想起了福利分房

（文 / 邢海洋）

( 其实价格机制足以让城市容积率大幅提高，但这真是人们期盼的吗？ )

20年前，父亲从单位分了一套两居室，宣告了我家住房改善过程的一个高峰。父母是“文革”后期从三线建设中的第二汽车制造厂工地回北京的，最初就安家在农田边新盖的工厂宿舍里。十几年间，从当时远郊区的工人排房宿舍搬到近郊的筒子楼，从东城区的大杂院，到西城区的四合院，再回到近郊50年代的苏式楼，最后调配到这种新盖的红砖楼里,在北京的西北部转了一个大圈。迁徙结束了，父亲病倒了。

分一间福利房，剥一层皮。但买房子呢，对我们这样初入京城的家庭，恐怕更是投靠无门。为什么过去能居者有其屋？有一种说法颇有见地:一是福利分房，处长分到二室一厅，调换出来的一室一厅分给了科长，又空出来的一室户分给了副科，以此类推，当一套福利分房实现，可能就启动了五六户人家的梯级消费，由旧到新，由远到近，由小到大。福利分房可以说是满足城市中端需求或主流需求。二是违章搭建，大城市可以以百万计，有效承载了大量拥入城市谋生的“农民户口”人群。违章搭建可以说是满足了部分城市化过程中的低端需求。三是购买商品房，商品房居住用地批租年限为70年，付完了70年的土地租金造出来的房子，实际是供给有70年积累的富裕人家，购买商品房可以说是满足部分高端需求。

现在，前两条渠道被切断，只有五六年积累的也不得不购买商品房，和有70年积累的人一道汇成庞大的购买力，于是，房价飞升了。有人会说，买不起房可以租，试问，现在的租金是过去的几十、几百倍，租和买没有区别，再不会算术的人也不会蠢到一辈子只租不买吧。

父亲单位是以两万元一亩的价格买的地皮。当时，四环路边上的这块地面还有大片的稻田，按现在时髦说法，就是“推开窗，一片田园风光”。不过，这个令全家欢天喜地的两居室住起来可真称不上舒服。说是两居室，的确仅仅是两居，门厅只有几平方米，就是一个过道，采光靠一个天井。整个一栋楼，十几个单元全是这样的户型，按时下开发商喜欢的说法就是“一梯两户，户户南北通透”。如此简单的设计，估计单位不用花一分钱的设计费。有时候我到亲戚朋友家，发现到处都是这种南北通透型。这样的两居室通常60平方米建筑面积，若是能有70平方米，便能有一个像点样子的门厅。若是住塔楼，公摊面积大，至少得80平方米的两居室才能有个像样子的客厅，若是80多平方米的三居室门厅又会小到一个过道的样子。

之所以联想到福利分房，原因很简单，“国六条”的实施细则里有了70%的建筑面积必须盖90平方米以下住房的规定。90平方米以下的户型应该是福利分房时期的标准户型，要在90平方米的空间内做到三口之家空间独立，功能分区，似乎只有回到福利分房时代的设计。现在，地产商售卖的90平方米以下的住房多是一居或两居，三居完全绝迹了。除此外，6月1日起实行的两个“70%”，即70%以上的土地供给给中低档楼盘，70%以上的面积必须建90平方米以下的户型两个硬性指标有可能使我们又回到了福利分房时代，或者至少部分重温那个年代。为什么这样说，主要基于以下几个推论:

1.一个小区中，只有30%可以盖大于90平方米的房子，请注意，这指的是建筑面积的30%。一个大户型往往150平方米以上，要是盖一栋270平方米的房子，一下子就占了3栋90平方米住宅的指标，算下来，一个小区里充其量不会有超过20%的大房子。有人说，70%的调控是一种总量调控，一个城市新建住宅的比例满足要求就可以了。试问，大户型和小户型如何在房地产商中调配？难道还要自发形成一个调剂市场，几个地产商协议好了再到规划局申报谁建大房子谁建小房子？除了手中有多个项目的少数地产商，恐怕没几个企业有这个能力。

2.所有小区中，只有30%可以盖成高档小区，而高档小区中只有20%的房子是大户型。如此看来，可以出大价钱的6%的人口将和出不起大价钱，但是出得起比较大价钱的人住在所谓高档社区里，而这个高档社区里绝大多数的房子仍是小户型。

3.以上两个推论直接导致混居推论，也就是普通小区里会住上一小撮富人，同时，高档小区里一大半人都是挤在小房间里的准富人或者说是半富人。

这不由得使人想起了关于穷富分居的争论，政策使穷富分居的计谋彻底破产。与此同时，这又使人想起了福利分房时代，单位里上至党委书记下至普通锅炉工统统住在一个大院子里，只不过书记住干部楼，锅炉工住职工楼。

