房地产新政策出台：市场新变化

今年“两会”，李克强总理在政府工作报告中提到，2015年是稳增长、调结构之年，其中多次提到房地产市场的稳定，更在发布会期间表明欢迎外国人在中国买房的态度。

“两会”结束后半个多月，几大部委联合出台政策文件，3月25日，国土资源部和住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在土地供应、消化各地商品库存等方面给予了相关的政策措施；3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》称，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。紧接着，财政部和国家税务总局也发布通知，对个人普通住房进行营业税改革，将个人对外销售普通住房的营业税征收期限由5年改为2年。

政策一出，即被视为房地产市场的重大利好，因此，我们采访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉、中国社科院经济所研究员汪利娜和北京师范大学房地产研究中心主任董藩，从研究者的角度解读新政策。

三联生活周刊：“两会”结束后半个多月，包括土地、信贷、税收等针对房地产的重大政策就落地了，对此我们应该怎么理解？

刘洪玉：国土部和住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》旨在指导各地要合理计划、安排2015年住房及其用地的数量和结构，各城市可以根据市场供求情况有增有减有调整。对2015年以前已经形成的住房供应套型结构和房地产用地结构，允许进行适当的优化调整，以更好地适应房地产市场环境的变化，满足居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。3月30日出台的个人住房贷款政策和个人住房转让营业税政策调整，则实实在在地降低了消费者进入住房市场的门槛、增加住房市场需求，降低住房交易的成本、促进二手房合理流动和优化配置，最终促进住房市场稳定。

这些政策是针对住房市场变化了的情况，对于2010年国家采取最严厉的房地产市场调控政策以来，所积累的阻碍住房消费和住房市场发展的政策进行微调，促进住房市场向新常态回归，向与经济社会发展状况协调发展的方向回归。

政府对于个人住房抵押贷款首付款比例、个人转让住房征收营业税的相关规定，与打击住房投机、抑制住房投资、保护住房消费、稳定住房市场、防范金融风险等政府管理目标相关。我国住房市场经历了1998～2005年的强刺激、2006～2007年的微调控、2008～2009年的强刺激、2010～2013年的强调控的发展过程，其间关于个人购房首付款比例和营业税、契税、所得税等规定，也经历了多次起伏变化。由于我国住房市场从2014年以来连续出现了交易量下降、价格下调的阶段性调整趋势，在经历了一年多的向下调整后，政府通过释放、促进在过去强调控中受压抑的首次购房尤其是改善型住房消费，来促进住房市场稳定、防范系统性风险、贡献经济增长，是一个一举多得的举措。从时机选择上看，我觉得是恰当的。

董藩：我认为政策出台的时机已经有点晚了，很多地方政府已经陷入财政收支困境中，自救能力大大下降。由于经济形势恶化，特别是土地出让收益和房地产交易税费的下滑，出现债务危机的地方政府越来越多，政府不卖地没有钱，卖地却不容易卖掉，一旦卖掉，就会形成新的商品房供应，加剧市场恶化程度。大部分三、四线城市甚至某些二线城市，商品房积压量确实过大。这是此前地方政府大量放地而商品房交易长期低迷的结果。银行对房地产市场充满了担心，按理说房地产业是银行最信赖的行业，从全世界范围看，房地产业都是信贷资金投放的最大领域，中国过去的信贷实践也验证了这一点。但是，因为限购限贷导致市场交易阻滞，商品房供求关系急剧恶化，银行开始对房地产业敬而远之。很多三、四线城市的老百姓也对楼市比较悲观，认为市场存量太大，出什么政策都没有用。特别是鄂尔多斯和温州两个城市房价大跌后，“鬼城”的说法开始蔓延，对老百姓的楼市信心有很大打击。

