“还没到最糟糕的严冬”

（文 / 朱文轶 实习记者：徐菁菁）

( 2004年9月22日，美国民主党国会领导人南希·佩罗（中）公布了一个名为“致力美国未来的新合作”计划，旨在帮助美国中产阶级 )

讲述：赵承承（化名）职位：某外资银行重庆分行副行长

我是一家外资银行高级职员。2006年，我们在重庆的第一家分行开业，我从上海来到了重庆。我们的主要业务之一是境外资本房贷业务。我们从事的房贷业务和中资银行的房贷业务有很大区别。中资银行的“房贷”指小买家的按揭，而我们的房贷业务则包括和房地产相关的所有贷款，范围要广得多。

我到重庆之后租住公寓的房东是一个美国人。几年前，他花100万元人民币买下了这套100平方米左右的二手住宅。这个住宅在重庆算不得最好的，但也相当不错。可是前几天他找到我，问我是否愿意买下它，给我的价格是原价的七折。我想，这应该是在金融危机的大环境下，境外个人与机构在重庆投资房地产状况的一个缩影吧。

3年前，重庆并不是我所在的银行的发展目标。原因很简单：重庆房地产在全国而言并不发达。重庆城市化的快速发展始于1997年重庆成为直辖市以后，时间很短。另一方面，房地产是资金密集型的产业，需要很大的资本投入。重庆房地产的买方、卖方、中介机构和监管机构四方都还并不成熟。那时，整个重庆房地产市场也缺乏吸引外资进入的大项目。简单说，对于拥有几百个亿、甚至上千亿元资金的大型机构，几百万元的投资项目并不能吸引他们投入人力和经济成本。因此两年前在重庆投资房地产的外资企业只有两三家，以香港地区企业为主，比如和记黄埔。即使是国内一线地产商在重庆也基本没有投入。也正因为如此，我们一直没能在重庆寻找到业务发展的机会。

情况很快发生了变化。重庆房地产业的外资投入在两年前开始迅速升温。那时东部房地产准入门槛已经很高，虚高的房价已经开始显现泡沫的迹象，再加上竞争日益激烈，迫使一些资金从东部退出，投资潮开始从东部向西部转移。同时，3年前重庆的平均房价也就是每平方米1000多块钱，2005年，一方面由于经济刺激，另一方面由于东部沿海一些炒房资金的进入，房价开始升高，也给外资创造了利润空间。

设直辖市也给房地产开发商创造了一个有利条件。房地产开发商最难的是前期跑审批，有时候各级政府部门盖章的文件摞起来有1米多高。重庆市直辖以后，地产商跑审批直接由省级政府递交国务院了。外商来投资也可以直接和直辖市政府谈。另外还有一些政策因素影响，特别是地方政府给外资银行很大的税收优惠，包括地税返还，所得税减免。这对外资银行的发展有很大作用——普通的一家中型分行一年的收入大概为2亿元，而相应的所得税有5000万元左右。2006年的时候，这些政策相对比较成熟了。这样一来，我们银行房贷业务的经济条件基本已经具备。

我原来就是长期负责银行房屋按揭业务，开辟重庆市场主要就是这一块，我被从上海派到重庆。从上海来到重庆，工作和生活都发生了转变。两座城市拥有全然不同的金融环境。上海这座城市是区域性的金融中心，对金融从业人员的教育水平和整体素质的要求比重庆高得多，两地圈内人的眼界也大不相同。在同一时期，同一职位水平上进行比较，上海的工作自然要更复杂，压力大，挑战多。但重庆等待我的是职位上的晋升，并且我要独自面对一个市场，要会顺风吃饭，也要逆市拿出办法，从这上面来说，压力更大了。

好在刚开始天时地利人和都有。我们是最早从事房地产按揭的外资银行之一，1991年进入中国大陆市场以来，一直被业界认为是房地产业务做得最好的外资金融机构，从上世纪90年代初开始到现在，海外人士在大陆的买楼业务有一半以上是我们银行大陆分支机构办理的，因为这种业务积累，又遇上房地产的大牛市，市场开拓进行得很顺利。我有以前的按揭业务经验，也很熟悉海外人士的需求，能在国际银团和重庆房地产市场建立一个良好的通道。

当时谁也没有料到短短两年后的全球金融危机。2006年我们在重庆开设分行以后，基本在重庆投资房地产的外资都会和我们有业务上的往来，有近10个项目和几十亿元的资产总量。前两年最好的时候，如果手上有一块地，基本上会有十几家机构找到你谈投资。就算情况差一些，也会有两三家机构上门。

但是到今年，情况完全不一样了。年中时，金融危机的压力已经开始显露出来。原有的这些机构都开始套现退出，只有少量新组建的机构以及一些前期投入不多、手头还有一定资金的机构还在寻找好的机会。重庆的地价跌掉了1/2到1/3。随着原有投资的陆续退出，新进的投资就很少碰到了。现在我们收到的消息是境外投资机构基本已经退出。

国外资金在中国房地产的投入相对少，回报也并不算高。而且投资者不在国内，管理不便，管理成本高。在经济状况好，能够赚钱的情况下，他们会投入。一旦经济情况不好，整个资本需要收缩的时候，首当其冲的就是这些不方便管理和在收益上不被看好的产业。但是由于重庆本来的外贸依赖度不太高，因此整个房地产业虽然受到了一定的影响，但影响还不像沿海城市那么明显。我的工作突然就来了个大转弯。