一个单位建房子一定要照顾大多数人的需求，而所有人能达成一致的意见一定是要离单位近，房子地段越值钱越好。大多数人能达成妥协的多是大众都能接受的观念，支持市中心观念的一定多于郊区化观念的，到头来，单位建房绝不可能建到远郊区。所以，福利分房一定是满足大众需求的制度，不会顾及小众愿望。不在远郊区盖房子还有另一个原因，单位分房的标准是按级别，郊区房子成本再低，同级别的也别想在乡下住上大房子，所有单位便都在市区扎堆。

一个单位分房子最讲究公平和公正，同样是锅炉工，除了楼层有区别，房子面积和布局至少应该是一样的。因为内部空间相同，外观也不可能有区别，福利分房便造就了大片大片的低档次、同面目的城市景观。福利分房末期的1998年前后，只要单位的院子里有空地，便会见缝插针式地盖起居住户数最大化的立方柱型的超级大塔楼，更是现代建筑开山鼻祖柯布西埃在《走向新建筑》描述的居住的机器。按柯布西埃的设想，人类的居住环境就应该是钢筋水泥的悬崖峭壁，一栋栋大楼高耸入云，由巨大的水泥立柱支撑着，与地面隔开，而地面上布满了水电煤气的网络。我们就生活在这样“功能齐全”，交通方便的机器里。福利建房时代的大多数建筑无意中符合柯布西埃的理念，去除传统的繁文缛节，大量采用平直的线条，居民公寓建筑常常以贯穿整个立面一行行的平行的窗户为标志。这样的房屋，真的像机器一样，可以凭预制件“搭”起来，横平竖直。你可以赞之为简洁，也可以讥之为乏味。

法国的种族骚乱就发生在这样的郊区。二战后，为把城里的劳工阶层、低收入阶层全塞进去，法国政府运用柯布西埃的建筑理念，建起了许多整齐划一的巨型公寓楼，把城市贫困人口安置到这些钢筋混凝土的格子里，如今的移民更在这里集中。

其实用不着福利建房，由于价格机制的作用，下一个城市也可能形成柯布西埃描述的住房机器带。上海在90年代开发的内环内楼盘，容积率都比较高，很多容积率高达4，被批评为“新贫民窟”。小区中，抬头四望，满视野都是水泥楼房，仰颈要大于45度才能见蓝天。即使如此，几代人都居住在水泥森林中的上海小市民，还是挺喜欢这种位居闹市的高容积率住房，以至于房屋价格还在每平方米15000元左右。水泥森林也大量出现在北京的三环到五环之间，房地产商利润最大化的结果就是尽可能把房子盖高，尽可能使楼面延展。而这样的水泥怪兽之所以畅销，就因为它以相对便宜的价格同时满足了居住和交通的基本需要。

柯布西埃的建筑理念产生了骚乱的后果，主要原因是这样的建筑聚集了同阶层的人群，隔绝了不同人群的融合。柯布西埃把建筑看作是建造乌托邦的工具，而这种乌托邦恰恰是大工业生产的产物，异化了人的生存。你搬进这样的公寓，一辈子就在这个阶层被固定住，很少有流动可能。结果，这种非人性化的“居住的机器”成为了“异化的机器”，成为反叛集团的滋生地。

无疑，“双70%”的规定有助于改善社会阶层之间的对立，如果这项政策不止在“十一五”期间执行，而是永远执行下去，并且所有高档小区存量房都消耗殆尽，我们将看到一个贫富大融合的图景。昔日老公房的小区里，处长楼里走出来的干部碰到锅炉工也会主动打招呼，这叫“密切联系群众”。现在，富人们也不得不面临同样问题，虽然锅炉工买不起商品房，但和他打招呼的很可能是个年薪不足5万的小白领。被房地产开发商热烈渲染的“人以群分，物以类聚”成了不可能完成的任务。

但是，昔日靠福利手段，现在靠一纸通告，富人和穷人的差距就能就此弥合么？网上流行一个《不和穷人住一起》的帖子，列举了低档社区诸如环境差、噪音大、不安全、配套设施差等“十大罪状”，因其政治不正确，引来《不和富人住一起》的同样十条理由。差距显然不是靠硬性住在一个社区就能抹杀。1998年取消福利分房至今，越来越多的居民搬出了老公房，老公房逐渐成为了外来租房者和城市贫困人口的居住区。以行政手段阻断居民对良好居住环境的追求似乎和否定人的物质欲望没有区别。在市场经济的今天，更是反市场的决定。当然，作为一时的应急之策也未尝不可。

政府选择了以商品房的形式作为提供居民住房的主要形式，实际上就等于承认了这是一个富人，或至少有购买能力的人的市场，而许多城市50%左右的购房者为二次以上购房，目的是改善住房需求。改善的标志就是面积变大，小区变得纯粹，“双70%”正是在消灭这种需求，相信至少一部分人会在短期内放弃购房。给你一个不喜欢的产品，让你失去购买的欲望，或许这正是新政的目的。新政一箭双雕的另一面，则是以行政手段逼迫开发商为穷人盖房子，90平方米以下的住房供应量加大了，本该单位提供的福利分房交由开发商完成。

