物业税指引的方向

（文 / 邢海洋）

( 从1989年开始，日本政府实施了一系列的财政金融政策改革，其中1991年的财政政策被认为对世纪末前的日本经济产生了巨大影响 )

美国房地产

物业税是房地产业当前最敏感的话题，这里不妨从此说开去。

各国何时、什么样的时机开始征收物业税？无论是发达国家，还是发展中国家，很难找到可遵循的规律。20世纪初，西方国家开始了房地产业的立法，后发国家则在房地产热之后开始调控。

物业税是财产税的一种，对财产征税是最为简单也最为直接的征税方法，古已有之。工业革命前，欧洲经济理论盛行过一段重农主义，代表人物法国的弗朗西斯·魁奈认为，农业是唯一的生产部门，只有农业生产才创造“纯产品”，其他部门包括工业生产在内，都不生产“纯产品”。从这一思路出发，魁奈主张对纯产品课征直接单一税，这样才是负担最轻的赋税。在《赋税论》中，他写道：“关于赋税落在哪些对象身上的问题，是没有任何意义的，它总是落在同一个原本上，因为总是靠土地收入来支付。”魁奈主张土地单一税，是为了简化赋税的征收机构，节省征税费用，减少土地所有者的负担。及至亚当·斯密才推翻了重农主义者的土地是价值主要来源的观点，提出了劳动的基本重要性。随之而来的工业革命也充分证明了土地在创造价值上不过是一个必备条件，而非决定因素。

如果说一定要在现代社会给物业税找到历史沿革，那就要追溯到17世纪后期。此前，藏匿财产的行为一直困扰着征税者，这个时期的英国和部分大陆国家开始出现了“壁炉税”，征税官根据房屋中壁炉的数量确定房屋的价值。农民的房子里往往只有一两个壁炉，而大户人家有几十间取暖的房间，正可借此区分财富的多寡。这个时期也正是清教徒迁徙新大陆的时期，教徒们出于兴建教堂和宗教教育的需要，很快就开始了税收实践。波士顿仍保留有当时的税收记录，“1691年，当地人口5996万，财产价值2万镑，征税200镑”，现在税额已经达到了11亿美元。当时的税务记录中分门别类地区分了房产、土地和牲畜的价值。

( 美国住宅物业税的第一大用途，是花费在本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化 )

美国先民征税主要用于社区建设，这一点和殖民地政府征收印花税和茶叶税用于殖民地安全保障截然不同。独立战争后，财产税的这一特征沿袭下来，物业税仍属于地方税种。美国各州对物业税等各种地方税有独立的立法权，在对不动产征税上，各州却惊人的一致，都对不动产征收物业税，大多数州对动产征税。在不动产、动产构成的物业税收入中，不动产是物业税的主要成分。在对动产和不动产同时征收物业税的各州的物业税构成中，不动产所占的比例通常远高于动产。2005年美国住宅物业占总物业税收收入的65%。

物业税属于地方税的范畴，州政府和地方政府都有征收物业税的权力，这是一个高度分散的税种，征税的权力一般授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。物业税在州政府的财政收入中占很小的比例，只有少数几个州的物业税收入占财政收入总额的10%以上。但物业税却是地方政府最重要的收入来源，如2005年美国物业税收入占地方税收收入的74%。这些地方政府和机构共同分享物业税的收入，其中学区和特区对物业税非常依赖，因为这是其最主要的收入来源。而县、市、镇等有其他的收入来源，如销售税和所得税的收入，因此对物业税的依赖没有前两者那么重。2008年美国财产税收入为4195亿美元，占州与地方总税收收入的32.3%。

美国住宅物业税的第一大用途，是花费在本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等，所以，如果该区域的物业税高，学校就能建得更好，聘请到更优秀的老师。人们为了让自己子女能到好学校受教育，往往会愿意搬家到物业税较高的镇里，因为那里的学校更加好。也正因为物业税取之于周边，用之于社区的特色，物业税与房价往往能形成良性循环，高物业税提升房价和租金。据此，美国的物业税与收益税很相似，因为物业税与居民从地方政府服务中获得的收益非常相近。特别是用地方收来的物业税支付地方教育的开支，会提高公共决策的效率——纳税人将支持那些创造的收益大于税收支出的措施。通过物业税，地方政府的教育投入和质量通过房地产市场被“资本化”了。

