有大小花园，附属用房若干，井一口。这幢房子几乎就是蔡威廉的作品，连围墙、窗花、铁门都是她亲手设计的。建成后，蔡元培也常来小住，还亲题“马岭山房”一匾。

1937年，日军攻陷杭州，林文铮带家人到了昆明。1939年，蔡威廉产下最小的女儿林徵明，但是林徵明诞生第三天，蔡威廉就患产褥热去世。那时候，蔡元培带着蔡英多等家人离开上海途经香港，计划前往昆明。上世纪七八十年代，林文铮才带着家人回到马岭山房直到去世。

( 十几年来，李水珍一家居住在玉泉路一号院的南侧平房 )

不过，现在还住在这里的人并不是林文铮的小女儿林徵明，而是李水珍一家。林徵明曾经的代理律师王欣告诉本刊记者，大概两年前，林徵明搬离了一号院。“李水珍练密功，经常有人来找她，在院子里聚会，林徵明和先生七八十岁了，喜欢画画，养花，让他们搬不肯，就只好自己搬了。”但是，56岁的李水珍并不认可这一说法。她指着平房后面房梁已经变形、破败不堪的二层小楼对本刊记者说，“这房子是木制泥墙，年久失修，成了危房，他们不敢再住下去了，所以才搬的”。

李水珍承认自己是藏传佛教徒，她现在所住的平房里，有一间房被专门用做佛堂。也正是因为信佛，她才和玉泉路一号院结缘。

( 玉泉路一号院建造者——林文铮和蔡威廉夫妇 )

李水珍的丈夫陈晨告诉本刊记者，李水珍以前是杭州文物局的职工，1992年，夫妻俩与上海无线电三厂合作，把春蕾牌黑白电视机专门销往农村市场。因为对佛教有一定的研究，李水珍在云南认识了同样在佛学上修为很深的方于——《悲惨世界》的译者。“我们很投缘，方奶奶没有女儿，就认我做干女儿。”李水珍说，方于和林文铮，包括汪精卫的夫人是留法同学，私交很好。“林家逃难到云南时，吃住都是在方于家。1976年林文铮在杭州刑满出狱，方奶奶托我去看他，因此认识了林文铮。他也是佛教徒，我后来经常去看望他，跟着学佛，算是他的学生了。”

这一时期，李水珍和林徵明之间的关系不远也不近，见面会说几句家常，平时也没太多往来。在李水珍看来，林徵明夫妇俩节俭到吝啬的地步，没什么朋友。倒是因为方于，李水珍与在云南省曲靖市供销社工作的林家二女儿林探微多了生意上的往来。

( 玉泉路一号院建造者——林文铮和蔡威廉夫妇 )

根据李水珍提供的林探微夫妇和她的往来信件，林探微最初是在曲靖代销春蕾牌电视机，其后成立了曲靖汇通公司，由原曲靖地、县退下来的老干部组成，由林探微的丈夫段季远担任公司董事长兼经理，主要业务范围是经济开发，技术咨询服务，引进资金、技术、人才，商品的经销、代销、代购。春蕾电器系列产品销售的代理人就是段季远。在1992年11月16日的一封信中，段季远和林探微还提出希望代销一些李水珍曾带到昆明去的高档真丝被面，“另外，根据我们的业务范围，你们有什么门路，也希望提供，我们可以在更大范围内合作”。

不过，这种朋友关系在随后的房产纠纷面前脆弱得不堪一击。

转让

回忆起当年的买房行为，李水珍十分委屈：“我知道他们家情况很复杂，本来不想掺和进去。但是当时林探微通过方于追着求着我买这房，正好我们也没房住，手头又有钱，就答应了。”

在1992年9月30日和1992年10月3日林探微分别写给方于和李水珍的信中，对当时的转让房屋行为有详细的描述。在给方于的信中，林探微表示，因为在曲靖参加房改，急需用钱买房，打算把杭州老房子属于她的部分出售，在同等条件下愿意优先转让给妹妹林徵明。得到的答复是，房子林徵明不想买，也无钱买。如果价格便宜，可以考虑借钱来买。“我们没提价格，她也不肯开价。‘以房养房’问题，她也只说是借给朋友住，对方负责修理，出租的事只字未提。”林探微提到的出租一事，指1991年李水珍以一年5000元的价格从林徵明处租住了玉泉路一号院的平房部分，但是林徵明并未向兄弟姐妹告知此事。“见利忘义”是林探微在这封信中对妹妹林徵明的评价。“水珍那里我们不便直接去信，不知阿姨和她联系过没有？希望早日把这事定夺下来。”在给李水珍的信里，林探微将老房子的归属情况和成交的具体情况做了细致阐述。

