房地产的企稳迹象

各种崩盘和开发商跑路消息之后，股票市场上的房地产上市公司却有了企稳迹象，“招宝万金”四大天王均走出跌势，其中强势者如万科不到一个月时间涨幅超20%。廉价信贷消失，飙高的土地价格又极大地挤压企业的获利空间。面对一线城市“面粉贵过面包”，投资者曾弃房地产股如敝屣，可如今又为什么恢复了信心？

直接刺激房地产股企稳的是房地产再融资重启的消息。3月中下旬，先后有北京城建、中茵股份等4家房地产企业再融资方案获得证监会批准，暂停了超过4年的房企资本市场直接融资终于取得实质性进展。此前A股市场上房企最后一笔融资还是2009年8月金地集团实施的一笔42亿元的定向增发。随后，失去股市资金的房企不得不转向银行、信托、海外融资以及民间金融。可这些渠道的资金成本都很昂贵，尤其“钱荒”成为常态的近一年时间里，资金成本升至危险程度。一些二、三线城市房产项目的融资成本达到20%～30%，且资金越来越难获得。而面对不利的资本环境，一线城市大赚其钱，囊中充盈的大型房企的应对则是延长开发周期，而非降价，结果也偏离政府调控楼市的初衷。如今监管部门终于放行房地产再融资，既助危险境地中的房地产企业释放压力，也鞭策大型房企重新回到降价走量、薄利多销的经营方式上来。

房地产企业之所以资金断流，除了整个社会资金成本高昂，更重要的原因是地价高不可攀，“面粉贵过面包”。除非房价继续上涨，高价拿地房企不仅将在一个项目上白干，甚或赔掉多年“暴利”的积累。以首开降价先河的杭州为例，去年主城区住宅成交楼面均价接近1.2万元/平方米，因降价被砸了售楼处的某处楼盘位于市中心区，均价从1.72万元/平方米降到了1.38万元/平方米，若价格不能回涨，2013年拿地企业将无利可图。杭州还不算典型，北京、上海等一线城市去年下半年开始则是楼面价大幅度超越周边房价，那些动辄几十亿元擒得地王的房企，除非房价再翻番，未来难盈利。而实际情况是，全国城市涨幅连续趋缓，今年2月，全国70个大中城市房价环比上涨的城市为57个，比1月减少5个。具体到北京，新房价格环比上涨0.3%，二手房价格环比涨幅为零。而1月份，北京二手房价环比下降0.1%，是19个月以来首降。

2月先后有20余家地产股“破净”，这也是历年来房地产板块最不堪的时刻。但“招宝万金”等龙头只是逼近净资产，很快就强势挣脱了。2月出现的破净潮使地产股看似有利可图，毕竟房地产并未面临着银行业利率市场化那样确定的不利局面。中国房企3万余家，充分竞争，多年来被政策打压，其生存能力之顽强非垄断企业可比。其实，只要解读去年全国土地出让数据，就能理解房地产业净资产之奥秘：去年全国土地出让金虽爆棚，但出让面积却增幅缓慢。全国300个市县2013年全年土地市场出让金增长54%，成交面积只增加14%。按照面积来衡量，野村证券估算2013年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市3.7%，三、四线城市上升23.2%；按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。相对而言，2009年全国土地出让面积曾翻倍。一线城市巧妙地利用了自身土地资源的稀缺性，实现了土地价值的最大化。在可预见的将来，城市管理者的调控技巧愈发娴熟，这将直接决定了房地产企业核心资产土地的保值增值。

看空者会认为，劳动力人口拐点将至，房价不可能永远上涨。但从“政治副中心”保定的抢房大军，不难看出这个国家的城镇化以及国民对土地的迷恋还有一段路走。 房地产企稳迹象