“乌托邦”的现在进行时

蛇口在改革开放之初是打破精神束缚进行各种创新的试验田。试验的方式是由一个企业独立开发、建设、经营、管理一个相对独立的区域，并在经济体制和行政管理体制上进行全方位的配套改革。而身临蛇口，你会发现这是一个被充分记录的真实的过程。

这个过程，主导者是央企招商局集团，其子公司招商地产成为主要的执行者。30年来，或协助或主导三次产业升级，根据产业、人口聚集、流动的不同阶段而升级城市，根据城市的需要去规划布局，甚至留白。

这是一条极其罕见的城市发展路径。当代中国的城市化是一个典型的政府主导型城市化，城市化是在市场力和行政力的交织和制衡中逐步推进的。而蛇口的发展速度、水平、方向和模式，城市化过程中的种种曲折、波动、停滞、跃进，则更多与市场和企业的抉择相关。

11平方公里多的蛇口如今生活着60万人，人口密度之高超过香港。但人口集中带来的弊病在蛇口却并没有体现出来，比如蛇口不堵车，因为路网密度决定一个城市的交通效率，蛇口毛细血管发达，通达功能强。蛇口有超过70多个国家及地区的万余名外籍人士在这里工作和生活，7所国际学校随之应运而生。

在中国城市化的第一推动力已由此前的行政力转为市场力的当下，蛇口近乎是“市场力”推动城市化的典型的本土化案例，他能多大程度导出30年来运营城市并与城市一同生长的经验？作为蛇口“试管”的缔造者、被称为招商地产之父的袁庚早在上世纪80年代就提出“将蛇口建设成最适合人类居住的地方”，其精神已直指今天所讲的新型城镇化的核心——人的城镇化。这个命题多大程度上实现了，未来的实现又由谁来主导？

蛇口价值观

三联生活周刊：从蛇口目前的城市面貌看，招商地产干的似乎是城市运营者的活，单纯开发商的属性较弱，你如何看待地产商与城市的关系？

贺建亚：城市的发展强调区域协调发展、以人为本，强调产业作为城市的肌理，实现政治经济、生态、人口、文化、空间的多向融合。这个过程产生的庞大需求和机会，是开发商的机会。但到一个城市拿块地，盖个房子卖掉走人，这种方式只是解决了城市短期的空间需求，并不一定给城市带来价值。只有关注城市的过去、现在和未来，融入城市，与城市共同成长，企业才会在未来房地产行业的竞争中立于不败之地。

这就是所谓的深耕城市，这个过程，资源、资本、经验和理念缺一不可。我们刚开始建设蛇口时，不会预料到在这片弹丸之地，可以完成这么多次的升级再造，在一块土地上干30年，我们自己都觉得不可思议，现在看样子还要继续干下去，还有很大的发展空间。

这让我们开始不断审视我们与城市的关系。房地产与城市、社会联系太紧密了，万科把自己定位为城市配套商，我们没有大声喊出来，我们是想做一个社会和城市发展推动者，而不仅仅是一个开发商。蛇口就是我们招商地产的“延安”，在我现在的工作安排中，就是让我们已经进入全国30个城市的团队，传承“延安精神”，在得到当地政府认可的情况下推动城市发展。　　

三联生活周刊：袁庚提出“把蛇口建成最适合人类居住的地方”，现在蛇口基本完成了，你们是不是希望把这些经验总结成商业模式带到其他城市？

贺建亚：我们确实希望能从中归纳出模式，有选择地在中国城市中输出。理想状态显然是成片区域来承载蛇口模式的复制，但实际操作的难度较大，未来能再做成两三个蛇口这样的案例，都是惊人的。我们希望通过跟各地政府的有效沟通，寻找志同道合者，同时也要看产业基础、城市发展规划各方面是否适合企业的发展思路。但整个蛇口模式中各种局部经验，对很多城市、很多区域型项目都是有现实价值的。

三联生活周刊：操作难度主要体现在与地方政府的谈判方面吗？

贺建亚：达成共识的难度较大，通常我们很难抽象描述蛇口的整个发展过程，所以我们经常说：先来看看蛇口，才知道蛇口的成功在哪里。实际上，因为集团的资源，地方政府是欢迎我们的。招商局集团进入一个区域，同时还有港口、公路、金融等业务的协同。目前集团正在做一件大事情：大数据品牌的建立，打通招商系的客户资源、业务渠道的平台共享。

在此基础上，我们从区域资源禀赋出发，对产城融合、人口聚集的趋势、规律精准把握，在此之下去布局物理空间，规划并提供产业发展、人口聚集的各种生活服务配套，包括金融服务，着力协同集团的资源去推动产业、金融、城市的融合。比如我们在蛇口打造的网谷项目（一个互联网产业园项目），正在推动招商旗下金融业务与产业园区内企业的对接，实现一体化的综合配套和一体化集成服务。把招商银行的小微企业贷款，招商证券的中小企业IPO上市服务，以及招商资本下面的PE、VC科技创投基金、风险投资基金组合到一起，为园区内企业提供一揽子金融服务。

