老旧小区改造，钱从哪里来？

所谓城镇老旧小区，主要是指建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。对老旧小区进行大规模改造，既可以改善居民的居住条件，也可以提升投资，带来相应的消费需求，理论上而言，可以兼顾民生和增长。

经过过去多年的大规模投资之后，很多领域的投资需求已经接近饱和，如果过度投资可能会带来产能过剩，老旧小区可以说是一块尚未开发的领域，很多老旧小区不仅存在设施老化的问题，而且缺乏基本的管理服务，按照官方描述，主要问题有“管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施缺失或老化严重；许多老旧小区不仅缺失养老、抚幼等公共服务，机动车和非机动车的存放等也普遍存在问题；物业管理匮乏，公共环境普遍较差，道路破损、私搭乱建等”。问题越多，也就意味着可以投资改造的空间越大，如果部署得当，既可以改善民生，还可以起到稳增长的效果，可谓一举多得。

按照官方的全面摸查显示，截至今年5月底，需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人。改造内容主要分成三类：第一，保基本的配套设施，比如水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等，还包括垃圾分类设施的配套和加装电梯；第二，提升类的基础设施，包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；第三，完善公共服务类，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

由此可以看出，老旧小区改造并非粉刷墙面这样的简单工作，而是从里到外、从硬件到软件的全面改造，这也就意味着改造需要大量的资金投入，预计将是高达万亿元的投资规模。由此带来一个现实问题，到底谁来负担资金支出？

目前官方的表态是采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道来筹集改造资金。这就明确了老旧小区的改造资金不会全部由政府承担，居民个人和社会资金都需要参与进来。

从居民角度来看，老旧小区的居民大多数经济条件都不是太好，对于费用问题也会更加敏感。如果小区改造全部由政府出钱，小区居民肯定举双手赞成，但是一旦需要自己出钱，有些人可能会不太愿意，由此可能会形成小区改造的僵局，如果动用行政力量强行推进，似乎也不太合适，毕竟也不能强迫居民改造自家的房子。过去土地拆迁经常会遇到钉子户，现在老旧小区改造，不排除也会出现类似情况。

由于一个小区内不同居民的需求不同，现在实行统一改造，难免会遇到利益不均，一个比较典型的就是加装电梯的问题，很多老旧小区没有电梯，对于生活在高层的居民很不方便，但对于住在低层的居民而言，对电梯没有需求，甚至觉得加装电梯反而占用了公共空间，所以，如何说服一栋楼的居民全部同意，不同楼层的住户如何分摊安装费用，都是非常现实的难题。过去个别小区改造就经常遇到这样的问题，将来老旧小区改造大规模铺开，遇到的挑战可想而知。

按照官方公开的信息，此次对老旧小区的改造并非一次性工程，后期还要在小区设立物业，以便对小区日后的持续运营实行更好的管理，对小区居民而言，这就意味着将来还需要缴纳物业费。虽然一个小区有了物业之后，对小区的整体环境会带来很大提升，但是对很多老旧小区居民而言，可能宁愿小区保持以前相对混乱的局面，也不愿每年额外缴纳物业费，对于很多低收入家庭，这也是一笔不小的开支。如何说服小区居民接受物业并按时缴费，这是老旧小区改造面临的又一大挑战。如果老旧小区的居民长期不愿意缴费，最后亏空的压力将会落到物业公司头上，导致物业公司难以持续运营而被迫离开，最终很多老旧小区可能会重回过去的原貌。

对于老旧小区居民可能不愿意缴纳物业费的问题，住建部副部长黄艳专门对此做出过回答：“一是需要做群众思想工作，加强宣传引导，提高老旧小区居民购买服务的意识；二是发动居民理解支持，让大家从头开始就参与改造。如果政府干，老百姓旁边看，居民对改造成果的来之不易是没有切身感受的，所以从工作启动开始就要让老百姓深度参与全过程，形成珍视改造成果，共同努力维护改造效果的自觉，更谈不上配合缴纳服务费用。”从黄艳副部长的回答来看，似乎还是以说服教育为主，除此之外也很难有更好的办法，在将来小区改造完成的后期运营中，这可能会是一个非常突出的矛盾。

除了说服居民参与之外，如何吸引社会资本加入是老旧小区改造的另一大挑战。国务院常务会议就对此专门提出要求：“鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。”

对于社会资本而言，参与的前提一定是要获得合理的回报，那么，老旧小区改造如何能提供合理的回报空间呢？

目前来看，比较可行的办法可能是，让社会资本为小区的前期改造提供一定的资金支持，然后给予他们参与小区后期公共服务的权利，通过这种方式给社会资本获得回报提供空间。按照目前的老旧小区改造方案，小区改造完成之后，还要“积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务”，这些社会服务都有为社会资本提供回报的空间。随着我国“二孩全面放开”将来还有可能全面放开计划生育，社区托幼相关的服务存在极大需求；而随着我国逐步进入老龄化社会，对养老的需求也是越来越大，如果能将这些社区需求和小区改造有效结合起来，将会形成一个多赢的局面。

当然，引入社会资本参与老旧小区改造，也有可能形成社会资本和小区居民对峙的局面，对社会资本而言，在投入了真金白银之后，希望获得尽可能多的回报，这样就可能提高对小区居民的服务定价，容易引发小区居民的不满。如果社会资本和小区居民长期成为矛盾对立的双方，并不利于建立一个和谐健康的社区，显然也是有悖老旧小区改造的初衷。

老旧小区改造，虽然既能改善民生，又能刺激增长，看上去一举多得，但最终的实际效果，往往是细节决定成败，对小区居民的实际需求照顾越多，改造成功的可能性就越大。 房地产小区城镇