1989年3月11日，林文铮在杭州市第一人民医院住院时写下一份遗嘱，“为房产继承权立据”，盖了印章和手印，并由杭州市西湖区公证处公证。遗嘱大意为，将坐落在杭州市西湖区玉泉路一号的私房一幢，在他百年后将全部私房产权留给长女林覃葛、次女林探微、儿子林参、小女林徵明、外孙贾培安（台湾）共同享有。在房产分割归属到各子女之前，全部交托小女林徵明经管。房子前半幢为平房，后半幢为二层楼房，共15间，占地面积据西湖区所1981年出具的归还房权通知所写共有268.07平方米。在林探微看来，这份遗嘱表示她分内该享有53.61平方米（按占地面积计算，遗嘱中没有涉及公用部分，如大门，走道，天井等）。

基于此，林探微向李水珍提出，她出售自己应享有的部分房产的平房面积，由李水珍现在租住的平房划出53.6平方米作为她出售的面积。出售房屋的价格为人民币5万元，买卖双方必须付出的一切税费全部由买方负责。

1992年10月30日，李水珍付清房款后在云南曲靖和林探微签订了房产转让契约，同时在曲靖对这份契约进行了公证。此后，李水珍要求进一步办理过户手续，1992年12月8日，林探微表示：“据悉比利时的老四，想把房产转到她（大姐）的名下，尚未办妥。其他兄弟姐妹的产权证明难以齐全，所以至今未领到房产证。要等领到房产证，才能划分产权，然后再办理过户手续。你是原住户，按契约规定的占地平房面积居住，就不必再交租金。”对于李水珍提出的希望把林家其他弟妹的产权部分买下来的想法，林探微答复：“其他姐弟妹及其子女，也打算把房产出售。可能在价格上会有所争议，照我们成交的价格是不会出售的。这些情况供你参考，要把其他部分买下来，可能要等一段时间。”

对于林探微的房产转让行为，林徵明很不高兴。李水珍说，知道她买下林探微的房产后，林徵明来找她，怒气冲冲地说，“她怎么可以卖给你？！”1992年11月19日，林探微在信中安慰李水珍：“如何对付这件事，她和家华（林徵明的丈夫）是会有所准备的。我们转让房产是我们的合法权益，如果有谁要加以干涉，都是侵权行为。只会以其他借口加以阻难，至少属于我们享有的部分（即使尚未分割，也可按占地面积计算）今后你也不必交租金，如果解决得顺利，过去的事就不提了，如果加以阻难，那瞒租金、遗物等问题，我们就摆到桌面上来，是非自有公论。”1993年5月，林探微遵照大姐的要求，将她出售自己所属房产的过程和法律依据去信，以确保林徵明不再纠缠。1994年，因为房子被白蚁蛀蚀得厉害，李水珍花了近30万元对所住的平房部分进行了修缮，林探微还为此特意写了一份委托书。其间，李水珍放弃了以10万元的价格买下干休所一套100多平方米房子的机会。

“从修房子开始，林徵明就开始捣乱。一会儿叫街道办区政府的人来，一会儿叫房管局和建设厅的人过来，后来弄到市委、市政府来调解。他们来的时候也跟我们说，你这事不办好以后肯定要吃亏的。”李水珍说，此后她一直催着林家姐妹办理房产证，但是，“要办的话，需要5个子女在场进行分割，林徵明一直不配合”。

在双方一个要办房产证，一个拖着不办。10年过去了，两家一直保持着同住玉泉路一号院的状态：李水珍一家住在南侧的平房，林徵明住在北侧的二层小楼，见了面打个招呼，平时没什么往来。而这时杭州的房地产市场有了天翻地覆的变化。位于西湖风景名胜区内的玉泉路一号院在杭州所处的独一无二的地理位置的优越性日渐凸显。“杭州西湖名胜区的名人别墅解放后归公的居多，详细法律和产权状况我并不掌握数据。单就马岭山房而言，也是蔡家出面向中央并转市政府反映后，落实政策发还给他们的私产，应该属于比较少见的。风景名胜区内的产权审批比较严格，通常普通住宅是不能申领获证的。金庸的房子就在附近，但是金庸的房子虽是他出钱盖的，地却是浙江大学为了引进他特意找了浙江省政府批的，百年后产权还是归政府。”曾代理过林徵明房产纠纷案件的浙江海浩律师事务所律师王欣告诉本刊记者，2003年林徵明通过朋友找他打官司时曾表示400万元可以卖，这个价格在他看来，实在太便宜了。

官司

纠纷在升级到法律层面之前，林徵明曾找到李水珍，要求退还当年的卖房款。李水珍不同意：“我说买卖都是经过公证的。我有公证。”林徵明回答，“那这样我就没办法了，法院见”。

