向香港看齐

“金九银十”还在暖场阶段，一线城市住宅价格续涨，北京和长三角几大城市地王纪录被刷新，一些从未出现在涨幅榜的中小城市环比涨幅在3%以上，出现了罕有的跳涨。本轮房价上涨周期持续了近两年，地王推动价格预期，开发商饱满的资金给了他们抬高房价的后盾，而买房人也陷入恐慌的追涨状态。房价能涨到哪儿？开发商空前分歧，购房者也分歧严重。看空预言十余年来屡次落空，只能从一些零星的线索中寻找了。

9月初北京农展馆地块拍出的“地王”，楼面价相当于7.3万元/平方米，建成成本至少10万元/平方米，而业内普遍预测，开发商很可能标价15万元/平方米。这点有另一个在售楼王的标价可以做参考，就在该地块附近，地段还稍逊色的一处豪宅，价格卖到了16万元/平方米，整套房的价格已经上亿了。北京和上海的房价已经超过东京和首尔，和欧美大都市不遑多让，现在的目标是香港，虽然指日可待，但仍有距离。比如2009年，一名中国内地富豪以4.39亿港元买下香港一栋公寓，创下了世界纪录，这座公寓折合每平方米约77万港元。2011年，又有一惠州少妇以3.45亿港元购买一720平方米的豪宅，单价48万元，接受采访时她因为说“我不算富豪，在内地只算中等”而名动一时。而从普通住宅看，香港的房价动辄8万～10万/平方米，是内地一线城市的两倍。

那位惠州少妇道出了一个事实，即内地富人的基数庞大，且甘愿为高房价付费。香港楼王频现的2011年是内地开始房地产调控的第二年，一线城市楼市限购，富人们被迫出走，转投香港物业。既然他们能够把香港房价推高到全球数一数二的高度，当这笔庞大的资金集中于“北上广”的时候，虽则内地一线城市的土地面积和楼市容量远超过香港，但富人集中的财富也呈爆炸式成长。北京和上海处于13亿人口的门户位置，一为行政中心，一个是经济中心，其辐射能力和发展潜力是香港难与匹敌的。这个意义上，北京、上海的房价远期会超香港。从时机上看，限购政策推出3年后，富人们已经找到了规避政策的手段，至少靠熬年头也快要获得了购房资格，他们大规模出手的迹象出现了。

香港楼市和北京、上海的可比性来源其近似的土地制度。政府是唯一的土地供应方，这里不妨把政府也想象成一个经济人，以利益最大化为目标，他们有足够的调控手段保证土地的价格有利于己。在那些人员聚集，不断出现新增住房需求的城市，政府完全可能通过调整土地入市节奏来托市，当然前提是政府不会出现误判。香港回归前的楼价暴涨和随后的暴跌，就和土地调控的思路转变有关。1984年底签署的《中英联合声明》有一项附加条款专门针对土地供应，当时中国政府认识到，对香港政府来说，最宝贵的财富就是它所控制的土地。为了防止港英政府在主权移交之前将香港的土地卖光，特别是担心将卖地的收入带走，这个附加条款中限制了香港每年的土地出让数量。回归后，首届特区政府为平抑民怨，推出8.5万套建房计划，香港住宅市场应声而落。

支持房价继续上涨的另一个理由似乎荒诞，但也在很多卖房人的潜意识里不断浮现，那就是几乎所有人都想卖在泡沫的顶点。所谓“上帝欲其亡，必先令其狂”，投机市场疯狂到来的时候，你是无法判断其癫狂的顶峰的。日本泡沫破裂的前夜，银座最高的房价达到50万美元/平方米，巅峰期的日本，全国的土地价值是30万亿美元，但是日本的国土面积只是中国的1/25。近来流行一个估算，北京的土地价值已经相当于美国一年的GDP，即15万亿美元，似乎中国的泡沫和日本当年已类似，但该估算没有考虑到中国土地的城乡二元结构。北京农展馆的楼面价虽高达7万元，地价几十万元一平方米，但和银座当年仍有差距，尤其中国农用地和工业用地几乎免费。或许正因为看到了内地房价直追香港的潜力，不唯国内投资者，海外投资者也加入到追涨的队伍。今年以来，境外房地产管理公司已筹集16亿美元封闭型基金投资中国住宅，远高于2012年筹集的8亿美元和2011年筹集的4亿美元。

但在这个财富游戏中，和疯狂的大多数相反，总有一些笑到最后的人，他们懂得见好就收，不在刀尖上跳舞。华人首富李嘉诚近来连抛百佳超市和上海、广州三项目，套现410亿港元。精明的投资者应该意识到，当年日本毫无节制的地产泡沫已经成为教科书上失败的样板，任何后来的政府都不会去仿效。（文 / 邢海洋） 香港看齐