风景的价值

( 成都万科五龙山 )

公园里的生活

林语堂在《乐园失掉了吗》一文中讲了这样一个故事：有人跑去向上帝诉苦，抱怨说地球住起来不舒服，他说他要住在一个有珍珠门的天堂，上帝指着天上的月亮给他看，他摇摇头，说不愿看月亮；上帝又指遥远的青山，他却说那些东西很平凡；后来上帝又指了兰花的花瓣，有着华丽颜色的鱼，还有树木和湖沼，甚至还带他去了峡谷、沙漠、雪地、江岸……结果，他都提不起兴致，仍然抱怨地球住起来不够舒服。最后，上帝发了火，声称要把他送到地狱去，“在那里你将看不到浮动的云和开花的树，也听不到潺潺的流水，你得永远住在那边，直到你完结了你的一生”。但是，世间并无真的地狱，上帝最后送他去的地方，其实是一间城市公寓。

在林语堂眼里，那个时代的城市公寓，就是一个终年见不到绿树和流水的“地狱”。在过去的30年中，北京的人均居住面积，从1980年的4.79平方米提高到现在的近30平方米，但相对的，人均公共绿地面积却只有10平方米，远低于现代化世界城市人均公共绿地面积在30平方米以上的水平。“从住大房子到住舒服的房子，标志着商品住宅在我国发展的不同阶段，其实代表的是一种生活方式的转变和生活品质的提高。”中国城市规划设计院环境与景观规划设计所所长易翔向我感慨道。以他的亲身体验，一个项目早在做前期规划的阶段就引入景观设计，也不过就是最近五六年的事，尤其以2008年北京奥运会为分水岭。

奥运会对于城市结构的影响已经有目共睹，最明显的例子就是1992年奥运会的举办城市巴塞罗那。在“申奥”成功后的6年中，巴塞罗那投资建设了450个市政公园，成为后奥运时代最丰厚的遗产。东京的代代木公园，是1964年的东京奥林匹克运动员村，内部以草坪和樱花树为主，一到周末当地人便携老扶幼去看樱花。之所以称为“代代木”，正是因为这片土地上代代都培育着数万株参天大树，已有近千年历史。相传当年的《东京爱情故事》就是在这里拍摄的。同样，中轴线这一概念的构思，也奠定了北京奥运城市规划的主要结构。但是，当15天的体育盛会结束后，人们就会发现，除了震撼人心的“鸟巢”和“水立方”外，真正能够惠及更多市民的奥运遗产，却是奥林匹克森林公园。

资本主义初期的欧洲，一些皇家园林开始对公众开放，形成了最早的城市公园。19世纪中叶，欧美国家出现了专供公众游览的近代城市公园。一片摩天大楼之间的纽约中央公园，始建于1857年，当时纽约正经历着世上最大规模的城市化进程，这块面积为3.41平方公里的湿地成了全城唯一一片被保留下来的绿色景观。这个当时仅仅为了给市民留一块晨跑之地的想法，却在日后得到了意外收获——中央公园历时15年终于建成，又过了15年，曼哈顿的地价增长了1倍，而中央公园周边3个行政区，本来位于房地产活跃地带以北2.5英里，他们的地价却狂飙式地增长了9倍。宋美龄位于中央公园的公寓，在她过世后由苏富比拍卖公司前董事长的儿子威廉·陶伯曼以1250万美元高价拍得，而位于中央公园西侧的一所豪华公寓，售价更高达5000万美金。甚至有机构测算过，如果把这块地皮卖给房地产商，价格大概是5290亿美元。

( 北京大望京公园 )

