被“3·17”新政卡住的换房者

飞速上涨的房产价格总在刷新人们的旧预期，进入2017年3月，北京市二手房均价已经火速进入了“7万+”时代。随着3月17日政府新政的一脚刹车，北京开启了“认房认贷又认离”的连环限制，从2014到2016年持续了数年的放松房地产政策，就此打住。

受政策影响的不光有炒房者，还有大量春节后忙于交易的刚需人群，市场最火热时他们带着恐慌入市，又赶上了几年内最严格的北京楼市新政，所谓的中产阶层与准破产者的距离，并没有想象中遥远，当财富脱离了房产证的载体，反而是最烫手的山芋。1被“3·17”新政卡住的换房者

   两居室的安稳生活 

  一向谨慎的李方夫妇，在换房这件事上栽了。

  回想在北京生活的17年，1982年出生的李方走得至少算得上平平稳稳：按部就班地读了本科、研究生；在29岁结婚，30岁买房，31岁得子；从知名媒体跳槽出来创业，换了几家创业公司，虽然没暴富，薪水还是一路上涨，平稳得到了有点乏善可陈的地步。

  2012年买的这套83平方米的小两居，是李方最明智的一次投资。他还是端端正正地卡在正好属于他的机会里：头一年刚宣布“京十五条限购”，第二年李方就刚好满足5年纳税资格；此时北京的房价已经起飞，北五环均价到了接近3万元，但房山还是个价格洼地，全新的房子刚刚1.5万元出头。

  李方夫妇都是农村出身，两人靠自己攒了35万元的首付，买了全价130万元的新房，月供只有4000块钱，比租房还便宜。妻子不坐班，每天李方坐地铁9号线进城，一个小时能到中关村，“大部分人上班都得这个时间”。

  此后的生活没有多少波澜，李方靠跳槽和升职，年薪从20万涨到40万元。他不炒股（经历了2007和2009年两次股市大动荡后，他知道自己不擅长这个），不买基金，钱都规规矩矩地存在银行定期里。2014年借朋友的牌子买了台十几万元的车，清空了积蓄后，到了2017年，夫妻俩又攒出来60万元。

  到了2017年，所有人都看出来房地产才是最快的投资渠道。李方一直后悔当年为什么不直接买个大三居，起码能一步到位。现在夫妻俩和孩子、李方的父母五口人住在一起，有了孩子后，家立刻变小了，客厅里铺一张爬行垫就塞得满满当当，他想在客厅办公，得专门搬过来一张折叠桌放电脑。至于生二胎，夫妻俩想都没想过，他们算过一笔账，孩子上幼儿园后，托儿费+补课班+生活费，每个月就要1万块钱，再来个老二完全无法承受。而且有了两个孩子，恐怕三居也是不够住。

  此时再不换房，可能就要来不及了。2017年元旦，李方回河南时发现郑州的房价都在起飞，底价8000多元，半年能涨到1.5万元。但思来想去，哪里的房子能比北京涨得快呢？与其60万元买在郑州做投资，不如拿来改善北京的居住条件。李方算了一笔账，自己未来5年的薪水未必能涨一倍，但北京房价的涨幅远远比自己涨薪快，房山的三居一年就能涨出100万了，再持币待购，只能越来越撵不上。

  春节过后，李方就开始张罗换房。他的要求不高，他不考虑城内的学区房，也不打算一口气换成大平层，在家附近找个三居室就够了。他选了一家收费最高的名牌中介公司，每次见业主，他都要谨慎地先看对方的房本、身份证、结婚证再开始谈价格，“避免双方出现任何风险”。

  但最后，真正的风险没出在他们自己身上。

   新政突变 

  见到李方，是在3月24日，北京住建委旁边的咖啡厅里。

  当天北京大幅降温，受“3·17”新政影响的买房者们在住建委的大厅里举了两天牌子。“‘3·17’新政让已签约者无家可归”，每个字后面躲着一张中年人的脸，他们每个人都跟李方长得差不多：三四十岁，衣着干净、普通。外面下了一天冷凉的春雨，旋转门不停地搅进来寒冷的空气，这群中年人站在旁边，让出进出通道，只是举着纸牌一言不发。

