二次降息后的房地产

7月5日，央行突然宣布第二次降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。由于距离上次降息时间不足一个月，央行此举多少有些出人意料。市场将央行的意外加息解读为经济数据的恶化程度超出预期，因此，次日开盘的A股市场并未受到降息提振，反而跌破2200点。不过，二次降息的消息明显刺激了房地产股，万科、保利地产等很多房地产股都创出了年内新高，在房地产股的强劲带动下，当日上证综指涨幅超过1%，深圳成指涨幅更是接近3%。

房地产股的强劲表现有其合理性所在，自从央行在6月初宣布首次降息以来，房地产市场明显回暖，全国各大城市6月份的成交量大幅反弹，价格也出现了止跌回稳的态势。中国指数研究院的数据显示，6月份全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束了自2011年9月以来连续9个月环比下跌的态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。仅仅一次降息已经让房地产市场有了明显回暖迹象，不到一个月时间内第二次降息，市场自然对房地产市场的继续反弹充满期待。

降息对于房地产市场而言，直接的效应在于减轻了开发商的财务成本，有利于扩大房地产投资，减轻了购房者的贷款压力，有利于刺激购房消费，但在房地产调控的压力下，仅仅如此还并不足以刺激房地产市场明显回暖，更重要的因素在于降息之后的心理预期。在限购的大背景下，近期购房的主力仍以刚性需求为主，对于很多“刚需”而言，降息不仅意味着购房成本下降，更重要的是这可能意味着房地产调控政策放松的开始。与其说购房者是受到贷款成本下降的吸引，不如说是担心未来的房价会再次大幅上涨，某种程度上而言，近期房地产市场的回暖，相当部分因素来自“刚需”的恐慌性购买。2008年金融危机爆发之后，政府对房地产市场的态度突然全面转向，从紧缩调控转至鼓励消费，导致随后几年的房地产价格大幅上涨，购房者在近期的恐慌性购买，很大程度上是担心政策转向的历史会再次重演。

那么，为了应对本轮经济危机，房地产政策是否会再次转向？从理论上而言，未来政策出现任何变化都有可能，如果将来经济形势严重恶化，并不能完全排除再次用房地产救市的可能性。但从概率上讲，房地产政策再次转向的概率很低。与2008年相比，目前的楼市虽然连续9个月环比下跌，但是下跌幅度其实并不大，只是止住了连续上涨的势头。而2008年的楼市价格曾经出现过一轮急跌，深圳等城市甚至出现了购房者的断供现象，所以如果从回归合理房价的角度来看，如果现在房地产政策转向，将会越来越偏离温家宝总理所提出的目标。从宏观经济层面来看，本轮经济下滑势头虽然也超过预期，但是远不及2008年雷曼兄弟破产在短时间内带来的恐慌性冲击，而目前中国经济下滑面临的是结构转型的长期性问题，将来好转起来也只能是病去如抽丝，因此也不宜重复使用“4万亿”和房地产之类的猛药。

至少从目前来看，中央各部委对于房地产调控的口径并未松动。央行在此次宣布第二次降息的同时，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍（上一次降息为0.8倍），继续稳步推进利率市场化改革。但是与此同时，对于住房贷款做出了严格规定，“个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房”。央行如此表态，显然是不希望房地产市场搭上利率市场化的顺风车，同时也为房地产放松调控的预期降温。

7月7日，温家宝总理在江苏常州调研时表示：“要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松投机投资性购房政策，防止媒体炒作误导调控，要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，加强市场监管。对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处。对有的地方出台或变相放松抑制投机投资性购房政策的，要有针对性地及时制止和纠正。”并强调：“要毫不动摇地继续推进房地产市场的各项调控工作，促进房价合理回归。我今天再一次强调这一点，这个目标，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑的局面。”这应该是近期房地产市场回暖以来，国家领导人做出的最明确回应。

虽然近期房地产市场在降息的刺激下出现了回暖迹象，但是如果房地产政策不出现重大变化，在现有市场供求格局下，仅依靠刚性需求，房地产市场很难重现2009年的大幅反弹。过去10多年房地产市场之所以出现只涨不跌的趋势，很重要的原因在于房地产除了居住属性外，还被赋予了太多投资属性，尤其在居高不下的通胀压力面前，大量的闲置资金并没有合适的投资渠道来跑赢CPI，只有进入房地产市场寻求保值增值，最终造成了房地产市场价格不断上涨。限购政策推出后，在很大程度上堵住了投资和投机资金进入楼市，虽然有行政调控之嫌，但对于抑制房价的确立竿见影。所以，只要限购政策不放开，房地产市场就没有大幅上涨的基础，前期积累的“刚需”释放完毕后，还有可能进入下一个低潮。

从抵御通货膨胀来看，近期国内通胀水平明显回落，5月份的CPI指数仅为3%，6、7月份的CPI指数预计只有2.5%左右，甚至更低。目前经过两次降息后，一年期存款利率为3%，加之现在各大银行普遍上浮基准利率，所以实际利率水平高于CPI，这也意味着吞噬居民财富的负利率暂时消失。从更长期来看，由于国内经济进入下行周期，如果不出太大意外，通货膨胀在较长时间维持相对较低水平将是大概率事件，这也意味着居民现金资产贬值缩水的风险将大大减少，通过房地产抵御通胀的意愿也就没有那么强烈，房地产的投资属性也就相对减弱。

另外，房地产市场较高的库存水平，也制约了房价大幅反弹的空间。2011年，全国房屋施工面积为50.8亿平方米，销售面积只有10.99亿平方米，如果从这两个数据静态来看，意味着现有施工面积足以满足未来4.6年的销售量。如果从动态来看，再考虑新开工面积和竣工面积，情况同样也不乐观，2011年的新开工面积为19.01亿平方米，而竣工面积只有8.92亿平方米，新开工面积大大高于竣工面积，未来的房屋供给量依然非常充足。如果再考虑到二手房市场，在过去多年积累了大量的投资和投机性住房，都是房地产市场潜在的供应者。

对于开发商而言，另一个重大的考验在于资金链，只要资金链不出问题，即使面临再高的库存压力，开发商也没有降价销售的压力，但是一旦现金流枯竭，以价换量就成为唯一的选择。在这一轮史上最严厉的房地产调控中，全国房价虽然止住了上涨势头，但是下降幅度并不明显，很大原因在于开发商通过各种途径来缓解自身的现金流压力。从传统的银行贷款来看，流向开发商的资金已经明显减少，今年一季度数据显示，3月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为11.0万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末低3.8个百分点。其中，地产开发贷款余额为7710亿元，同比下降8.0%，降幅比上年末扩大0.1个百分点；从贷款新增量看，第一季度累计新增房地产贷款2427亿元，同比少增2812亿元，其中3月份当月新增房地产贷款853亿元，同比少增815亿元。第一季度，房地产贷款新增额占各项贷款新增额的10.2%，比上年全年水平低7.3个百分点。除了银行贷款外，开发商通过股市再融资的方式也基本上停止运转。但是，在传统的银行信贷和股市融资之外，开发商寻找到很多新的融资渠道，比如信托、私募股权投资等，这些资金来源成为开发商抵御调控压力的重要途径。

不过，任何融资方式早晚还是需要偿还。根据相关统计数据，今年下半年将是各大开发商债务集中到期的高峰时期，近期这一轮“刚需”释放是否足以支撑开发商渡过难关，只有等待时间验证。 二次降息房地产央行降息购房房地产业