人口出生率垫底的韩国，房价依旧涨

韩国白菜涨到79元/棵的消息刷了屏。韩国的西瓜贵，上百块钱一个早不是新闻，但白菜也这么贵就是新闻了。不过，韩国保护自己的农产品，并不是不能进口，或者用进口配额卡住进口渠道。在韩国农水产公社看来，萝卜、白菜这些制作泡菜的必需品属于低关税产品，谁都可以进口，涨价只是一时的，很快会恢复平静。

韩国和日本的蔬菜水果贵，源于对农业的保护。这两个国家人均耕地只有0.4亩，是我国的三分之一。地少人多，农民若要和城市人口获得同样的收入，就要牺牲城市人口的利益，用高价格补贴农产品。除了高关税，还有直接补贴，如日本对从海外进口的稻米征收490%的关税，日本的财政支农资金甚至超过农业GDP的总额。每一件韩国食品的价格中，有一半的政府补贴。政府先对城市消费者收税，再补贴给农民，农民的收入因此被城里人“慷慨地”放大了一倍。

这些都是老生常谈了。其实比起辣白菜，我们最需要了解，也是最需要借鉴的是韩国的房价。近两年受宏观调控的影响，我国一线城市的房价暂时压制住了，至少没有出现2017年前的大涨。可在韩国，尤其是首尔地区的房价却一波波地上涨。据韩媒报道，近4年间，韩国首尔的公寓交易价格上涨了58%，单套平均成交价近500万元人民币。涨幅最多的是城东区，公寓价格暴涨了85%。在韩国，几年间一套房子涨了二三百万元的情况比比皆是。

尤其让人备感熟悉的是，近3年来韩国累计颁布了20多项房产新政，然而政策之下，首尔公寓楼的价格却依然故我地上涨。调控措施不可谓不严厉，多套住房转让所得税逐级抬高，若多套房持有者在调控区域交易，那么转让税在既有税率的基础上加征10个百分点，两套房持有者的税率为20%，三套房持有者的税率为30%。可以说，在这样一个住房交易税收制度下，住房投资者想通过炒作住房赚钱几乎不可能。

可即便如此，房价仍然节节高升。相对而言，首尔之外的大邱、仁川和釜山等地的房价变化就没有这么显著。之所以如此，缘于货币宽松流动性泛滥，唯有热点地区的房产能够抵御货币被稀释的威胁。韩国人骨子里对房子的偏爱和我们很像。一项调查显示，94.8%的年轻人都认为“需要买房”，尤其是其中还有78.1%的人表示即使借钱也要买房。在想买房的人中，40.3%的韩国年轻人是“为了养老”，其余是因为“没有房子会莫名感觉很不安”。所有这些回答，和中国的年轻人何其相似。

韩国已经是人口出生率最低的国家了，2018年韩国合计生育率仅为0.98，即平均一名女子终生生产不足1名子女，成为世界唯一出生率进入“零时代”的国家。自去年11月至今年7月，韩国连续9个月出现人口自然减少。

年轻人越来越少，房地产却丝毫不受影响，反而坚挺，这对我们预测未来的房价走势有借鉴意义。在人口结构和社会经济发展的序列上，韩国都比我们早了20年，比日本晚了20年。日本由于房地产泡沫过于膨胀，房价暴跌影响了一代人的置业选择，而韩国和我国一样，每一次房价上涨政府都小心翼翼、重点调控，以至于从未有过大规模调整。在国民的心理塑造上，房子不败的神话根植于心。从这个意义上看，韩国房价给我们的借鉴意义尤其直接。不过，即使如此涨，首尔的房价收入比是12，比北京、上海、深圳还是低不少。 投资物语房价2017房价韩国购房人口出生率