尽管这是许多家庭缴纳的数额最大的税种，但物业税的自发自治特征决定了政府在税率制定上不占主导权。一个地区的居民实际上是通过投票的方式决定财产税的税率，因而美国各区县的物业税率差异很大。这就使得地产与居民之间形成了竞争性的互动关系——各县、市、区政府为经济持续发展计，都希望人们来其管辖的区域内买房建房，购房者也希望自己的生活环境改善，私有财产升值。博弈之中，居民形成自治，社区品质得以提升。而税收的本义正在于加大公共投入，改善公民的生活质量。美国宪法从来没有赋予联邦政府以征收物业税的权力，深意恐怕正在于此。

既然物业税不是为增加保有成本而设，从来不是平抑房价的工具，也就很难把物业税和美国的房地产扶植政策联系起来。实际上，从1900年还有75%的人口租房居住到如今2/3的美国人居者有其屋，美国政府曾推出过多种房地产政策，但很少是为了平抑房价或刺激经济的。更多的旨在取消种族隔离，建立市政设计的规则。如果说有提振经济的作用，则是因为“二战”后，美国政府即在《住宅综合法》和《住宅法》中明确提出了提高低收入和中等收入家庭的住宅条件，减小城市的衰败和拥挤的目标。1934年组建联邦住宅管理署（FHA），鼓励银行、建筑和贷款机构等向住宅建筑、农场建筑提供贷款。上世纪60年代，贷款公司相继成立，银行开始涉足房贷业务，美国的房价正是从那个时候开始了颇为迅猛的上涨。若以1963年为起点，2008年为终点，美国消费者物价指数（CPI）累计上涨了604%，房价累计上涨1029%，道-琼斯指数则上涨了1050%，相当于在45年中各自的复合涨幅分别为4.43%、5.53%和5.58%，即扣除通胀的因素，在这45年中长期投资于美国的房产和道-琼斯指数，只能取得1.1%和1.15%的年净收益。

在美国发展史上，很少看到建筑业是美国支柱产业的字眼。在美国整体经济结构中，房地产所占比重并不大。如1992年，美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%，房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%，工资额占1.2%，就业人口占1.3%。虽然1992与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致。相当长的时间里，美国房地产保持着稳定的发展势头，因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，而非脱离实体经济而盲目发展。恰恰是2000年后，建筑业在美国GDP中占比持续上升，埋下了危机的隐患。

日本税改

把当下中国的经济发展和日本上世纪70年代做类比，不免发现颇多相似之处。1973年，日本人均GDP超过了3000美元，而1955年日本人均GDP才只有269美元。1974年前日本经济一直在加速，1959到1974的15年间，日本经济从13万亿日元增长到了134万亿日元，年均复合增长率高达16.7%。1974年的经济名义增长率高达19.33%，而1973年更曾高达21.76%，成为日本战后经济增长率之最。但就在这时候，日本经济的高速列车似乎紧急制动了，1974年的名义经济增长率虽然很高，但这一年的实际增长率却是负数，只有-1.23%。1975年的增长只有10.49%，1976年反弹到12.3%，1977年降低到11.4%，1978年10.1%，以后就再也没有超过10%。正是这样的年代里，日本地价出现了神话时代的唯一下跌。不过，尽管减速，日本的经济仍再次保持了15年的增长，到1981年，人均GDP突破1万美元，1987年，人均突破2万美元。

日本的土地神话一直延续到上世纪90年代，直到1992年，日本政府实施税制改革，对土地保有实施重税，日本的房地产才开始了长达10余年之久的漫漫长跌，日本的土地价格指数于是从1992年的150点下跌到2006年的70余点，跌去了近一半的价值。