  你可以说他们是刚刚卖掉几百万房子的中产阶层，也可以说他们是背负至少100万元首付缺口的准破产者。

  3月17日，北京发布加强版楼市调控措施，认房又认贷：居民只要有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。按揭贷款年限最长从30年缩短到25年。新政从颁布次日起开始执行，实施节点以网签为准。

  李方在2月下旬以390万元总价卖掉了自己的房子，按照过去的规定，夫妻俩此时结清贷款后，可以再按首套房的资格购房，只需要交35%的首付。两个人在卖房一周后签下了一个650万元、100平方米、送阁楼的房子。

  李方计划交400万元首付+250万元贷款，加上总值63万元的各种中介费、税费，手里的钱正好一分不差地全部用上。然而“3·17”新政一出，夫妻俩顿时又重新变回了二套房身份，这一次变成了496万元首付+154万元贷款，凭空多出来96万元的缺口。

  “3·17”新政以网签时间为标准，这是整个二手房交易里最终的环节，此前正处在签合同—交付定金—资质审核—面签这一流程的购房者，即便已经交了几十万元的定金，仍然要面对一刀切的政策要求，每个人都面临至少百万元起的补加首付资金。根据“链家”的报告，全北京受到“3·17”影响的在途单，至少有1万单。

  突然多出来的100万元，让李方夫妇乱了方寸，新政在普通人那里引发的只是又一轮房价涨跌的全员猜测，但像他们这样正在换房的，只感觉这政策的字字句句，全都是针对自己。

  李方第一反应是能不能去贷款？用房子抵押，他已经没有房子了；用信用贷，拿以往的征信状况、个人资金流水去找银行做贷款，他最多只能贷出来30万元，夫妻两人也只够60万元，年利率从6.7%到8%不等。原本每个月夫妻只用还1.3万多元房贷，加上这一笔，就到了2万多元。如果去找个人机构可能贷款额度高些，但利率就到了每个月2%以上了，更危险的是，这些最多加点银行杠杆的城市白领们，如果一个疏忽落入高利贷的游戏中，最后更难抽身。

  李方换房子的时候发现，他接触的家庭都跟自己差不多，当年在长阳买房的新婚夫妇们，现在都有了孩子，或者在等着生二胎。他上下买卖的两个家庭，更巧合的是都有同龄的孩子，都在互联网行业工作，三家的房子分别是商住房、两居和三居，之所以房子之间有200万元的差价，只是因为几年前在楼市投资的先后之差。

  作为两连环的中间家庭，只有李方被卡在了“3·17”新政的节点上。他明明及时买房上了北京楼市这辆车，却在换轨时被卡在了车门口，新政正要把这一批人踢下车厢。他自己的房子已经网签结束，马上就要过户给买方。如果自己找卖家解约，十几万元的中介费打了水漂，定金不退，还要赔偿合同金额的20%作为违约金，反过来白白丢出去上百万元。即便是最好的情况，卖家同意和平解约，买房的400万元握在手里只能飞速贬值，或者再花高额税费买一个比此前更小的房子。那些令他庆幸的楼市积累，顿时不复存在了。

   连环雷 

  李方加入了一个“3·17”维权微信群，群里始终弥漫着焦虑、烦躁和多疑的情绪。

  3月25日，有人发现住建委网站上“3·17”新政的新闻报道页面打不开，引发了一场不小的讨论，几个人认认真真地讨论到底是网站自我删除，还是换了网址，或者是被黑客黑掉，这个404页面到底是不是一场转机？直到后来才有人实在忍不住了：“‘3·17’是开新闻发布会说的，这个通知只是网页打不开了，不代表任何实质性改变。”

  各路新政的传言在群里不断流传，又惊人地被一一证明：

  3月18日夜间，北京市教委公开回应，明令称“过道学区房”不能作为入学资格条件。

  3月22日，北京市地税局、住建委联合发布公告，称外地人购房需连续5年个税或社保证明，而其中的个税要求，是指从申请月的上一月开始往前推算60个月连续缴纳。

  3月24日，央行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知，对离婚1年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。