公园地产的价值可见一斑。国外研究表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的人们的生活产生长远影响。摊开2008年以前的北京地图，我们会发现，位于东三环外的朝阳公园是北京主城区内最大的一块绿地，围绕它周边的开发也是北京最早兴起的一波公园地产热潮。但是，现在再看，朝阳公园周边可利用的空地已经所剩无几，而城市地图上最大的一片绿色转移到了北五环。北京奥林匹克森林公园总占地面积11.59平方公里，比3个纽约中央公园的面积还要大，也是中国乃至亚洲最大的城市绿化景观，其中的湖泊面积约28公顷、河道约36公顷、湿地约8公顷。奥运会之前，这里还只是一片北方村落，但现在却成了北京最炙手可热的居住区域，因为它拥有独一无二的自然资源——58万棵树木。

招商嘉铭珑原小区是奥林匹克森林公园周边唯一在售的房子。“公园在我们的生活中被大大低估了，它不仅是供游人游览的地方，更是为普通市民每日享用的地方。”招商地产的营销总监李昂现在就有些犯愁，他每天要陪怀孕的妻子散步，可要在家附近找一块没有噪音和空气污染的绿地还真不容易。他很快就被这公园给迷住了，这里不仅有广阔的绿地，还有占地4万平方米、可同时容纳2万名观众的露天剧场，是整个北京最为壮观的户外演出场所，而旁边附属的森林小剧场，随处可见三五成群的自由表演者，生活气息浓厚。公园里还有两条分别长为3公里和10公里的塑胶跑步道，专门为晨跑者设计。“生活在公园边上，不仅要开窗见景，更重要的是鼓励大家走到室外，享受真正的公园生活方式。”李昂说。

( 阿罗哈（Aloha）别墅样板间外立面效果图 )

珑原项目被周边1.4万亩绿色所环抱，西边有更为野趣的东小口森林公园和距离城区最近的36洞高尔夫球场清河湾。为了最大限度地享受绿色，整个项目按照南低北高、西低东高的布局，7.2米宽的客厅落地窗，以保证“尽收眼底”的视野效果。

为了体现这种自然环境与城市生活的紧密相连，保利地产在东北五环内侧开发的项目，干脆就起了“中央公园”的名字。日本建筑师隈研吾曾经说过，20世纪是一个以城市中心生活为标志的世纪，生活在21世纪的人应该更倾向居住到自然中去。但是，对于每天工作在城市的上班一族来说，期待完全退隐到大自然中又是不现实的。乔尔·科特金（Joel Kotkin）在《全球城市史》中描述：“纽约人自己经常把他们这座城市看成是一种新型城市的先驱，纽约熠熠闪光的玻璃幕墙高楼和灰暗的街道景色是现代大都市的一种表达方式。”的确，如果中央公园不是建在第五大道旁边，或许其价值将大打折扣。

( 金悦湾下沉庭院效果示意图 )

保利“中央公园”项目所在的大望京，以前是有数百年历史的大望京村，现在已经建成占地33万平方米的大望京公园，成为北京东北部最大的公共绿地，也是市内为数不多的拥有成年大树的公园之一。而另一方面，按照规划，这里是未来的北京第二CBD区，15分钟直达北京国际机场，以及周边透着前卫文艺气息的“798”艺术区，将使这片国际化生活社区更好地将自然的缓慢与城市的快节奏结合起来。

城市里的风景

( 招商嘉铭珑原样板间实景图 )

将自然景观与城市生活结合更为紧密的项目，南京的国际广场算是其一。这个建筑面积48万平方米的城市综合体由三栋高楼组成，其中两栋副楼高39层，中间的主楼高达82层，是南京市最高的新地标建筑。它位于南京中轴线中央路的中心位置，毗邻新街口、鼓楼、中央门等核心商业区，车水马龙中，却临靠一汪安详的湖泊。脚下的玄武湖是南京市区最大的一片水系，368公顷的水面上点缀着5座小岛，天晴的时候还能望见远处的紫金山，更增添了一番错落的景致。