三联生活周刊：并不是所有的城市都具备蛇口这样的发展条件，人口基数、产业基础都不一样，如何形成模式去复制？

贺建亚：产业、城市很难简单复制，产业园更不可能简单复制。一定是一方水土养育一方人、支持一方产业的。要有历史传承，当然正确的引领和催化也能发挥不可估量的作用。这么多年我们做产城升级、城市更新所积累的经验，是我们宝贵的财富。提炼出来的经验是可复制的，这是凭空造城和城市运营的最大区别。在一些地方，做不了大蛇口，可以有小蛇口啊。我们经验的核心，是塑造产业聚集的能力和培育优秀企业生长土壤的能力，我们根据当地的产业基础、发展趋势和生活需求，为地方创造产城融合的空间。比如可能出现的情况是，我们给南京打造了A产业，给上海打造了B产业，给南宁打造了C产业，方法可以不一样，但发展逻辑一定是先产业规划后配套，而不是先盖一堆楼卖出去，再来看培养什么产业。不能本末倒置，这是不出现鬼城，让城市具备可持续发展活力的重点。

家在情在

三联生活周刊：30年深耕蛇口让你们与传统开发商比起来，有哪些不一样？

贺建亚：不光是时间的积累让我们对蛇口有感情，另一个重要因素是人文的熏陶。蛇口与香港的元朗一水之隔，在改革开放前，这里是边防禁区。蛇口成为中国第一个对外开放的工业区时，各地很多有才华、有抱负的热血青年纷纷投奔，形成了现在这座移民城市。我是1990年来的蛇口，对蛇口的第一印象就是漂亮，绿树成荫、鸟语花香。还有一个就是身边都是年轻人，充满活力，效率特别高，这给我强烈的震撼。由于移民来的青年比较多，加上工业区开放包容的姿态，产生了非常多的兴趣会，民主氛围很浓厚，参与意识很强烈，每个人都有一种家国情怀，这种独特的人文环境让人着迷，同时也影响着每一个后来的人。

长期在这样的文化氛围中，服务社会的理念是骨子里的。作为企业我们30岁，跟万科同龄，但是我们背后还有一个百年老店，招商局集团142年历史，金字招牌背后有太多家国天下、基业长青的传承在里面。

这些因素决定了我们对待城市、对待项目的方式不一样。比如蛇口老招商大厦旁的绿地公园，原本是我们的储备开发用地，因为没想好要做什么，一直以绿地公园形式保留。几年前，我们决定永久保留为绿地，因为那是蛇口人民的记忆，很多人在这里有童年回忆。我们要保留它，整个城市的生长变迁也不以人的意志为转移，但一定是保护中开发，而不是破坏性开发。

再比如我们在网谷建设中，其中一个地块是我们主动把住宅用地改为产业用地。这个区域内，我们的花园城项目一期到三期，住宅和购物中心销售和招商全部告罄，还剩一块住宅用地，盖成住宅迅速就能获得高利润，改成产业用地还要走环评程序。但我们认为，要是在这个地区塑造出一个新兴的产业内容，就会给周围带来更好的影响，人们就能走路上班、走路休闲，这是我们倡导的生活方式。

责任和特殊环境下养成的企业个性，积淀出来的对一个区域的产业、居住、生活等物理空间的综合把握能力，是我们30年来在蛇口得到的最大财富。

三联生活周刊：房地产过去粗放的发展方式对城市缺乏贡献，对人缺乏关注，改变这个现状对招商地产的意义何在？

贺建亚：没有哪个行业像房地产这样与人与社会联系紧密。像医生、律师这样的职业，都是别人有困难时才会光顾，而房地产提供的产品通常都意味着那是一个家庭幸福的关键空间，比如大量的人是因为结婚、生孩子、养老而产生住房需求。

早年蛇口的开拓者袁庚先生提出“最适合人类居住的地方”，一直在影响着我们。“最适合人居住的地方”包含了对城市、对人的生活空间的期许，我们的战略是服务于城市，实际上是服务于人，为了人的工作、生活和“家”而行动。我们口号的演变过程其实就是很好的诠释，起初我们提出“家在蛇口，山海间的绿色家园”，包括我们在内的很多公司的家在蛇口，打拼者的家在蛇口，为了共同的家，我们要把它建成山海间的绿色家园。

