城中村改造升级会带来什么影响？

去年4月份，中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，首批有35个超大特大城市纳入试点。最近住建部和财政部联合发文，将城中村改造的范围扩大到常住人口300万以上的大城市。这意味着城中村改造迅速下沉，近300个地级市被纳入其中，城中村改造范围扩展到全国。

城中村就是指位于城市里的村庄。在我国城市快速发展的过程中，很多原先的村庄被城市所包围，由此形成了大量城中村。由于城中村居住条件相对较差，和周围城市的光鲜形象形成强烈对比，无论从改善民生居住，还是提升城市形象都有改造的需求。

城中村改造是一个老话题，但是最近突然大规模升级，被提到前所未有的高度，一是因为城中村改造可以成为新的经济增长点，在当前经济背景下有强烈的内在需求；二是因为城中村改造需要大量的资金扶持，在当前地方债置换等背景下，城中村改造的资金来源有了外部支持。所以，既有经济增长的内在需求，又有外部资金扶持，城中村改造也就可以迅速扩容，从35个超大特大城市下沉到近300个地级市。

首先从资金来源看，住建部和财政部发布的通知表示，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。有了资金扶持之后，城中村改造就可以快速扩容，甚至成为新的经济增长点。

从经济增长需求来看，我国房地产快速增长的黄金时期已经过去，现在房地产对经济增长的拉动，需要更多地从存量上来挖掘潜力，城中村改造就是中国房地产的一个巨大存量市场。理论上而言，全国范围的大规模改造，既可以拉动投资，又可以为楼市带来新的需求，有望成为新的经济增长点。

从投资角度来看，我国房地产投资已经从过去的高速增长进入负增长时代。2023年，我国房地产投资总额同比下降9.6%，今年前三季度同比下降10.1%。由于房子卖不出去，开发商就没有信心扩大投资，在这样的背景下，通过政策扶持实施大规模的城中村改造，可以成为拉动房地产投资的增长点。

从房地产消费的角度来看，城中村改造能够在一定程度上刺激住房消费。

这一轮城中村改造，值得关注的不只是范围大幅扩容，而且政策层面提出了“货币化安置”。按照住建部等部门的通知，“各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置”。货币化安置在前些年我国的棚户区改造过程中曾经发挥非常重要的作用，这一次城中村改造，再度被赋予重要使命。

一直以来，我国的房屋拆迁主要有两种形式，一是实物安置，二是货币化安置。实物安置是给被拆迁者以房换房，而所谓货币化安置，通俗而言，就是政府给被拆迁者直接发放现金，被拆迁的民众拿到现金之后，可以直接到市场上买房。

货币化安置的好处是效率很高，被拆迁的民众不需要长时间等待安置房，拿到钱之后就可以自己去市场上挑选喜欢的住房。从政府角度来看，民众拿到现金之后买房，也可以消化目前楼市的库存，缓解房地产市场的压力。

表面上来看，货币化安置是一个皆大欢喜的选择。2015～2017年，我国推动大规模棚户区改造，当年就是用货币化安置的方式来快速推动。不过，货币化安置的问题在于，一是需要政府提供大量资金，这会在很大程度上增加地方政府的债务负担；二是货币化安置的方式为楼市释放出巨量的购买力，大量拿到拆迁款的民众在市场上买房，迅速推高了三、四线城市的房价。

随着2016年三、四线楼市房价暴涨，货币化安置这种模式引发争议，棚改货币化安置开始降温。2018年10月召开的国务院常务会议提出，“要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策”。正是从那个时候开始，棚改货币化安置逐渐淡出。

这一次，我国的城中村改造再度提出要推动货币化安置，会不会重演当年棚户区改造推高房价的路径呢？

城中村改造和当年的棚户区改造看起来非常类似，但其实大有不同，最主要的区别在于，城中村改造的速度相对较慢，不会像当年的棚户区改造那样高速推进。

首先，城中村的土地性质比较复杂，属于农村集体所有，在重新开发的过程中需要涉及土地性质变更等手续；其次，当年的棚户区改造以大规模拆迁重建为主，这种模式在最近几年得到了反思。

2021年，住建部曾经发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，“要以保留利用提升为主，严格控制大规模拆除增建”，“留改拆”成为新一轮城市更新的主要思路。去年国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出城中村改造要采取“拆除新建、整治提升、拆整结合”等多种方式。

由于城中村改造不会再重走大拆大建的老路，改造将是一个相对较长的周期，这意味着即使城中村改造会通过货币化安置的方式释放出一些资金，这些资金也不会像当年棚改那样在短期之内集中释放，所以对楼市的刺激力度不会太大。

这一轮城中村改造升级，从刺激经济的角度来看，最主要的作用还在于拉动投资，寻找新的投资增长点。如果从刺激楼市的角度来看，能够起到的作用比较有限。 城中村