湖泊水系是另一项珍贵的城市自然资源。我们不能想象如果杭州没了西湖、武汉没了东湖、香港没了浅水湾，将会是一幅什么样的景象，但可以肯定的是，柔美的水面，正是对抗钢筋水泥筑就的现代都市的最好武器。在这样一片浑然天成的湖畔，建造一座集购物中心、美食城、电影院、写字楼、超豪华酒店与城市公寓为一体的综合建筑，甚至专门在此设立了一个值机站，是自然与城市相结合的雄心。为了达到“家家看湖、户户有景”的目的，设计师特意把高楼设计成前窄后宽的梯形，每座公寓都有一个L形窗户可以观湖，层层叠叠向后延展开来，500多平方米大的整层豪宅中，每个房间都可以直接看到湖景，甚至洗手间也不例外。如果林语堂看到过这样的城市公寓，恐怕就不会以“地狱”相称了。

在那个地狱故事之后，林语堂列举出了十条理由，以此证明“我们这个行星是个很好的行星”。其中的第三条就是：“这里有沉静而庄严的树木，在夏天使我们得到荫影，可是在冬天并没有把温暖的阳光遮蔽了去：宇宙间真没有一样东西比此更好。”长期以来，一个城市中的绿色苍茫之地一般是达官贵人的聚居区，北京也不例外，位于北京西北五环的西山壹号院即是其一。按照易翔的解释，景观设计除了要利用好外部大环境，还要创造好的内部小环境，“小区内部的景观设计，绝不仅仅是种树、通水这么简单，关键是要营造一种契合建筑的居住气质，创造一种实用舒适的空间环境”。

西山壹号院的周边，西有百望山国家森林公园，南有20万平方米的北京药用植物园，北有10万平方米的山体公园。为了营造绿色苍茫的环境，提前三年专门辟出三期用地作为苗圃，对全国各地千里迢迢全冠移植而来的成年大树进行精心呵护培植。“最年幼的树已知天命”，胸径40厘米以上、逾4层楼高的成年大树在西山壹号院比比皆是，仅南地块一、二期即有近4000株大乔木。为了延续西山独有的自然景观，项目植被精选30%的彩叶植物、30%的赏花类植物，再加上40%的绿树搭配，营造了一座郁郁葱葱的深宅大院。

风景已经成为房子价值的一部分，甚至对于一些豪宅项目来说，成了其最核心的部分。开发商在风景上的投入也水涨船高，成都的地产项目这些年一直都有一个有趣现象，在开发项目前，地产商都会先修公园。保利公园198项目旁边是2000亩的音乐公园和2000多亩的体育公园，华润的翡翠城则是先修了东湖公园，再做项目。现在成都最贵的地段是浣花溪公园，除了良好的自然环境，周边还有杜甫草堂这一文脉，使得其作为最早的高端别墅开发区域至今仍然炙手可热。金悦湾项目所在的金沙板块可能会成为第二个浣花溪，文脉就是金沙博物馆，周边有城区最为密集的公园体系。

这种先修建公园等城市公共设施，然后再进行住宅开发的做法，可以用最近几年在西方兴起的“景观都市主义”理论来解释。由哈佛大学设计学研究生院院长莫森·莫斯塔法维所创设的这一理论，把建筑和基础设施看成是景观的延续或是地表的隆起。景观不仅是绿色的景物或自然空间，更是连续的地表结构，一种加厚的地面。

回顾城市发展史，第一种模式出现在新石器的农业时代，其形式是狭小的格局，城市中心周边被防御设施所包围；随着工业革命发展，城市的中心向外扩散，城市规划模式强调几何形体，如用方格网、轴线以及放射线来组织城市网络；而现代工业革命后的第三种形式被称为有机模式，一个更开放、紧凑、多功能、小规模的社区组成的多中心城市。塞德里克·普赖斯（Cedric Price）将城市比做鸡蛋，他用鸡蛋的三种做法来形容城市的三种形式，而第三种现代城市形式是炒鸡蛋，原本在中心的蛋黄被分散到周边各个部分。这种自然回归和高度开放性的生态城市形式就是景观的城市。

