降价硬道理

（文 / 邢海洋）

( 房地产销售下跌而新开工面积大幅增长 )

北京东部与河北交界处，耗资5亿元的潮白河大堤整治工程接近完工。堤岸上，高等级的柏油路和林立高耸的小区居民楼间，10余米宽的堤坡成了研究产权制度的一个鲜活的例证：居民们插树枝为界，把土地隔成一块块方形的土地，种上蔬菜。如此密密麻麻的小地块，缺乏自然的地理分界，却井井有条。就是这个地方，每每爆出影响全国房地产的重磅新闻，燕郊楼市降价30%。4月地产调控以来，这几乎是开发商第一次以整体形象“示弱”，在一河之隔的北京，降价也在形成潮流。

5月，国家统计局数据显示，全国70个大中城市房屋销售价同比上涨12.4%，涨幅虽比4月缩小0.4个百分点，但环比仍上涨0.2%。这是房产商的观望期，依仗牛市积累下的大笔财富，开发商并不急于出售，于是形成了有价无量的局面。那时候市面上正面负面的消息也是满天飞，不看好政策持续性的不在少数。可到了6月，楼市新政落实，调控毫无松口迹象，开发商才变得现实起来，着手或明或暗地降价了。房地产成交数字反映出需求方对降价的响应：经历过很长一段时间的日均不足100套销量，且在6月初创出日销售32套的低量，6月第二周起，北京新房销量开始有了明显回升，6月7日至13日的一周，北京新房销量为1018套，环比6月第一周上升了36.5%。这也是自5月以来北京新房销量第一次反超天津。正常情况下，北京销量远高过天津，只是北京楼市新政过于严厉，才出现了北京不敌天津的现象。

多年来，房价重复着调控后“小回大涨”的循环。本次调控，是否会重落窠臼且不论，至少从当前的数据看，调控可谓立竿见影，且完全如政策所愿。今年5月，与成交量低迷相对应的是，房屋新开工面积仍保持强劲增长。5月份完成1.58亿平方米，环比增长18%，同比上涨102%，同比涨幅比上月扩大29.55%。今年前5个月，全国房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%，比1〜4月同比增速高出8.3个百分点，创下历史累计同比增速的新高。实际上，自去年8月，单月新开工数据同比已经连续11个月为正，大幅上涨也已经持续8个月。

房地产建设的周期性决定了任何调控都会有滞后效应。2008年底开始的刺激政策直到半年后才催生出开发商的拿地热情，将近一年后才在开工上显现出来。去年全年，虽然房价日新月涨，但总体上，开发商购置的土地面积比2008年还有所下降。直到今年第一季度，在房价高涨的刺激下，开发商和政府才在高地价高供给的前提下达成共识，土地拍卖达到高峰。房价上涨的周期里，表现出的基本是销售带动开发的局面，最终表现的则是曾经需要数年消化的库存短期内迅速下降。但到了今年，一切逆转过来，先是高房价抑制了部分需求，继而政策变动改变了预期，销售停滞下来。但同期开发却进入了加速周期，房屋库存又迅速累积起来。今年1〜5月，商品房销售面积同比增长3.8%，增幅比上年同期回落43.3个百分点。另据资料显示，截至6月6日，北京、上海、重庆、深圳、广州、杭州6个一线城市的住宅期房库存已经高达26万套，住房库存量已经接近了市场深度调整的2008年，那时的峰值是28万到30万套。

今年的26万套和当年的30万套还不处在同一个状态。按住建部官员的说法，通常上半年成交面积占全年成交面积的比例一般在1/4到1/5，大量供应出现在下半年。今年又有特色，今年1〜5月份，新开工面积实际上一直处于历史的最高位。若再追溯到去年11月开工面积突然提速，新开工面积较10月环比增长98.73%，所有这些开工量在下半年陆续转为供应量，再加上新政带来的大量楼盘延迟开盘，楼市在下半年，尤其是在四季度，才可能面临最大的供应压力。

供给即将飙升，而新政却约束着需求的绝对数字。在炒房最炽的3、4月份，1/3的购买者为投资者，这部分的需求被抑制，使得住房重归刚性需求和改善性需求的市场。而使问题变得更为复杂的还包括新政对政策房的扶植，北京的新政就要确保一半的土地供应流向政策性住宅。

所幸者，刚性需求在这个房价起伏不定的今天表现得异常强烈，一旦购房者转购为租，北京的租赁市场立刻涨价20%。而河北堤岸上的小块田地更昭示这个民族的土地情结。需求时刻虎视眈眈地等在降价的楼市边上。■ 硬道理购房降价杭州楼盘降价