“山城”重庆的地产窝案

“插花地”的利润博弈

从解放碑出发，向西经牛滴路到沙坪坝，沿路都是重庆典型的隧道和高架桥。到沙坪坝是重庆副中心之一，磁器口古镇、高校都集中在这里。从牛滴路拐上高九路——重庆第一条快速交通干道，行驶到与石小路相交的地方，就可以看到“富洲新城”硕大的广告牌：“BRT快速公交”和即将通车的地铁1号线将带来便捷的交通，五座主体已经完工的高楼在周围显得鹤立鸡群。销售人员告诉记者，一些热销两居户型23层以下已经售罄，剩下的户型每平方米4600多元。

“富洲新城”一期开盘5座高楼，按照计划，其一期工程共有11座高层住宅。在售楼处的沙盘上，可以看到这11座高楼构成了一个不规则的封闭圈，形状像一个脚印，中央是绿化景观。“这在重庆十分普遍，如果到了平原城市，这样的楼盘恐怕有很多卖不出去。”一位不愿透露姓名的业内人士说，重庆独特的地形很大程度上影响了建筑形态。自古以来，重庆的建筑都是顺山势建造，因此不会像平原城市那样有正南正北之分，“重庆人没有东南西北的方向概念，作为中国的雾都，采光也不是居住环境所考虑的必然条件，这就使重庆人在选择楼盘的时候较少在意朝向，在这里朝南和朝北的房子差价不会超过100元”。

这个楼盘一共开发1000亩土地，2004年土地转让价格为46万元一亩，而当时重庆包括远郊县的平均地价为73万元一亩。不仅如此，容积率（建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值）的调整扩大了楼盘的利润空间。《重庆市城市规划管理技术规定》标明该项目的容积率为2，即建筑面积约为133万平方米，而按实际建成的200万平方米计算，实际容积率为3.33，此一项就使开发商获利超过2亿元。蒋勇先后3次收受该公司董事长给予的1.3万美元和价值1万元人民币的购物卡。

“在重庆建楼就像插花，见缝插针，所以我们都叫重庆的地形为插花地。”重庆金科集团副总裁李战洪告诉本刊记者。在重庆，低山、丘陵地形占全市总面积的89.8%，在重庆经常见到的现象是分不清楼层，不少楼都有前后两个门，从前门出去是一楼，从后门出去是三楼，依山而建的高楼鳞次栉比。于是容积率就成了重庆地产窝案中出现频率最高的词。

( 蒋勇 )

“重庆楼房的地基建设成本比成都、上海这样的冲积平原低20%到30%。”一位业内人士说。虽然坡度较大，但重庆的地质结构多为坚硬的岩层，承重能力更强，“在高层建筑中，18层以上的成本优势就体现出来”。由此形成了重庆建高楼的传统。蒋勇在重庆建工学院就读时的老师丁小中教授也谈到，在山坡上建楼，容积率调整前后的差异不会像平原那么明显，“由于楼体地基之间的高差，楼间距、层高、建筑形态的影响不太容易直观感受到”。

“容积率较高的话，小区的采光、公共用地、交通等压力不会马上体现出来，而容积率低零点几，都会给开发商减少几千万元的收益。”重庆渝蓉城乡发展研究院理事长赵宜胜表示。重庆的地形特点在降低地基成本的同时，却增加了建设过程中的可变因素，例如加大了土石方工程量、山体滑坡保护设施。有人估算，大规模的挡土墙需要在山体内架设钢筋，用水泥浇注，最高时将导致每平方米成本增加500元。山体土质、土石方工程量等都可以成为修改规划的理由，“规划的严肃性降低，规划调整的弹性增大，该调整的项目就为不该调整的项目提供了借口”。

“在土地出让环节规范之后，通过国土部门降低土地价格或者改变用地性质已经很难，容积率就成为开发商追逐的另一个利润空间。”一位知情人士说，“有容积率做保证，才可以建足够的高度，而容积率提高不仅仅意味着建高楼，单独的高层建筑要求有4个防火面，楼间距达到24米。有足够的容积率做保证的话，就可以将两座高层合并成一个类似双子座的建筑，两楼的间距只要12米就足够，同时防火面仍然是4个。这些建筑设计都可以将降低开发成本、增加建筑面积带来的收益进一步放大。”