在景观都市主义者看来，住宅不再是孤立的功能性建筑，景观也不仅是人为创造的几棵绿树和一条小河，甚至连道路、桥梁都会成为城市景观的一部分。西安的曲江新城就是尝试这一理论的作品，这块规划面积近16平方公里的区域位于西安市东南，原本是一片荒芜的郊区，却集中了大雁塔、芙蓉园、曲江池等古都繁盛年代的历史资源，盛唐时期几乎每个有名的诗人都曾在曲江池畔作过诗。

从21世纪初开始，西安市就着手开发这一区域。与深圳华侨城的自然主题稍有区别，以大雁塔为核心展开的这一区域，修建了大小十几个历史主题公园，文化气息与自然环境紧密结合，成了西安豪宅的聚集地。协和置业是最早参与这一区域开发的本土房企之一，曾经参与了南湖环境整治、大唐芙蓉园等一系列的城市开发，同期进行的曲江公馆项目也成为当地开发的产品面积最大的住宅项目。简洁浑厚的建筑线条与色彩，与周围的城市底色相得益彰。让住宅成为景观的一部分，这也是景观都市主义的题中应有之义。

山里的房子

城市风景永远是稀缺品，但随着城市的扩张和多中心的结构形成，郊区不再像以往那样与城区完全割裂。私家车的普及，高速公路和地铁轻轨等交通方式的兴起，逐渐改变了城市生活方式，距离不再成为制约城市居住的第一要素。反而，有些在城里上班的人偏偏想要与钢筋水泥砌成的写字楼拉开距离，选择住在郊区的山林里。甚至有开发商喊出了这样的口号：“让每天的回家都成为一次短途旅行。”

在中国的山水画里，山是构成景观画卷最基本的骨骼，是构图的基础。登高望远，向来就是人类的本能追求。依山而建的房子，要么多是寺庙道观，要么就是达官贵人的幽静之所。这跟高昂的建筑成本也是分不开的。那么，山里的房子该怎么建才能超值呢？

北京土人景观规划设计院是国内从事景观设计的老牌企业，其带头人是哈佛大学设计学博士、北京大学景观设计学研究院院长俞孔坚教授。土人设计六所的所长龙翔向我们解释“土人”这个名字的由来时说：“景观设计的根基是土地，为自然而设计，为人而设计，亦为神而设计，以求‘自然－人－神’之和谐。”他认为最好的景观设计一定是尊重自然的设计，一年四季有变化，春天的嫩绿，夏天的葱翠，秋天的黄叶，冬天的落叶，“只有敬畏自然、与自然环境融为一体，方是可持续发展的景观”。

三面环山、两面临水的天恒·半山世家别墅项目，就选择在怀柔城区以北5公里处，紧邻怀柔水库和红螺湖，被一丛小山三面包围着，只在东部开了个面向公路的口子。半山世家的景观设计就是“土人”，走在其中，几乎看不到移植来的新树，周围山上保存着20公顷的原生态森林，其中树龄50年以上的就有1万余棵，小区里几年前栽下的白蜡和国槐，也是就近取材。这里没有小桥流水的精致，取而代之的是爬山虎环绕的自然野趣。开发商在山坡上修建了一条长3.4公里的木栈道，行走其中，脚下的房子就掩映在山林里，山上还保留着大片的板栗树。每逢下雨，山上的积水就顺着四条冲沟留下来，为保存这些自然山涧，开发商不得不花大成本顺着山势建房子，错落的布局让每一间别墅都能看到不同的风景。

山里的房子，遇到的一个矛盾就是整齐与错落之间如何调和。如果在山坡上开拓出一片平地，建起一排排整齐划一的房子，那必将会破坏了山的灵性；可如果完全按照山的走势建房，掌握不好就会造成错乱的感觉，当然也会大大增加建筑成本。

