美国的商业地产会爆雷吗？

最近几年，美国的商业地产价格出现断崖式下跌。2022年以来，美国商业地产的价格跌幅超过两成，尤其是办公类商业地产成为重灾区，价格下跌超过四成，交易量下跌超过五成。截至去年年底，美国的写字楼空置率接近20%，创出历史新高。国际货币基金组织表示，美国商业地产的价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌。

美国商业地产暴跌，已经开始在金融市场引发连锁反应。

去年，美国最大的商业地产投资基金——黑石集团旗下的旗舰基金BREIT连续遭遇投资者重大赎回，一度面临极大的流动性压力，黑石集团不得不对投资者限制赎回。在美国商业地产下跌的冲击之下，黑石集团的房地产旗舰基金在去年出现了自成立以来的首次亏损。美国商业地产的暴跌，已经开始在华尔街产生连锁反应。这种情形，很容易让人联想起当年的次贷危机。

不仅如此，美国商业地产危机带来的更大冲击还在于银行体系，尤其是美国的中小银行。因为美国商业地产的投资资金有很大比例来自美国的中小银行。美国商业地产价格暴跌，已经将很多中小银行拖下了水。

今年4月底，美国共和第一银行被关闭，这是自去年3月份以来美国破产倒闭的第六家银行。这一轮美国中小银行倒闭潮，除了存款流失的压力之外，很大程度上就是因为商业地产价格暴跌。美国的商业地产贷款余额高达4.6万亿美元，其中超过四成贷款来自中小银行，商业地产价格暴跌，将很多中小银行拖向了深渊。

值得注意的是，最近几年，美国的住宅价格快速上涨，很多地区都创出了历史新高。但是，美国的商业地产却走出了截然相反的趋势，为什么会出现这种背离现象呢？

在2022年美国进入加息周期之前，很多投资者利用低利率时代的廉价资金，大规模投资商业地产，每年至少获得4%以上的回报率，在当时的低利率时期，这样的投资回报率还是颇具吸引力的。美国这一轮商业地产热潮，中小银行提供了重要的资金来源。

随着疫情暴发，大量美国人开始远程办公，即使在疫情结束之后，很多人还是居家办公，办公室的需求量大幅下降，导致商业地产价格下跌。

对于商业地产的投资者而言，不仅需求萎缩，更紧迫的压力在于偿还贷款。因为美国商业地产的贷款期限比较短，只有5～10年，而且可以只还利息，到期后再偿还本金，这就让很多人以高杠杆投资商业地产。随着美联储开始史诗级加息，那些商业地产的高杠杆投资者就面临巨大风险，前期的贷款到期之后，他们面临两个选择，要么以现在的高利率继续转贷，要么出售资产偿还贷款本息。

如果选择继续贷款，面临的压力在于，首先是贷款利率已经极高，而且在高息时代，商业地产的回报率已经不具有竞争力，因为存款利率已经达到5%以上，商业地产在低利率时代的优势荡然无存。加上市场需求萎缩，商业地产的回报率还在持续下降，甚至无法覆盖贷款利率。所以，很多投资者不得不抛售资产，这就引发了商业地产的价格崩盘。

从历史上来看，美国每次大规模加息周期之后，总会引发一波危机。

虽然美国已经基本上结束了加息周期，进入降息的前夜，但这并不意味着商业地产已经安全着陆。

首先，美国加息政策的效应具有延后性，即使加息周期已经结束，但是加息带来的影响并不会马上消失。以当年的次贷危机来看，其导火索也是美联储加息。那一轮美联储的加息周期是2004年到2006年，并且连续加息17次。但是加息周期结束两年之后，直到2008年，美国的次贷危机才真正浮出水面。

所以，美国这一轮加息周期虽然已经基本结束，但是带来的影响不会马上消退。由于通胀反反复复，美联储的降息之路一直慢于市场预期。如果美联储不能迅速终结高息时代，对于美国的商业地产以及中小银行来说，高利率多延续一天，就会多一分爆雷的风险。

即使美国能够转入降息周期，美国的利率在未来几年之内还是会保持相对高位。统计数据显示，前几年美国商业地产大规模投资，很多贷款将在2025年到期，届时投资者要么转换成新的高额贷款，要么卖出资产，无论哪种情况，都会给商业地产带来更大的冲击。

对于美国商业地产而言，更大的压力在于美国经济增速放缓，这将使美国商业地产的需求情况进一步恶化。过去几年，美国商业地产的需求萎缩，主要原因在于疫情之后美国人办公习惯改变，越来越多的人开始远程办公，导致写字楼空置率越来越高。如果将来美国经济增速放缓，美国商业地产的需求将面临更大范围的萎缩。

如果美国商业地产大规模爆雷，产生的连锁反应将蔓延到金融市场，引发更大范围的恐慌。

前期给商业地产提供大规模贷款的美国中小银行，将成为这一轮商业地产爆雷的最大牺牲者。首先是大量贷款可能无法偿还，最终变成坏账；其次，作为贷款抵押品的商业地产价格暴跌，中小银行的资产质量也会迅速恶化。去年3月份以来，美国的中小银行已经破产倒闭了6家，如果美国商业地产危机继续升级，可能会有更多的中小银行破产。

除此之外，美国华尔街大量投资商业地产的基金，也会遭遇重大冲击。去年黑石集团的旗舰基金就已经遭遇了巨额赎回，一度面临极大的流动性压力。如果美国商业地产危机进一步升级，不只是黑石集团，还会有更多的商业地产基金遭遇危机。

资本市场上的流动性总是牵一发而动全身，如果美国的地产基金遭遇危机，流动性危机也会很快蔓延到整个市场，华尔街可能会面临又一场风暴。美国商业地产