从1989年开始，日本政府实施了一系列的财政金融政策改革，其中1991年的财政政策被认为对世纪末前的日本经济产生了巨大影响。1991年的财政政策的核心是制定“地价税”的税制改革，即规定从1992年起，不管地价涨跌，凡持有者必须向国库缴纳土地持有税。税改之前，日本的土地税制和我们颇为相似，重取得而轻保有，保有者所负担税收的主要是固定资产税，税率颇低。1990年，日本的固定资产税对国民所得以及税收总额比率分别为1.7%和6%，而当时美国的物业税对国民所得以及税收总额比率分别为3.5%和14%。

土地私有、保有需纳税的原则使美国房价相对平稳，即使上世纪20年代的地产泡沫也只出现在佛罗里达的小片区域。而日本战后“土地神话”延续40年，代表的是后发国家经济高速发展中房地产急速膨胀的情形。所谓“土地神话”是指在1992年以前，除1975年外，日本地价一直在上涨，造成了土地永远不会赔钱的幻象。

日本地产神话从根本上和土地的金融属性有关。日本国土狭窄，国民历来重视安家立业，造成了土地在日本国民中“黄金”一般的地位。战后资金奇缺，银行以抵押土地放贷开始盛行，逐渐形成了“土地本位”，而“土地本位”的存在和巩固，一个先决条件是土地不断升值，为企业融资提供源源不断的资金支持。但问题是，土地变成了资产的度量衡，其实用的一面便被冷落。低保有费用阻碍了日本土地的有效利用，造成了土地紧缺和投机潮的蔓延。

从1963～2008年的统计看，投资美国房产和道-琼斯指数的增值回报不相上下，但从更长期的角度看，房产增值回报并不如股票。而在日本的土地神话中，土地的投资回报率却远超过股票。在日本经济增长初期，也就是1955到1965年，日本的地价上涨了6倍；在1965到1975年，地价上涨了4倍。地价上涨的速度要远远超过GDP的增长速度。只是到了上世纪70年代的大调整后，土地升值才开始减速。

减速后日本的土地价格是否放弃了上涨，这对我们显然有着参考意义。事实上，随着日本经济增长速度的趋缓，土地的涨幅也开始减缓，只不过仍在继续上涨，自1975到1990的15年间，日本土地价格指数又呈逐渐加速的上涨势头。

在一个成熟的市场，地价乃物价的组成部分，土地价格的高低不仅与经济发展的状况密切相连，而且还是经济发展的晴雨表。通常情况下，经济发展水平越高，土地价格在国内生产总值（GNP）中所占的比重越大，反之越小。1970到1985年，日本的土地总价格与GNP之比在2到3.5之间，“广场协议”后比值迅速上升，到1990年竟然高达535。而同期，美国1970～1993年土地总价格与GNP之间的比例却相对比较稳定，在0.74到1.09之间变动。土地价格与GNP之间的比值过大，意味着土地价格的上涨速度超过了GNP的形成速度，说明在土地价格的增长中出现了非实体性的增长，即存在“泡沫”。此时，货币升值预期和宽松的货币政策引发的房地产投机达到了高潮。

长期看，土地市场虽在经济起飞的前期迅猛上涨，但以整个周期的视角，土地市场后期却向着一个国家实体经济水平靠拢。日本未能处理好土地和实体经济的关系，放任了地产投机“最后的疯狂”。而土地市场牵一发而动全身，一次泡沫破裂已足够引起全民震荡。日本税改开启了“失落的十年”，现在看绝非明智的政策选择，如果选择在上世纪70年代推出或许恰到好处，没有了随后的投机，日本的房地产与GDP就会更早地交汇。

韩国案例

有了日本的前车之鉴，更后发的国家无疑对地产投机多了一分警惕。亚洲后发国家无一例外地经历了房价飞涨、民怨沸腾的过程。韩国1988年奥运会举办的前一年人均GDP超过了3000美元，房价自1970到1988年上涨了4倍，地价同期上涨了8倍。这一时期，土地价格的变动远远大于居民收入的增长，同期，国民收入只增长了近2倍。“奥运”效应下，韩国人进一步向首尔迁移，首尔房价的上涨势头仍持续了一段时间，1989年地价上涨达到巅峰状态，一年涨了31.7%。

