捂盘、惜贷和第二套住宅

央行和银监会下发通知，第二套住房首付不得低于40%，不禁使人想起隔壁的韩国，那里政府根本就不允许居民购买第二套住房，可房价还是高不可攀。

第二套住房是第一套住房的敌人么？某种意义上说是，住房也是资源，部分人占有了更多的住房，那些需要的，也就是要买第一套住房的就没有了机会。但假如第二套住房的所有者是以出租为目的，这些房子很快就出现在出租市场上。或者第二套住宅以保值投机为目的，并且很快投放市场，这里的所谓第二套住宅不过是“二传手”，并不长期占有资源。这个意义上，第二套住宅和开发商的开放销售住房没什么两样，只不过多了一个环节，中间再多向政府交了一个5%的营业税，但同时也多了一个风险承担者。即便是这多出的5%的营业税，因增加了政府税收，想必也不是调控的主要目标。

假如第二套住房的拥有者是长线投资者，且是既不出租，也暂时不卖的长线投资者，事情性质就发生了变化。因为长期占有，他们的确占用了过多的资源，从而减少了住房供给，导致价格攀升。对于“上无片瓦、下无立锥之地”的居民，他们不免是邪恶的化身，应该受到“惩罚”。或许正是因为这个考虑，韩国政府只允许一户家庭拥有一套住房，也就是杜绝二手房。这个意义上，买而不卖的长线房产投资和开发商的捂盘，和闲置土地是一样的道理。

地产术语中有空置房和闲置费的概念，根据北京建委的界定，闲置房指既不居住也不出租的现房，换一个说法，就是开发商出售给业主后，在一定期限内没有利用的房子;空置房则是建好未出售房屋。北京市房地产协会发布的一份报告认为，北京的住房从总量上并不短缺，造成房价上涨，住房紧张的主要原因在于闲置房比空置房要多好几倍，少数人拥有多套住房。北京市统计局的统计数字也支持这一观点，即北京1/10的人拥有两套住房。

但即使是法规相对完善的韩国，仍然对富人的购房行为束手无策。既然房价能保值，甚至创造利润，经济人的逐利本性就会使他们千方百计地规避政策。韩国富豪利用不正当手段，购置多处住宅，不动产投机十分盛行。自卢武铉总统上台以来，韩国的房价平均上涨了55%。2006年末全国每平方米房价相当于人民币19772元，沉重的家庭债务有57%是来自于购房贷款。而在集中了半数国民、七成经济产值的首尔地区，一套百平方米的住宅动辄三五亿韩元，相当于300万～500万人民币，一名普通公务员要购置这样一套住宅，需要支付15年至18年的积蓄。

购买第二套住宅虽是违法，但在一个人口年轻化的国度，一个个家庭出现，便出现了第一套住宅的需求，富人们自可开动脑筋，想出办法。我们这里，虽然有了银行间联网，可同一个家庭，夫妻分别贷款，因无法确认法律关系，银行还是得按第一套住房处理。更何况昔日富人到乡下敛身份证以“拖拉机”账户炒股票的方式也可能重演。即便以上的问题都能杜绝，贷款首付从此前的30%上涨到现在的40%也仅是很小的一步。富人之所以购买多套住房，就因为有闲置资金，有投资需要。负利率下，只要有超过利率的投资机会，虽有再多的障碍，投资人都会赴汤蹈火。

提高首付的政策，毋宁说是为了保护银行。特别是次级债危机后，贷款机构大量倒闭使银监会意识到风险，无论是传言中的提高贷款利率还是提高首付门槛，都是为提高银行利润同时间接减少贷款风险，和降低房价让第一套房购买者买得起房子没有任何关系。贷款首付提高到40%，意味着即使房价降了同样比例，银行也无需承担风险，而美国次级债危机至今，美国住房价格跌幅尚未触及两位数。除非遇到日本和我国香港房地产泡沫中超过一半的下跌，银行都能独善其身。

政策若是为了降低房价，管理者何不先易后难，从加大开发商的有效供给入手。同样是囤积，开发商的囤地和捂盘明明摆在眼前，而这些材料甚至都有上市公司财务报告“作证”，最大的土地储备来自碧桂园，达到45平方公里，而近20平方公里的也颇有几家。看这些公司的年销售进度就会知道，没有十年八载，如此多的土地是消化不完的。更有土地拍卖下的“地王效应”，早有人注意到，开发商在天价地上盖起房子，其高昂的土地成本必然转嫁到房价中，最后导致销售缓慢，不“捂盘”也得像“汤臣一品”那样捂下去。

资源闲置的角度，惩治开发商要比惩治第二套房拥有者来得立竿见影。 住宅惜贷捂盘第二套