此前很多学者都在呼吁放松信贷管制，但政府迟迟没有推出有效的救市措施，政府在高铁、地铁、水利、水电、核电、公路、棚户区改造等领域正在进行巨大的投资活动，但这些行业的拉动效应很弱。这是产业链的问题，修公路用的最主要的建材只有水泥、沙子、石头、沥青这几种，修铁路再加上钢材和枕木，而房地产大大小小要用到将近1万种建材，而且房屋修起来出售，一系列的购买行为也随之发生，装修、家具等等，所以拉动的不仅是1万多种建材，后面还连着大量生活消费资料的购买。其他那些投资措施没有起到拉动作用，到最后只能回到房地产来。但现在已经贻误了最好的救市时机，现在要付出更大的努力。

三联生活周刊：新政策传达出期望达到的调控目标是什么？

刘洪玉：这些新政策期望达到的目标，就是李克强总理在2015年政府工作报告中提出的“稳定住房消费”和“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。政策传达出的信号在我的理解有这么几层意思：一是宏观经济稳定增长需要住房市场的贡献；二是化解当前我国住房市场中存在的库存积压问题，政府有比较充足的政策储备；三是自住型住房需求应该得到保护和实实在在的支持，否则就不能有效稳定住房消费。要知道，住房、教育、健康养老，是中国百姓一生中最大的几种消费，且住房消费尤其重要。

这些政策有效实施后，对消费者来说降低了其调整或改善住房的门槛，刺激了一部分享受型住房消费和住房投资，达到了增加市场有效需求、降低交易成本的目的；对银行来说，在没有显著增加风险水平的情况下，拓展了其提供住房金融服务的市场；对房产商而言，可以提高其存货的消化速度，改善流动性状况，刺激其新建商品住房的开发投资活动；对国家而言，能促进经济和市场稳定，化解由于住房过量供应或价格过高可能导致的系统性风险。

三联生活周刊：从去年开始，房地产限购政策松动，但市场反应不大，现在组合出拳，接连出台房地产新政策，可不可以理解为政府在“救市”？会引起市场什么样的反应？这次救市与2008年的救市相比，发生了哪些变化？

刘洪玉：就住房市场而言，2008年我们还处在住房供给相对短缺的阶段。如果说2010年的第六次人口普查结果表明，我国城镇住房供求已实现了总体均衡，套户比大约为1.01（套户比=住房套数/家庭户数），经过了5年的住房开发建设和城镇化发展，2015年的城镇住房供应从总体上看应该已经相对充裕，只在部分城市和区域还存在住房短缺。

从宏观经济发展的环境看，2008年我国还处在高速增长期，现在则是进入了中高速增长期。市场背景不同，即便政府采用了相同的刺激市场的政策，其结果也会有很大的差异。另外，2008～2009年中央政府4万亿经济刺激计划中，有相当大比例的资金被地方政府用来进行土地收购储备和一级开发，也就是说直接进入了房地产市场，因此确实可以被认为是“救市”。所以我认为，这次的政策调整只是政策优化和微调，还谈不到“救市”，社会上担心的住房市场像2010年那样快速逆转反弹的情况，我自己认为也不会出现。

汪利娜：其实从去年下半年开始，北京的市场已经开始慢慢恢复了。政策出台市场反应会更加明显，北京今年房价肯定会反弹，本来就是一个人口净流入的城市，又是高端人才聚集地，有购房需求的人很多，而且2011年出台限购令的时候，很多人可能居住证还不到5年。到现在，很多人可能已经符合条件了，所以他们买房子的需求会释放出来。加上现在这么多政策，低息贷款、低首付、低税费，那为什么不买呢？一些比较好的二线城市，像厦门、南京，市场也比较活跃。只是那些库存比较高的三、四线城市，它们不仅需要政策，可能更多需要等待的时间或者是我们国家城镇化的推进。

2008年政府如果不出重拳来刺激房地产市场，也不会出现2009年和2010年市场的疯狂。实际上，北京市场当年已经开始出现拐点，房价有下行的趋势，但是，刺激计划出台之后，北京的房价就又疯狂了。市场是有一定规律的，房价涨太快，老百姓的收入和资产积累赶不上增长幅度，市场一定会做出调整。而且当时政府对美国金融危机做出了错判，以为一定会使中国市场出现大跌，结果出台了很多没必要的措施，导致了市场的扭曲和非理性。