开发商是否能心甘情愿地为穷人盖房子呢？或许没有。几年间房地产业万舸争流就是因为这是一个暴利的市场，提供投资者远高于社会平均利润的利润。一旦利润平均化了，是否还有“单位”那样为职工谋福利的机构，买块地，为员工们盖一栋虽简易，但功能齐全的福利房？■

户型与运动

美 国：户均220平方米

表面看美国的住房市场是充分的自由市场，土地私有化，在不违反规划（zoning）的前提下可以自由建设，其实不然，至少在过去，政府曾严格管理市场，推行住房分类供应制度。1930年，美国政府开始介入住房问题，对占住户总数20%的高收入者供应商品房;对占住户总数62%的中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”，政府调控“社会住宅”的户型和价格。

“新政”的执行集中在上世纪三四十年代，“社会住宅”主要是低于100平方米的小户型低造价住房。“二战”后大批军人复员转业而造成新的“房荒”，仍以建设小户型低造价住宅为主。美国对广大中等收入者坚持建设小户型低造价住宅为主约有20年时间，以后才随着经济发展而加大户型和提高造价，减少社会保障（例如住房贴息贷款利率由3%逐步上升至接近商业贷款利率），并相应减轻调控力度。

美国现在绝对是大户型主导，绝大部分美国住宅是2～3层的别墅，附带车库，部分附带游泳池，三室两卫房以上房型占90%以上，住宅面积多数集中在150～300平方米左右，平均面积在220平方米左右。人口最稠密的纽约，人均拥有住房面积58平方米。独栋住宅占到总数的63%。

台北:人均45.6平方米

我国台湾地区的台北人口密度高达每平方公里9622人，家庭大都住在高层公寓内，公寓的平均面积为99平方米。有钱人住山上别墅，每套别墅面积约在250平方米左右，人均建筑面积为45.6平方米。

通过几十年建设，台北住房市场已经饱和，住宅自有率达82.2%。自1998年以来，住宅投资兴建量一直呈下降趋势。

为了减轻居民购房负担，近年来，台北连续推出4次供优惠购屋的贷款方案，商业贷款年利率为3.5%，但由于各种补贴五花八门，实际上年利不超过2%，补贴购屋贷款期限长达15年。台北人购房的付款方式，每家银行都不一样，一般首付5%即可，按揭可长达30年。最吸引人的是可以选择每年仅仅付利息，30年后再还本金。

新加坡:87%住政府组屋

至今，新加坡的住房供应制度仍是世界上最具计划性的制度。上世纪50年代，新加坡政府决定介入住房问题，推行住房分类供应制度。对占住户总数3%的富人供应富人住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税;对占住户总数80%的中低收入者供应由政府控制户型和房价的组屋;对占住户总数8.5%的困难户供应经政府补贴、价格很低的、旧的、小面积的（60～70平方米）组屋;对占住户总数8.5%的特困户租给旧的、更小面积（42平方米左右）的组屋，每月十分低廉地收十几新元房租。

上世纪50至70年代建设的组屋，主要是40～70平方米的小户型低造价住宅。上世纪80年代，人均国内生产总值超过1万美元，才适当扩大户型。从1998年至2004年建设的组屋，除少量140多平方米户型外，主要是85～125平方米户型。其中85～99平方米户型占70%，100平方米以上户型占30%。

东京:户均92平方米

在发达国家，经过长期居住实践之后，已经筛选出一个符合适度、合理、可持续发展的户型区间:单套住宅建筑面积在85平方米至100平方米之间。从1990年到2002年，日本新建住宅平均户型基本在80至100平方米之间浮动。世界上人口最稠密的东京，每套住宅的平均面积为92平方米，平均有4.79个房间，居住2.83人，人均住宅使用面积约37平方米。

东京人多数住在木结构的低层住宅中，64.4%的住宅为木结构，而57.53%的住宅是独门独院的别墅式小楼房，三层以下住宅占总数的79%。其次是档次相对较高、面积较大的公寓，占37.8%。其余为政府提供给低收入家庭居住的廉租房。

日本是高度市场化的国家，但在住宅问题上非常有计划性，总共做了七个住宅的五年计划。日本最后一个住宅五年计划到2000年，他们提出了新的住宅标准测算依据:一对夫妇加一个孩子的三口之家，标准户型为75平方米;四口之家为91平方米。据了解，三口之家标准户型中，除了两间卧室，一间起居室，再加上餐厅7.5平方米，厨房5平方米，洗浴空间8平方米，储藏6.5平方米，过道5平方米。不过，这里所用的是套内面积，日本住房面积并不包含楼梯等公共面积。■ 福利分房建筑购房