后来，当我走进南京山河水别墅时，似乎为这个问题寻到了答案。位于老山风景区的山河水别墅，是南京最早的山林别墅项目，在建筑布局上充分发挥了自然的山形优势，按照等高线的布局一环环延展开来，从沙盘上看，连接一座座房子之间的道路，就像是画在地形图上的等高线。为了最大限度地利用每一处山势的特点，每栋别墅都选取了单独的设计，有的前高后低，有的前低后高，有的傲视群雄，有的则深藏不露。“远景是山，近景是树，只有一点点屋顶隐约可见。”开发商对景观的期待，就是要做山林里的私家庭院。不管是每家门前的树木，还是每间屋子的窗户设计，都最大限度地借用了山势，充分贯彻了中国古代园林设计中的“借景”理念。

同样善于借景的还有成都万科的五龙山项目。五龙山所在的区域，保留着世界最大的熊猫栖息基地，拥有数万种类的植物，加之毗河、泥巴沱、五龙山桃花风景区，有3700亩的4个自然公园和3万棵原生树木。别墅区依山坡而建，坡度使得各栋别墅的景观都足够丰富。9层高的联排面对五龙山，每一户的主卧、主卫、客厅、餐厅到厨房在临山一面依次排开，每一扇大落地窗外都是一幅山景，泡在浴缸里饮酒观山，想想都觉得安逸得很。

与这些借景借势的山岳项目有所不同，位于黄山市中心的黄山大观，严格意义上不算山里的房子，但却开辟了别样的山岳度假方式。这个由希尔顿酒店、商业步行街、酒店式公寓、全景剧院等组成的城市综合体，坐落在黄山市区的新安江畔，周边1个小时的车程内，分布着黄山、西递宏村、最美乡村婺源等旅游资源。徐霞客曾有“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”的感叹，以奇松、怪石、云海、温泉“四绝”著称的黄山，每个季节都会变换不同的风景。黄山大观的高层酒店式公寓就采用了分时度假的概念，只要你买下一间设施完备的公寓，每年就会有14天的免费入住期，剩余时间则交给从瑞士引进的柏瑞酒店集团进行经营打理，按照经营额五五分成。当然，如果你今年不想爬黄山也没关系，可以把公寓放在RCI的平台上进行置换，分布在国内外的数百处度假胜地都可能接纳你的免费入住。

大海的诱惑

即便从全球范围看，大多数度假胜地也是海滨或海岛，沙滩生活代表着一种亘古不变的惬意与舒适。但是，如果只是把房子修到海边，那就大大低估了海景的学问了。“海景有可能是最好的景观，也有可能成为最差的景观，单纯的海面，就是单调枯燥的乏味之作，没有表情。好的风景一定具有丰富的层次性，海景房一般选择在海湾或海岛，就是为了与海面形成对比。”土人设计院的龙翔向我们解释说，海景是一把双刃剑，看似最好的资源却最难设计。

细看中国海滨度假最繁盛的三亚地区，其地理结构恰好验证了龙翔的说法。从地图上看，三亚周边的海域就像被一个个相连的锯齿分割开来，三亚湾、大东海、亚龙湾、清水湾等度假区一字排开，形成了一幅幅不同的海景。其中，亚龙湾一线都是高档度假酒店，讲究私密性，但却少有配套的商业设施。三亚湾和大东海一带倒是热闹，但由于临近城区，居住环境和休闲设施又稍显落后。倒是最近崛起的清水湾，主打公寓式的海滨度假生活，恰好弥补了两者的不足。