三联生活周刊：现在对于房地产的政策调控手段是否已经到位？未来会不会还有更多利好房地产的政策出台？

刘洪玉：从稳定住房消费、支持自住和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展的目标出发，我们应该还有许多政策可以探索。例如：许多国家为了促进住房所有权、鼓励购买自有自住住房，普遍实行个人住房抵押贷款利息抵扣个人所得税的政策；许多国家建立有政策性住房金融体系，通过首付款补贴、低息贷款、贷款担保、贷款贴息等金融支持手段，来提高购买自住房家庭的住房支付能力；通过个人住房抵押贷款证券化操作，扩大金融体系提供个人住房抵押贷款的能力，改善住房抵押贷款的可获得性；通过实现房地产投资信托基金公开市场交易，为商业房地产或收益性物业提供直接融资支持，也为社会开辟一个新的大众投资机会等等。应该看到，与成熟发达的房地产市场相比，我国的房地产市场还处在一个以增长为主的阶段，要走向成熟发达，不论是产业界还是政府，都还有很长的路要走。

汪利娜：这几年政府不断出台保障房建设计划，不仅开发企业建、政府也在建，这是形成这么多库存的重要原因。大家都认为房地产市场是无底洞、房价可以没有限制地往上涨，这是一种错误的判断。政府把3600万套保障房作为救市工具，实际上没必要。北京需要保障房，但偏远的三、四线城市不需要。即使把所有省会城市加在一起，它占整个房地产投资的比重，也就是20%到30%左右，代表不了全国，现在房地产投资结构增长最快的就是三、四线城市，但很多卖不出去，造成大量空置。

董藩：所以说，现在出台的政策力度不够，想消化掉存量还是不行，北京、上海这种一线城市可以，但对三、四线城市来说没有用，市场存量太大，后面还要配合一些相关的政策，比如降准降息，市场上必须有足够的钱。因为银行贷款是有限度的，额度用完之后贷款就不会继续发放。还有停止棚户区改造，因为棚户区改造以后70%的面积变成了商品房，那些房子没有消化掉就不要再推动，等存量消化差不多再继续，就好比开饭店，原来已经做好的馒头米饭没卖完，饺子就别包了，等馒头米饭吃差不多了再说。

三联生活周刊：宏观经济稳定增长需要住房市场的贡献，现在出台新的政策来稳定住房市场，进而拉动经济增长，这是否意味着房地产仍然是国民经济的支柱产业？房地产行业还会成为拉动中国经济的引擎吗？

刘洪玉：房地产业在GDP中的份额，美国、日本等西方发达国家，长期保持在12%左右，我国目前是6%左右。因此，房地产业在国民经济中的重要程度可见一斑。我自己理解，某个产业在GDP中的份额大、在GDP增长中贡献大，都可叫支柱产业。由于住房建设其对上下游产业有很好的带动作用，又由于住房消费在居民总体消费支出中占有最大的份额，因此住房市场状况被普遍认为是宏观经济的晴雨表，住房建设是促进经济增长的发动机。鉴于中国房地产市场的现状和未来发展趋势判断，我认为，房地产业仍然是国民经济的支柱产业，但因为供应规模和能力过剩等原因，房地产业已经不宜再作为拉动经济的引擎来使用了。未来房地产业的发展，应该走内涵式发展的路子，通过提高质量、改善服务、优化利用现有土地等，来继续保持支柱的地位，不再扮演引擎的角色。

汪利娜：虽然大家都恨高房价，但又不得不承认房地产在整个中国固定资产投资中占了五分之一。如果跌得太快、幅度过大，对整个经济的稳定和增长，肯定有影响。过去十几年，房地产一直是国民经济的支柱产业，现在暂时又没有可替代的产业。所以在转型和过渡中，不可能忽略它对经济的影响。除非其他产业有突飞猛进的发展，能够逐步取代或者替代房地产业，或者挤占它的空间，这个产业没有形成之前，中国的城镇化又没有结束，虽然房地产存在很多问题，需要调整结构，需要更好地为老百姓的居住和实体经济的发展服务，但的确不能忽略它在整个经济中的作用。 房地产变化市场出台政策