韩国的房地产调控因而得以在经济发展更早的阶段入手。除了以税收手段设置交易障碍，韩国政府的对策是引入政策性住房，200万套政策房的推出大大缓解了供给的压力，整个上世纪90年代，房价都在向理性状态回归。但1990年，韩国地价总额/GDP比值高达9.0，到了1996年比值降低到4.0，及至亚洲金融危机爆发后的1998年比值进一步降至3.3。

有借鉴意义的是，金融危机后，为刺激经济复苏，韩国政府再度启动了对房地产的支持政策，政策包括在信贷上支持家庭购房、降低房地产资本收益税、放松对房屋售价的限制等。随着韩国逐步摆脱金融危机，2001年以后房地产市场再度活跃，2002到2006年地价持续上涨。据统计，2003到2005的3年间，首都首尔的公寓价格平均上涨24%，而以高档住宅闻名的江南地区过去5年内的房价上升了122%。尽管2001年韩国人均GDP跨过了1万美元大关，但首尔的江南地区的房价接近当地居民年收入的20倍。

韩国政府随后紧急推出压制政策，这次房地产调控政策呈现的是“加重持有税负、缓和交易税负”的基本特征。如全面改革房地产价格公示制度，对高价房地产的所有人提高持有税，引进综合房地产税，采用按户全面核算的方法，增加对拥有多套房产者的税负等。

不过，在转让税改革方面，随着地产炒作白热化，政府游离了“轻交易税”的初衷。从2005年起，对拥有3套以上住宅者，其转让税按60%的税率征收。之后因住宅价格继续上升，政府又对拥有两处以上住宅者及非商业用土地按50%的单一税率课征转让税。这一政策事后被证明并不成功，重税政策实行后，房价不仅未应声而落，反而迎头直上。因为重税导致许多原本打算出售房屋的人停止了出售，市场上的房屋供应量急剧下降，进一步推动了房价上涨。李明博在竞选总统期间，曾强烈批评前政府的房地产增税政策，他说：“政府的房地产政策如同不精明的猎人，为打一只野猪满山乱跑，结果祸害了山里其他动物。”

结果，为激活房地产交易市场，又大幅降低了取得税、登记税等交易税税率，2007年将税率均为5%的取得税、登记税均下调至2%。

频繁调整地产政策似乎是韩国特色，自上世纪60年代以来，韩国经历了5次地价的明显上涨，韩国房地产税收制度不断变化，或引进新税种，或废止旧税种，或变更税率，或调整减免税范围等。因拥有住房的传统根深蒂固，韩国人将近90%的财产以房地产形式存在，房地产事实上成为国民持有资产的主要形式。房地产税收政策比起任何其他政策更受民众关注。历届新政府上台后都对房地产调控不遗余力，税收政策一直是韩国政府调控房地产市场的主要手段之一。

检讨频繁调整房地产政策的得失，经济合作与发展组织（OECD）就认为，由于韩国房地产政策变化过快，反而造成房地产价格的不稳定，因此建议韩国政府减少对房地产市场的干预。实际上，从长时间尺度观察，调控的作用的确有限。从短期看，这些政策对抑制房地产价格过快上涨、打击投机行为发挥了重要作用；但从长期看，税收调控政策并没有从根本上解决房地产价格上涨的问题，房地产价格总是在每次新政策出台时观望一段时间后继续上行。

韩国的例子提供的经济处于成长期的土地价格类型，因为经济仍处于上升阶段，土地因市政的提升而提升价值，又因为依附于它的产业的劳动生产率的高效而获得了高等级的“级差地租”。套用马克思的“级差地租”理论，对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润就转化为地租了。经济的上升期，地产价格不涨也难，政府要做的，也就是抬高投机成本，抚平价格曲线的大幅度波动。■ 方向经济学美国房价土地政策税收原则税收房地产税收指引日本税收房价开始下跌物业税房地产业