规划局长的中间人

“按照检察院的起诉书，蒋勇受贿数额中的1600多万元都与唐薇绑在一起。”唐薇的辩护律师鲁磊告诉本刊记者。2004年11月5日，唐薇出资30万元、其弟唐川出资10万元、其母李明文亦出资10万元，共同设立了“重庆嘉汇置业顾问有限公司”，嘉汇置业的经营范围为：建设工程咨询、代理及项目策划、规划咨询、规划技术经济指标研制、规划可行性研究、房屋中介。正是这个公司，在短短的3年多时间里，成为唐薇与蒋勇共同受贿的重要壳公司。在正式注册嘉汇置业之前，他们还给公司起过很多个名字，诸如“丰润置业”、“汇泰置业”等等。

开发商就通过与这个公司合作，与蒋勇建立联系，达到通过调整规划设计案扩大利润空间的目的。蒋勇的情人唐薇就在其中扮演中间人的角色，她的公司以400元/平方米的价格帮助开发商调整容积率。在检察院列出蒋勇与唐薇共同受贿的17条犯罪事实中，提高容积率的就达到11条之多。那位知情人士说，“很多事情直接找蒋勇解决不了，找唐薇的公司才能办”。

“2002年，蒋勇第一次见到当时33岁的唐薇。”据这位知情人士透露，在蒋勇调任重庆前后，经重庆一家开发商引见，蒋勇结识了当时还在做瓷砖销售的唐薇。

蒋勇曾介绍唐薇认识时任规划局用地处处长的陈明，要陈明今后“帮助一下唐薇”。检察院的起诉书显示，2004年12月，蒋勇利用担任重庆市规划局局长的职务之便，与唐薇帮助重庆艺州生态农业发展有限公司开发的北碚区东阳镇两地块增调容积率，为此，2004年12月至2005年初，蒋勇、唐薇收受该公司总经理张华荣给予的人民币10万元。鲁磊告诉记者：“张华荣是通过朋友介绍认识了唐薇，唐薇找陈明办成了请托事项。唐薇供述证实，她没有告诉蒋勇，也没有必要告诉蒋勇。”“陈明的证词证实，因为他知道唐薇跟蒋勇是情人关系，才给唐帮这个忙。”

江北观音桥商业圈，站在步行街的广场上，可以看到北城天街、远东百货等大型购物广场，几条向四周辐射的道路上林立着大大小小的商厦和餐馆。这里已经形成重庆继解放碑之后的新地标，其步行街的规模甚至超过了解放碑。其中核心的一块地就留给了唐薇的公司。

2005年7月，唐薇与蒋勇商议成立了重庆瑜然房地产开发有限公司，唐薇成为公司法人。据媒体披露，该公司注册资本800万元，其中唐薇出资100万元；另一家“重庆乐信经济技术发展有限公司”出资700万元，乐信公司不久将所有股权转给唐薇的母亲。

从观音桥商圈出发，向西南1公里就是正在开发的“瑜然星座”，其经济价值不言而喻。根据起诉书，2005年底，蒋勇向唐薇提出可将位于重庆市江北区花果园小区5号和6号地块的用地性质从绿化用地调整为居住用地，供瑜然公司进行房地产开发，唐薇表示同意。后来唐薇即找到重庆市利达丰房地产开发公司法人代表柏昌福合作利用该地块合作开发“瑜然星座”项目。

2006年5月11日，唐薇与利达丰公司签订了《房地产开发项目联合投资建设合同书》，约定项目首期开发工程由双方共同出资人民币2000万元，其中唐薇的瑜然公司出资100万元，负责将该地块的用地性质调整为综合用地、容积率在6以上，占有该项目49%的利润；利达丰公司出资1900万元，负责项目建设，占有该项目51%的利润。

通过蒋勇的关系，2007年3月，“瑜然星座”房地产项目取得了建设经济适用房工程土地使用权，其地块性质调整为居住用地，容积率为6。至去年12月，该项目一期工程完成，经鉴定：一期工程项目利润为1486万元，根据合同，唐薇获得的利润高达728万元。