我们面临的主要问题在于整个市场的流动性出现了问题。除了原有投资的流失，金融机构本身的资金流动也出现了问题。金融机构之间原本有资金拆借的市场存在，通过互相评级制定信用额度，来实现资金的流动。金融机构之间的资金往来本来可以通过这个市场在一两秒之间实现。但在金融危机的环境下，银行间彼此不再信任，彼此之间的借贷也停止了。我不借你钱，你也不借我钱，我不知道你什么时候会倒闭。银行就是做钱的生意，金融就是资金的融通，现在资金都不融通了，我们还能做什么生意？

危机来的时候，我们肯定比以前更忙，只是忙的方面不一样了。以前，我们日常的业务主要是为有进入市场意向的客户提供信息和咨询服务，一旦他们的资金进入市场，在项目运行中，我们就提供相应的融资服务。而现在我们的工作重点之一变成了努力保持市场的流通性。另外，一个月前，东南沿海城市倒闭的厂家数是9万家，现在则是20万家。在这种情况下，我们的客户是不是健康经营，关系到我们的资产质量。这都会给我们带来很大的工作量，工作上和心理上的压力可以说是前所未有的。现在我们业务量已经下降了30%～50%，但我们预计现在还没有到达最糟糕的严冬。

对于我们来说，虽然现在还是有法定的假日，但是有工作你总还得去做。像我们这样的工作，时时刻刻，有意无意都是在和工作发生关系，吃饭应酬不也是和工作有关系么？我只知道有工作要做，有难题要处理，但我也不知道该如何用语言来表述我的压力。以前我每天晚上都会去当地最热闹最潮流的酒吧喝酒，但是现在不去了。空闲的时候只是和朋友或者同事一起喝茶喝咖啡。不再喝酒了，喝酒也是一件很辛苦的事情，精力不够了。

前几年市场好的时候，我们的机构也是一直保持着扩张的趋势，但是现在要收缩，裁员也是不可避免的。经济好的时候，一些职员工作不够努力和出色并不会成为大的问题，但是现在不行了。

这当然直接影响到了我的收入。金融危机对个人财产造成的损失越来越显著了。在我们这样的外资银行，薪水主要由两部分组成：一部分是薪水，主要由职员的工作职级来决定，另一部分是奖金，奖金直接取决于当年的业务水平，在年底发放。这两部分的比例大概是4∶1。前两年我们发展得不错，大家的薪水和奖金都比较丰厚。但今年底，可能绝大多数人都拿不到一分钱的奖金。而且，这并不意味着我们依然会保有80%的收入，因为薪水也是可以减少的。

我个人在房产和证券上有一些投资，但是现在看来总的来说都在亏损，行情好的时候信心太足了。投资是我在重庆买房的唯一目的，在这两年，我炒了三次房，虽然每次的收益并没有预期中那么高，也是有钱可赚的。但现在我手头的一套房子只能存在手里，看以后的行情发展了。今年初的时候我以为股市见底，抄底买了股票，现在自然被套牢了。有人说以后再也不买股票了，我不这么认为。市场肯定是有好有坏，我以后还会买股票，继续投资，但是肯定会比以前更加谨慎。关键是，市场环境的糟糕，让很多人的信心没了，对未来没有预期，也不敢预期，这样，既不敢放手投资，也不敢去放手消费。

我不喜欢购物，买东西也不追求牌子，个人的消费并不是很多。但是现在花起钱来肯定还是和以前不同了。从前100块钱我会花去50块，但是现在也许只肯花掉30块了。我们家每年都有一两次的旅游，有时也会去国外。但今年还没有旅游过，主要是太忙了。

不过总体来说我们这群人还是比较积极。大家都只能埋头做好自己的事，金融风暴既然来了也没有人能够挡得住。■

张佳君

“我已经开始准备冬眠式的生活。”

1988年，张佳君从北大外国语学院毕业后被分配到一家负责承包国外工程的公司，开始长期旅居国外的经历。当时工程主要集中在亚非拉国家，“多数工程离城市特别远，喝的水都要从100多公里以外拉来”。1997年回国探亲，他被国内巨大的变化惊呆了。“我到机场时，妹夫开着私家车来接我，那时候谁能想到私人能买得起车啊？”“我在国外的这段时间，国内市场逐渐开发出来，国外的工程业务逐渐衰落。”这样的背景下，1999年他调回国内，“刚回来的时候发现自己完全落伍了，不知王菲是谁，也不知新浪、搜狐”。

他很快就在一家大型门户网站谋到一份业务拓展负责人的职位，一年后，转投另外一家门户网站成为高管，丰厚的年薪让他终于找到了心理平衡。几年之后，他开起自己的公司，2006年公司又被收购，实现个人资产的迅速增长。

“无论怎样，我坚决不透支，坚决不过信用生活。”公司被收购后，张佳君开始大量投资股票，而他始终保持股票投资不高于储蓄的习惯，“我工作的时候60%到70%的收入都用来储蓄”。早在1999年他就首次接触股票，“当时什么也不懂，投了10万元进去，没几天赶上一个涨停，就挣了1万多元”。结果不久股票被套牢，“我现在还记得第一支被套的是‘海鸟发展’，小翅膀一扇钱就没了”。

更让张佳君记忆犹新的是，1997年的亚洲金融风暴，“那时我所在的公司正在海外做房地产投资，见证了那些还不起房贷的人用剪子铰信用卡，当时我就决心以后不做透支的消费”。因此，当他的资产在股市大幅缩水的时候，他也庆幸自己在北京仍然有几处房产，在银行也有足够的储蓄。平日低调的张佳君开一辆普通的丰田汽车，衣着饮食非常简朴，“现在加油都得计次，尽量少下馆子，开始冬眠式的生活，等着春天到来吧”。■（陈超） 银行金融投资严冬重庆银行房贷重庆发展