北京的泡沫
作者：邢海洋（文 / 邢海洋）
北京的房价，真像一个谜。按理说，政府掌握着土地的供应，对房价有最终的决定权，但事实却非如此。一年前，北京市发改委主任曾经说过，“我敢保证，可以负责任地讲，今年北京房价不会有太大问题”。可一年后，北京的房价超过了上海，2005年北京商品住宅期房均价比前年上涨了19.2%，这样的幅度，很难让人相信政府的房价不会大起大落的保证了。
更可怕的还在后面，2006年，北京房价上涨更像脱缰野马。在国家统计局对70个大中城市1月住房价格的监测中，北京以8.4%的增幅成为当月价格上涨最快的特大型城市。如果说幅度不直观，只要看看报纸上楼盘的报价:CBD区域内已经有多家楼盘每平方米两万元;中关村区域的基本全过万元;望京区域也有了几个超万元的项目。中关村最高标价的写字楼中关村e世界每平方米75000元;燕莎区域的公寓北京公馆每平方米售价3万元。数字上的感觉，北京房价上涨似乎正重演着上海的高档房上蹿，低档标价房顶托的全面上涨的过程。
高价房的示范效应正在扩散开来，开发商正纷纷给他们新推出的房子制定超出地段均价的高价。华润在清河地块以25.65亿元的“天价”夺标不到一年后，清河项目即将面市，据知情人士透露，价格肯定将高出清河地区传统均价30%以上，也就是说，该项目的售价将达到7000～9000元/平方米。和记黄埔酝酿许久的逸翠园也即将在4～5月入市，售价将在10000元/平方米左右，这个价格已经是姚家园区域最高的房价。不难想见，今后几个月内北京市房价涨幅肯定会超过1月的8.4%，因为1月份基本没有新盘入市，主力的中高档住宅在5月前后和10月前后各有一次入市高峰，那时候北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。
一片看涨中，另一个声音出现了:北京市统计局发布了今年1、2月商品房新开工面积393万平方米，比去年增长5.7倍。看这个势头，房价飞涨的克星已经出笼。房地产商方面自然不甘示弱，很快给“放量”定性为偶然事件。围绕着北京的房价，两种话语的对立又进入新一轮高潮。
北京会否重复上海的房地产泡沫，一年前就有多家机构预言了这种状况，当时，一家地产顾问公司曾担心:“如果2005年北京房地产市场管理的相关部门仍然没有理顺办事流程和角色转换，不管是过关项目还是未过关项目，上市的速度仍然像去年那样艰难的话，上海在‘8·31’后出现的，因市中心土地供应骤减而房价快速上涨的现象有可能在北京上演。”结果是不幸言中，北京2005年的供给计划直到8月才开始进入实施阶段，以致根本完成不了。国土局的官员私下也承认，开始考虑的是发改委编制供地计划，后来又转到国土资源局。又因为是第一份年度供地计划，耽误了时间，结果，本来信誓旦旦要控制房价的政府部门，却因为办事效率不够，助长了紧缺的局面。而房产商正抓住转型期这千载难逢的好机会，疯狂推高房价。
政府的宏观调控政策，基本是一个管理为主的政策，政府希望从规范房产商资质、严控土地程序、把好贷款关入手，对居高不下的房价予以治理。殊不知，一个“堵”字当头的政策起到的作用是限制了供给，乃至到了“8·31”大限，源头上卡死了土地供应。记得发改委曾有官员说过，“即使今年、明年和后年不新开工1平方米住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的供应规模”。的确如此，直到今天，“8·31”大限过关的土地尚有近1800万平方米没有盖好房子出售，再加上近两年拍卖的几百万平方米土地，超过2500万平方米，足够一年的供应量。但这样的计算难道不过于幼稚么，殊不知，土地是资源，只要没了后续供应，地产商一定囤积居奇。不妨拿石油做一个类比:石油消耗还没有达到储量的一半，价格已经涨了两三倍，面对越来越稀缺的资源，惜售加抢购就足以使价格飞涨了。一个未能遵循经济规律的政策，带来的后果就是北京房价的又一次飞升了。
幸好管理机构意识到了“堵”的问题，政策转向了“疏”。今年540万平方米的土地已经确定进入供应流程。此后，国土局将视情况陆续供应6000～7000公顷土地，其中住宅用地1590公顷。若承诺的土地都能进入市场，房地产商恐怕也没有了囤积的勇气。笔者注意到，在谈到今年的房价时，发改委官员已经不像去年那么肯定了，只是解释说，房价的走势，取决于土地供应量、建设面积、存量房、老百姓的心理预期等几个因素，从土地供应量来说是足够的。说法里已经多了科学和理性的成分，以冷静理性的心态和开发商斗智斗法也就多了几分胜算。■ 泡沫北京