利达丰公司的柏昌福称：“瑜然星座这个项目，我们以绿化用地的价格购得了这块土地，最终调整为综合地，又取得了经济适用房的指标，同时容积率6的指标也比较高。办理规划、国土、建委等相关手续都是唐薇去跑，效率很高。这些都大大降低了项目开发成本。可以说没有唐薇，我肯定做不成这个项目，因为唐薇的关系，拿地、调整容积率，以及办理相关手续的成本大大降低，光是土地的钱就少了至少好几百万元……”

城市与利润——向北、向西

在重庆地图上标出蒋勇涉案的地块，就会发现两大集中区域，北部的江北区和西部的沙坪坝区，尤其在两区的城市中心以及这两个城市中心与解放碑相接的道路上最集中。

以江北为例，从解放碑到江北观音桥，经过黄花园大桥，过五黄路，就看到“长安丽都”的楼盘，整个小区地块的形状像个勺子，路边立着一排高楼，右拐一个下坡之后是错落而立的小区楼群。站在小区中央向上望去，天空几乎被密集的高楼遮住。2004年5月，蒋勇利用担任规划局长职务之便利，与唐薇帮助重庆长安房地产开发有限公司开发的“长安丽都”房地产项目调增容积率及调整建筑功能，为此，蒋勇、唐薇收受该公司给予的125万元。

“在八九十年代，土地转让以协议出让的方式为主，这就增加了国土部门在土地转让过程中的权力寻租空间。近几年，土地出让形式要求‘招、拍、挂’，透明度增加有效遏制了国土部门滋生腐败的现象。”邱道持说。这次重庆地产窝案发生，只有原国土局副局长王斌一人在国土部门，规划部门的行业腐败更令人吃惊，“在土地出让前，规划部门会根据城市功能，对土地的使用方式进行整体规划，土地挂牌出售的时候又会对各个微观地块进行控制性规划，确定诸如容积率、绿化率等指标。地块建设时还有修建性详规，对建筑物的形态、分布、层高、间距等逐一做出规定。所以在土地转让中，规划部门掌握着宏观发展方向和微观建筑两个环节”。

蒋勇执掌规划局期间一项重要的工作内容就是编制重庆第三版城市总体规划，早在2004年就已经出台，当时就提出城市中心向北移动。“重庆原来的中心渝中半岛的商业面积已经达到70%以上，发展空间已经很小。”李战洪向本刊记者介绍。提出“重庆向北”，市政府各职能部门陆续迁往江北区。

“重庆的城市结构与其他城市不同，西有中梁山、歌乐山，东有铜锣山，中间的谷地又被嘉陵江和长江切成四岸。因此形成渝中的解放碑、北部江北区的观音桥、西北的沙坪坝、西南的杨家坪、南部的南滨路五大城市中心。南部还有南山，北部的发展空间相对较大，江北就成为重庆未来城市化的主要方向。”朗呈地产整合机构总经理张琳介绍说。

“重庆城市发展的另一个方向是西部。”赵宜胜说。2005年前后，重庆在出台北部新区规划之后推出西部新城规划，“向西越过中梁山和歌乐山，又是一块稍微平坦的谷地，旧有的穿山隧道只有成渝高速公路一条，目前穿山隧道已经增加到4条”。西部大学城是重庆发展的又一重点区域，按照规划，大学城、电子园区将成为重庆西部北侧的副中心。“富洲新城”、联芳园小区等修改容积率的楼盘就位于连接西部新城与解放碑的主干道旁。

“涉案楼盘与城市规划方向具有高度相关性。”邱道持说。规划部门在做城市整体规划的时候，也就带来了地块升值幅度的差异，这些信息都给开发商追逐利润空间提供了帮助。

“由于容积率可以更改，有‘关系’的开发商就可以不顾成本地抬高土地价格，买下之后再修改容积率。”蒋勇案发后，重庆地产规划审批环节得到规范，那位知情人士透露，有个地产商在2007年拿下一个地块，按照规划应该是0.5的容积率，以他拿地的价格加上建筑的综合成本计算，建筑面积每平方米的价格达到1万元以上，具体计算下来要每平方米卖1.2万元才能盈利，这在重庆的房市是绝对不可能卖出的价格。他之所以敢拿，就是因为得到保证，可以把容积率提高到3.5，这就意味着楼面成本从每平方米6000元降到800元，才有利可图。结果拿地之后还没谈妥，蒋勇案发，“这块地砸在手里了”。■ 重庆地产窝案山城