房奴拖垮了股市

所谓次级，是相对优惠级的概念。在美国这个个人信用评估制度完善的社会里，信用是申请贷款的先决条件。有信用，不拖欠，尤其是有收入有还款能力的人在借钱时候不仅能借得多，所谓信用额高，还能享受优惠利率。而那些信用差的人，尤其破了产的人，几乎没法借到钱，如果想重新建立起信用，也得一点点积累。信用额小不说，还要接受高得离谱的贷款利率。信用低的人买房子，达不到申请优惠贷款的条件，只能在次级市场寻求贷款。但即使是在次级市场，信用特别低的人仍然无法获得贷款。中等信用的人能否获得贷款主要取决于申请人的预付定金及收入和资产状况。

如此看，所谓中等信用的人和我们的房奴的确有几分相像，我们用首付做了初级门槛，把信用特别低的人挡在了房贷市场之外，剩下的，那些每个月收入一多半都还给银行的房奴和海外的次级借款人面临着同样的困境。既然是房奴，无论在哪儿都面临同样的还款压力，以美国西海岸一所普通带花园的独立式房子为例:52万美元售价，首付10万美元，贷款42万美元，还贷期限为30年，固定利率为6.375%，每月还款额为2600美元。这还不包括每年2%、3%的物业税，加起来每月就是3000美元，赶上了一个美国中产阶级一半的月收入。若是再扣除税收，一个月下来几乎无余钱。再举一个中部的例子，那里房屋中位价格也就二十几万美元，几年前利率低的时候，借款22万美元，30年期贷款，每个月只用还1100美元，而现在，美联储17次升息后，每月还款高到1400美元。中部的房价低，居民的收入也低，那里集中了大量次级借款人，贷款利率往往高出优惠级的20%，面临着更为沉重的还款压力。

如果购房者连续3个月不能缴纳房贷，银行就会进入房屋拍卖程序。其间，很多通知与法律文书都会陆续寄达房主。到了第6个月左右，银行就对你的房子进行拍卖。房屋拍卖多是资不抵债的结果，只要进入拍卖程序，房奴不仅失去了首付和以前所有的月供，信用报告上还被重重添上一笔。

按照美国原有的房贷制度设计，本不应该有如此多的房奴。美国抵押贷款市场由政府支持的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司主宰，其主要职能是购买抵押贷款资产，将它们重新打包为债券出售给投资者。两家机构垄断抵押贷款市场时，制定了明确的放贷标准。但这两家公司因财务问题受到政府部门调查，其他机构便趁机进入这一市场。新进入的机构放贷时不按规定要求借款人预付定金，不认真核实借款人的收入状况，在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。更有偏好高风险的对冲基金进入这一市场，推出多种多样的高风险新贷款产品，如最初几年只付利息抵押贷款，允许借款人在头几年里只付利息不偿还本金。在贷款后的头几年，借款人每个月的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些低收入者纷纷入市购房。但几年后，借款人每个月的偿还负担加重，留下破产隐患。最初，当借款人遭逢还款困难时，众多金融机构还会伸出“援手”，拉借款人转换贷款商，开出的优惠条件也往往是暂时减少还款额。但显然，没有一个机构开出的条件是“无私”的，这样的再贷款更使借款人背上高利贷，陷入“利滚利”的结局。几次转贷款下来，还款总额上升一两倍的例子屡见不鲜。

次级抵押贷款市场仅仅占整个抵押贷款市场中7%的份额，从历史标准看，整个抵押贷款市场的信贷质量还未受波及。但问题却在积聚中，去年有85万美国“房奴”被银行收回房子，而今年第一季度，银行收到的抵押房屋也比去年增加了72%。美国全国共有57万套房子的房主因付不起月供而面临被赶出家门的命运，220万人眼看要无家可归了。在中部的乔治亚州每127套房子里就有1套被收回，而这一数字和一年前相比上升了3倍。

最初，房奴破产并没有引起投资者的注意。上一个“黑色星期二”美联储主席伯南克就曾对次级抵押贷款问题表示担忧，提醒投资者密切留意，但仍表示并没有明显迹象表明次优抵押贷款市场的问题已殃及其他抵押贷款市场。

半个月后，美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司因濒临破产被纽约证券交易所停牌，第二个“黑色星期二”降临了。而银行业巨擘汇丰北美公司次级抵押贷款坏账可能会达到105亿美元，更使投资者感受到问题严重。至此，房奴与贷款机构乃至整个经济社会的利益链清晰了。 信用贷款信用抵押贷款股市房奴拖垮