再后来演变成“家在，情在”，是因为我们已经发展到了全国各地，“家在蛇口”显然已经不能适应发展的需要。我们跟香港奥美广告在2001年梳理我们品牌的时候，对企业文化、历史、追求进行了很多总结，调查了很多老业主、员工和竞争对手，最后我们认为，我们虽然是开发建设者，但客户和我们有着平等的地位，对我们自身来说，蛇口是家，我们要把对待蛇口的方式放在其他相互认可的城市。因为与城市共同成长，那里也是家，公司的家、员工的家，也是消费者的家。我们充满敬畏地去经营一个区域，经营大家的家、彼此的家，不光是建房子交税，不光是给客户建一个家，更是通过共建、共治、共赢去推动社会进步，去兑现一些重要的责任，所以“家在情在”也是一种家国情怀，反过来也是我们在商业上坚持的精神和原则，与我们的发展战略是高度契合的。

三联生活周刊：你谈了很多企业对城市对社会的责任，但作为上市企业，同时要考虑企业的发展和股东对利润的诉求，怎么来权衡？

贺建亚：这个账需要用发展的眼光来算，要考虑长远。就像我们1986年开发的中国第一个别墅项目——鲸山别墅，当时明智地选择了租售结合、以租为主的策略，最终在出租不太长的时期后就收回了建设成本，现在依然是国际大公司高管的首选住所，供不应求，租金回报一直攀升，这个价值比当年开发卖掉要高许多倍。

我们南海意库项目，通过改造和更新工业区时代三洋旧厂房之后专门引进文化创意企业，从租金角度来说，企业收益与项目的操作难度和精力不成正比。产业进来后的税收、就业都是政府的，但我们也有得益，因为整个蛇口大部分产业是我们甄选布局，大部分物业是我们持有的，由于高端服务业的进驻，人口素质得以提升，可能我们在租金收益上是长线的，但地域的含金量提升了，网谷单位产值从每平方米1000多元提升到了约3万元，新的产业人口的消费力也为蛇口的商业注入活力。从公司来说，物业保留了可持续经营的平台；从社会上来讲，有这么多优秀的公司、人，找到了发展的港湾和前景，政府也能获得源源不断的就业和税收，各方面都得益。我相信有这样特点的公司，不难说服有远见的客户和投资者。

地产下半场

三联生活周刊：现在舆论中很强的一种声音认为，2014年是房地产业的一个拐点，你对这样的说法怎么看？

贺建亚：短期内，我们就要为过去的一些狂热买单，市场震荡会加大。进到城镇化发展的中段，还会出现更多的市场震荡，更多的企业分化，政策上可能不再是一刀切，会有更多的因地制宜。中长期看，行业依旧向好。十八届三中全会以来，影响中国未来的一系列政策调整，比如说土地政策、金融制度、财政制度的调整，一定时间酝酿成熟后，就会逐渐影响到我们生活的方方面面。

三联生活周刊：你们的经验是否让你们认为，在接下来的竞争中，在把握城镇化的机遇方面更具优势？

贺建亚：你看蛇口这11平方公里多的土地，我们没有花10年全给盖满房子卖掉，没有盲目开发。到了30年后的今天，我们仍然有很多可持续发展的空间，依然可以不断焕发出新的生机与机会，我们在其中承担了实践者的角色。

未来城市发展要的是什么？中央在往什么方向引导？地方政府希望推动的是什么？房地产企业能提供什么？这些问题放在城镇化新的发展阶段去看，我们确实看到了巨大的需求和机会，我们觉得城市运营的核心是，能否为这个区域带来中长期的有效价值，能否有效培养和满足当地人和产业的可持续发展需求，而不是短期内赚钱走人。我们在蛇口积累的经验一定会在未来的城镇化浪潮中大放光彩。

三联生活周刊：扎根城市深度服务的战略让你们不太容易去各城市抢地做大规模，为何还是给自己设定了一个千亿销售、百亿利润的目标？

贺建亚：在目前的竞争中，一定的规模是需要的，因为没有一定规模的企业，必然会在融资能力、品牌接受度、材料采购、资源整合和占有、成本和风险控制等方面落于下风，从而使得公司掌控资源的能力，城市覆盖的能力，或是实现战略意图的能力，都会受到制约。相比销售规模，我们更愿意看到公司在发展能力、盈利能力、治理结构、抗风险能力等指标上显著提升。

在行业中，在社会上，评价一个企业的维度应该是什么？我认为规模、销售额等只能算是维度之一，是不是应该仅用这些短期的经济指标去衡量企业的价值？规模、数字不是招商地产的目标和理想，能否具备独特、可持续的商业模式，以及在推动社会进步方面做得更多，才是我们的理想。站在这个角度去看前面所说的，我们在蛇口的经验和导出的模式，既会是我们保持基业长青的基础，也会因为对中国城市的发展有重要的借鉴意义而产生社会和历史的价值。

深圳蛇口海上世界综合体全景。其中招商局广场、希尔顿酒店等主要项目已投入使用，远处超高层双玺楼盘尚在建设中

滨水主题文化娱乐综合体——蛇口海上世界

（记者   /   庄山） 经济蛇口海上世界蛇口三联生活周刊现在进行时