整个清水湾拥有12公里长海岸线，2万亩的总开发面积中，主开发商雅居乐地产公司就占据了其中的1.5万亩，开发周期为10年。清水湾所处的北纬18度，被称为世界上最美的一条纬度带，分布着夏威夷、加勒比海、巴厘岛等世界级度假胜地。海景房虽然在我国兴起已经有些年头，但是海滨度假生活仍然是一个相对陌生的概念。什么样的海滨才能满足度假的需求？这个命题摆在位于清水湾中央的Aloha阿罗哈项目以及她的国际设计团队面前的时候，他们首先想到的是夏威夷的Waikiki沙滩。在那里，一面是一望无际的蔚蓝大海，一面是鳞次栉比的豪华酒店和世界顶级奢侈品牌专卖店，像一本立体的时尚杂志般吸引着远道而来的世界名流们。沙滩能否留住人，成为开发商思考的首要问题。

位于清水湾中央的Aloha阿罗哈项目的缔造者们坚持认为海滨度假生活的中心在沙滩，让迷人的海景与繁华都市水乳交融的多元立体发展模式，就成为Aloha阿罗哈的规划理念。为了避免传统意义上海滨度假专为富人所想的住所，他们全部从美国聘请了规划师和设计师，为项目取了个夏威夷风情的名字——Aloha（夏威夷方言，打招呼的意思）。有别于很多海滨项目前低后高的设计，Aloha阿罗哈特意把高层的产权酒店、看海公寓、五星级酒店和商业配套放在了距离沙滩最近的地方，反而把低矮的别墅区放在了距离沙滩较远的后方。Aloha 阿罗哈项目的设计团队认为海滩上有没有活力，决定着这块度假区的生命力，这样的安排，既保证了更多的人能亲近沙滩，又保证了别墅区的安静，这就是Aloha阿罗哈的迷人之处。紧邻海滩的8000平方米商业街，是整个Aloha阿罗哈项目的活力之源，人们可以在海里畅游，也可以一转身穿着比基尼去逛街、看电影和泡酒吧。

无数次出现在好莱坞大片中的迈阿密海岸线，代表了休闲海滨与繁华都市的最佳结合。中国的海岸线长度虽然居世界第四位，但真正适合度假和建房子的海岸线却非常稀少。一般来讲，北方地区的滨海城市由于气候原因，在冬天一般会成为不适宜居住的地区，因此，能够阻挡海风的海湾就成为更稀缺的资源。

位于烟台养马岛对岸的龙湖葡醍海湾项目，就位于三块半岛型的地块上，纷纷伸向海中，又构成了一幅弓形的海湾，与对面2公里外的养马岛隔海相望，朝任何一个方向看过去，目光所及之处除了宽阔的海面，还有远处的城市天际线。与三亚的纯度假属性不同，这里是略带度假风格的居住区，因此，除了观海，内部环境的打造就更显重要。开发商投资两个多亿，建了27万平方米大的海滨公园，种植土达到3～5米厚。

而海岛，因为与陆地隔绝的状态，成为海滨度假生活中更为纯粹的地方。位于海口新埠岛的海南之心项目，就位于三面环江、一面临海的河流冲击形成的新埠岛上，占地420亩，由游艇别墅、五星级酒店和水岸风情街等部分构成。为了获得俯瞰江海的视觉效果，开发商将海南之心示范区地势整体垫高4.5米，住宅区最高可达6.5米。同时，为了满足居住者玩海、出海的需要，开发商耗时3年，在新埠岛北部面向琼州海峡一侧筑起了一道全长5.38公里的护岸围堤。

不管是公园、山林，还是海滩，都是为了让我们能够最大程度上享用房子周围的景观。但是公共景观领域还不到200年，在瑞典，直到20世纪60年代才出现风景教育的学术化。而在我国，公共景观设计渗透到建筑规划中也是最近几年才兴起。“过去我们的建筑师负责设计房子，园林师负责设计景观，两者是分离的，而在西方，景观设计师一般都是建筑师出身，能把两者更好地结合在一起。”易翔告诉我们，现在已经有越来越多的开发商意识到景观的超值之效，在前期的规划中就重视起景观设计，但仍然任重而道远。■

（记者贾子建对本文亦有贡献）（文 / 魏一平） 风景城市设计价值建筑景观设计别墅设计