  一名换房者说，北京从“两会”之后雾霾一直就没散，我们这群人啊，都是在雾霾里蒙着头等雷劈。

  李方夫妇回想，自己之所以被耽误，就是因为资质审核时晚了一周时间：妻子持有北京的工作居住证，这个证件可以让他们买房、让孩子读到高中毕业。此前的居住证到期了，家里一直没有及时去更换新的。最终在这一环节上拖沓了一周时间，导致现在要多承担100万元的后果。

  李方此前考虑过办假离婚，以自己个人的名义申请首套贷款，结果“3·22”公告后，中途跳槽断过个税的他，不再有60个月连续缴纳个税的购房资格；“3·24”通知后，离婚这条路也被彻底堵死了。就像群友所说的：“总有一款新政适合你。”他现在打算拼命跟亲朋好友借一圈债，无论如何也要补上这100万元的缺口，否则一旦下了车，再赶上就难了。但是没有人敢在维权群里讨论这一条退路，这只会引起其他大缺口业主的愤怒。

  在北京“3·17”新政后，广州、嘉兴、佛山等地也颁布了房产新政，这几个城市规定，凡在新政公布前已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。这样的条款让北京的购房者们抓住了半根救命稻草，在住建委举标语、在市政府门口写联名信，到信访办递交材料，是这群中产阶层们能想到的最强烈的抗议办法。至于什么时候能等到新政细则，所有人都不知道。

  每天去住建委讨说法的业主并不多，群里400多人，报名的有小100人，真正到场的不过二三十人。李方到过现场：“如果你不去表达一下的话，可能永远不会有人去尊重你的权利，如果自己不表达就去指望政府主动的进步，那是不可能的。”

  但他也理解那些不到现场的、沉默的大多数：“到了我们这个年纪，都有自己重要的工作，我跑出来这一天跟公司都不好交代。每个人都上有老、下有小，谁也不敢冒着风险做事。”现场的业主都戴着厚厚的防雾霾口罩，看久站无用，有人拉开了一条白色的横幅，要求“保障合法权益”。横幅迅速引来了警察，没有任何冲突，大家听话地收起了横幅，警察帮忙叫出来住建委的领导，领导的解释，与前几天信访办的安抚没有什么区别。

  此时正值中午午休，楼里有人带着水果和酸奶出门，有人穿着锻炼用的运动短裤，诧异地看了两眼示威的人群，戴好耳机，走出旋转门开始跑了起来。大堂里一团混乱，分不清到底谁是谁。有女人放声大哭，边说边嚎，声音被结实的防霾口罩拦住了一半，只听得见呜咽含混的指责，变成了模糊的背景音。（受采访者要求，李方为化名）

  “我是财经记者，但对楼市，我只知道will，不知道when。”

  业主跟中介私聊时，我的朋友故意把手机落在房间里，偷偷开了录音。后来她告诉我，那个北京大爷足足说了10遍“现在是卖方市场”，要求中介一分钱都不能降。

  大爷的房子在南三环边上，一个大开间，不到45平方米，要价370万元，这个房价已经比春节前涨了至少20万元。这是我看的第十几套房子了，今年春节回京之后，我就奔波在东五环到南三环之间，在每一个工作的空隙里不停地跟着中介看房。当晚9点，我又从四环外的公司赶过来，打算就买下这套算了。

  再次回到房间里，我突然听到一种低沉的嗡嗡声——城市白天的噪音消散后，夜里三环上车辆驶过的轰鸣格外明显。

  大爷说，这是加湿器的声音，然而屋里并没有加湿器。我打开窗子，“嗡……”更强烈的轮胎摩擦声冲撞着我的耳朵。

  “噪声太大了。”我说。

  “就是加湿器。”大爷坚定得如同复述一个真理。

  我是个记者，常年在夜晚写稿，这么大的噪音我肯定烦躁得写不下去。

  我试着跟大爷沟通噪音的问题，大爷反而坐地起价，提价到371万元，没有任何理由：“我就是要加1万元怎么了？明天可都不是这个价了。”

