6万套，8万套

降价的消息终于传到了房价最坚挺的北上广，4月，北京近郊区的二手房价格下跌，结束了两年有余的连续上涨。在刚刚过去的“五一”，观望情绪达至冰点，北京楼市总体成交量同比下降约八成。但开发商拿地狂热不减，北京今年前4月卖地收入已经超过1000亿元，占北上广深卖地总收入的近一半。开发商、房东和买家的分歧空前。

自住房政策出台半年后，供需比出现逆转。去年初，北京房地产供需比为1比4，经过一年时间28万套热销，再加上自住房带来的“刚需”的排号分流，北京楼市的供需比降至了1比2，这极大地影响到买卖双方的价格预期。北京新建住宅市场成交量在2009年突破17.9万套后，已经连续4年在12万套左右徘徊，2013年的11.9万套似乎并无惊艳之处，倒是“日光盘”的频现把压抑的需求逼向了存量市场。房地产市场的放量主要来自二手房，16.3万套的网签总量比2012年上涨13.4%，创近3年来网签量新高。今年3月单价达到2.8万元/平方米的5300套自住型商品房源吸引了44万申购者，无疑又在需求端釜底抽薪。

北京的新房库存警戒线为6万套，以北京多年来月均1万套的销售量，6万套意味着库存只够销售半年。整个2013年，警戒线成为房价上涨最为强劲的助推力量。去年5月，库存逼近6万套后又被新增供应拉回，10月则跌破，直接引发了房价年末翘尾。从年初的8万库存处开始下滑后，全年库存一直在6万到6.5万套之间徘徊，绷紧了购房者的神经。今年2月18日，当杭州楼市开启了大城市降价先声时，北京的新房库存曾达到5.5万套的最低点，似乎预示着北京房价不败神话将延续。但仅仅两个月后，库存上涨了超过1万套，达到6.7万套，随着前年土地供应的回升，以两年为开发周期的房地产业迎来了新房上市的增长期，未来供应还会增加。刚刚过去的4月，全市新盘供应总量达到9000余套，比3月上涨13%。与2013年相比，4月供应项目数量增加一倍。为应对将来的新盘高峰，开发商加紧出货，直接导致今年前4个月新房供应量与新盘成交量比例开创性地达到1.3比1，自2011年以来市场首次出现供销逆转。从北京以往库存与市场关系来看，库存8万套是供求均衡点，若高于8万套，说明供大于求，房价会滞涨甚至下跌，但低于8万套时，房价会上涨。此时此刻，地产商与持币购房者似乎都在屏住呼吸，静待8万套库存的出现。

既然楼市即将见顶，至少供需形势出现了逆转，为什么房企还在不计代价地拿地，任由北京的地价贵过了房价？开发商的信心十足似乎仍与政策有关，北京一季度已经完成了438公顷的土地出让，创近4年来新高，但在438公顷住宅土地中，自住房比重占到了49.5%，近一半，还有14.5%是各类保障房的配建，留给商品住宅的土地所剩不多。新增商品住宅用地减少，意味着新房建设将豪宅化，与自住房和存量商品房拉开差距，无疑为下一周期房价上涨提供了理由。十余年丰厚的盈利期，房地产企业资产丰厚，而北京的土地是所有企业追逐的目标，这无疑加剧了土地市场的泡沫。而房屋市场，买卖双方成分驳杂，行业各异，更能代表经济预期。即便是在人民币贬值预期下大量“聪明”的资本开始抛售中国不动产，截至4月中旬中国房地产行业的并购规模仍达222亿美元，是去年同期的3倍。

城市化的长期趋势吸引那些长线资金，为焦灼的市场贡献了活跃的力量。 库存周期房价购房万套