2006年1月17日，林徵明和丈夫孙家华作为原告将李水珍起诉至杭州市西湖区人民法院，要求她腾退房屋。作为回应，2006年4月3日，李水珍提起行政诉讼，认为自己与林探微的房屋买卖协议应受法律保护，被告杭州市房产管理局办证未尽严格审查义务，违反法定程序。故请求法院判决撤销被告核发的杭房权证西移字第0543****号房屋所有权证。

也是在2006年1月，李水珍才得知，1998年10月8日，林徵明领取了玉泉路一号院的杭房权证西移字第0030006号房屋所有权证，其他4人领取了该房屋的共有权证。此后，林覃葛、林探微、林参、贾培安将玉泉路一号院所有的份额经公证赠予林徵明。2005年9月8日，林徵明和孙家华取得了杭房权证西移字第05437354号房屋所有权证。此时，李水珍有一种被欺骗的感觉。她曾致电林探微，希望了解林探微将自己名下房产赠予林徵明一事的真伪。“段季远接的电话，既不承认，也不否认。林探微就是沉默。”李水珍说。

在这起行政诉讼案中，王欣是第三人林徵明夫妻的代理律师。王欣告诉本刊记者，这场官司起因是林徵明要主张所有人的权利，赶走李（李处人员来往频繁，且在一楼底层，影响了林徵明夫妇正常起居生活。这也是他们在取得全部产权后，当然要做的事）。要赶走当然要出示凭证——100%产权证，李才拿出自己买房的协议书。但林徵明取得产权行为本身与之并无法律上的关系，在产权100%归属林徵明后，李若起诉林探微，只能按照合同无效、返还价款和赔偿损失的模式走，因此要取得产权，势必先要撤销房管部门对林徵明的发证行为，胜诉后再通过对林探微的民事诉讼，要求办理产权过户。因此，只能动手打行政诉讼，以杭州市房管局为被告，列林徵明为诉讼法上的第三人。

王欣说，他是通过朋友的朋友认识林徵明的，真正委托则是2006年中，对方已经起诉、行政官司已开打（王欣目前仍担任杭州市律师协会行政法专业委员会副主任），王欣作为第三人林徵明代理人参与诉讼，主张发证行为合法、有效。杭州市房管局的代理人是工作人员。

这场官司如王欣预料的，李水珍败诉。其原因在于“原告李水珍无法证明被告存在过错——自己签了协议，未按照《城市房地产管理法》以及浙江省和杭州市有关行政法规和规章的规定登记、备案，并及时办理过户”。

2006年8月9日，林徵明诉请的腾退纠纷案恢复审理，判决结果一如王欣的分析:“作为100%产权人要求李搬迁理由充分——售不成立、产权人林徵明又未租给她，当然有权主张物权人的权利——‘停止侵害、排除妨碍’，即老百姓俗称的‘赶走’。腾退官司赢是一定的。”考虑到腾退官司执行起来相当麻烦，所以其后王欣没有继续代理林徵明提起的强制执行案。李水珍不服一审判决，上诉至杭州市中级人民法院，依然败诉。

然而，判决书并不能说服李水珍，她一直耿耿于怀的是林探微“一房两卖”行为的认定，并由此对司法公证产生了怀疑。她固执地认为，房产转让契约书和公证书足以证明现在她所居住的房产归属于她（而她的代理律师浙江银泰律师事务所的梁伟健则认为，被公证过的房屋转让契约是具有法律效力的，1992年关于《物权法》方面的法律条文尚不规范，不能用现有的法律条文来判定1992年时候的契约无效。而如果按照当时的法规，这份契约有效，则林探微在2003年的赠与属于无效合同）。

但法律是没有如果的。“《民法通则》等法律规定，产权共有人的变更，需征得共有权人同意。只有共有权人书面同意放弃买受权利，租赁权人身份才能通过买受变为共有权人。林探微在签署买卖协议时，并未征求其他共有人的同意，因此无效。其次，双方协议签署后买受人始终未办理产权过户（当时售房合同尚未有登记备案的说法和规定），作为买受人自身存在过错。这也是林探微可以将其名下的房产份额赠与的前提。同时，林徵明对于较早前售房一事并不知情，属于民事行为上的‘善意第三人’，应予以保护。”王欣告诉本刊记者，“利害关系人的不配合，加上不完备的手续产生了不利于自己的法律效力和后果。李水珍只能追究林探微的违约行为，并就此要求赔偿，但是要认定林探微对林徵明的赠与行为无效，可能性不大。”■ 一号玉泉路蔡威廉法律房产纠纷杭州房地产业