  去你的吧，我不买了。离开时大爷一点都没挽留我，“卖方市场！”他第12遍提起这个词。

   房子就是心病 

  我就是“北大清华毕业生也买不起房”的代表。1988年生，北大本硕毕业，做了财经记者，工作第四年，当我终于如梦初醒地意识到要买房时，身边的同龄人大多都买了房子，只有我还没上车。

  我全家人对北京楼市都没有概念，前几年父母还在老家县城买了套140平方米的新房子，高高兴兴地装了修，完全没意识到几十万元的投资一花出去就开始贬值了。等我爸妈终于意识到北京楼市的残酷性，又依依不舍地把新房卖掉时，到手的钱已经跌了20%，连北京的一个卫生间都快顶不上了。

  2017年春节后，拿着家里给的100多万元，我并没太着急。去年10月，我还参与过楼市调控升级的报道，采访下来，感觉中央控制房价的决心很大，“要求热点城市控制房价上涨，如果再涨，不用约谈，直接对地方政府问责”。这让我相信房价不会涨得太快，可等春节回来才发现，大政方针是一回事儿，具体到我个人头上是另外一回事。

  看的第一套房是在东五环外，中介带着我打出租车去看房，一路上尘土飞扬，在地铁口旁边的一个新小区，我能买得起的只有开间，265万元，26平方米，房子小到连晾衣服的地方都没有，中介、我和业主夫妇，4个人把房间站得满满当当，房子小到让我怀疑自己的人生到底是为了什么？

  第二套再往东走，是个30平方米的小户型，我出来正遇到另一拨人上楼，回家还没等我回话，那拨人已经把房子订下来了。这个房子现在才知道幸好没买——在这住过的同事后来告诉我，这个小区挨着化工厂，污水处理一直有问题，经常停水，整个小区自来水都没法喝，但中介从来不会主动告诉你这些。

  第三套房子回到了城里，在地铁5号线的南半段，整个小区建在一个商场上面，大门门框油腻得能把手指头粘住，人来人往，那个军大衣一样的棉门帘被摸得光可鉴人。这是一个典型北漂族的生存环境，中介说这里成交量特别活跃，可别人是用来投资的，我是自住，这么混乱的地方我无法忍受。

  我的需求最后变得很集中：我宁愿加钱买一个贵一点的，靠近城里，安全一点的小区，起码住着舒服些，还抗跌。

  真正带着这个期待去看房，我的预算只能提高到350万～400万元，我又跟不同的朋友一共借了几十万，再跟银行贷200万元左右。这么一算，基本上每个月的薪水八成都会用来还银行和朋友的债，我的杠杆已经加到极致了。

  下一个周末，我就开始看350万元左右的城区房。那个周六我发现看房的人越来越多，同一个房子，同一个时间，总有三四拨人同时在看，而且都跟我条件一模一样：低首付、高贷款、小户型，单身。

  我们这种自己买首套房的人是纯粹的刚需，我有北京户口，事业发展还算顺利，未来大概会一直在北京生活下去。在北京，买房的话题永远无休无止，一天不买，就永远有个大问题悬而未决。

   Will和When 

  我想得太美了。

  春节后这一个月，房价坐着火箭往上蹿。我写了快4年的财经报道，回头看北京楼市，最认同的倒是一篇公众号文章：

  我带着一本《经济学原理》走到一家中介的门口，忽然，《经济学原理》自焚成了一抹灰。

  我惊呼“经济学原理，你怎么了？”散落在天地间的那抹灰烬中，我听到了《经济学原理》悲怆的声音，“我怀疑人生啊，我怀疑人生！”

  北京房价到底打败了多少经济学常识？那篇文章的标题就是我的感慨。从2015年人民币贬值开始，房价还要上涨的趋势更明显了，有同事赶着去大兴买了2万元一平方米的新盘，不到两天就跳涨到了4万元，还要捂盘惜售——但这上涨到底是因为新盘的供不应求，还是人民币贬值的蝴蝶效应呢？站在当时的时间节点上你无从分辨。

  我们靠写稿，知道“最近几年北京的楼市浮动都是先从学区房开始”，也知道专家说，“影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化”。我还知道“北上深”的购房政策中，一直是北京最松，明白早晚有一天这数字会调上去的。但我写财经新闻，判断得了趋势，判断不了时间点，然而真正的投资，就是when比will更重要。

  3月以来的房价涨幅太恐怖了，我看好的一套房子，两周内一路从360万元跳到370万元，又到380万元，单价超过8.5万元。那个反复说“卖方市场”的大爷，他的房子次日又加了1万元，以372万元迅速卖出了。这就是链家发布的报告指出的：2016年10月至2017年2月，北京房价涨幅是15.6%，然而2016年10月至2017年3月第二周，房价涨幅已经变成了29%。短短两周多时间，房价涨幅从15.6%跳到29%，恐慌入市的情绪实在太高了。

  我就是“恐慌入市”的一员。事实上，按照逻辑分析，3月北京楼市的暴涨很有可能迎来进一步的调控政策。但是，即使出政策限购，我还是纯“刚需”。当然，我也咨询了身边见证过历轮调控周期的采访对象，他们都说：买！赶紧买！

  3月17日晚上7点，就在北京“3·17”新政出台后不到3小时，我签下了购房合同。

   哭出来2万块钱 

  我买的这套房子刚挂到中介那里，我就立刻转了意向金。平时买房还能早上晚上都去看看朝向和阳光，在卖方市场的时候，连看都来不及看。

  意向金交这么快，倒把业主给吓到了，他们的反应是还可以再涨——明明375万元的价格已经比半个月前的均价多了15万元，他们还想涨到380万元再卖。只是碍于意向金的规定，他们必须先跟我见一面。

  “我来北京10年，一直本分地读书、工作，现在只想买一套属于自己的小房子自己住，不是为了炒房。”

  “记者的工作容易有灰色收入，可我一分钱车马费都没拿过，所有钱都是清清白白挣来的。”

  “别看我是轻轻松松把定金交了，其实还差十几万元的缺口我都不知道找谁借钱……”

  我原本带着会涨价的预期来谈判，白天跑了一天“两会”，晚上坐在业主夫妇面前只觉得筋疲力尽，不知道怎么说着说着就变成了个人陈述，眼眶都说红了。中介趁势问业主：你看要不要再抹掉2万？

  业主有些尴尬。就在我眼泪马上掉下来的时候，那个业主说，就373万吧，你别哭了，你再哭又少1万。

  多么荒诞啊！明明370万元的房子，几天内涨了5万块，现在只是在坐地起价上减了2万元，而我还为此哭了一场，仿佛被施舍了多大的恩赐。

  “3·17”新政一出，“认房又认贷”、提高二套房首付比例、缩短按揭贷款年限，让北京楼市顿时一片哀嚎。我顿时觉得自己是买在了阶段性的高点，然而没办法，定金已经交了，我还能怎么办呢？

  “3·17”新政后，北京房价会跌吗？

  朋友们在“3·17”后看到手机上最新推送的楼市简讯，一看标题就立刻截屏发给我，常常发送之后才尴尬地读到正文发现作者就是我。在稿子里回答这个问题，我写到链家报告指出市场会有明显降温，但未来还会回调。我告诉读者，新政的背景是国内货币流动性趋紧，在国内经济平稳、美联储加息的背景下，房产市场降温是趋势。

  在稿子之外，我只关心这个问题半个月内的答案。我每天都忍不住再去刷刷中介的APP，一周后新上的房源，更好的楼层和户型，价格已经没有“3·17”之前高了。一次次刷新手机页面，看到同样的价格多出来的大飘窗，我只感到焦虑。（受采访者要求，袁茜为化名） 北京房价李方北京楼盘房地产房价2017房价购房北京首付