房地产供求关系发生重大变化
作者：谢九在这次政治局会议的前10天，央行有关人士在新闻发布会上公开表示，“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”。此次政治局会议，在最高层面确认了我国房地产市场供求关系的转变。这种确认，既是对我国当前房地产市场的最新总结，也是为未来房地产政策的出台奠定基调。
2003年，我国房地产政策发生了一次历史性的转变，从1998年之前的以保障房为主的新加坡模式，切换到以市场化为主的模式。这一年，我国首次正式确认了房地产在经济发展中的支柱性地位。国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业……实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。”以此为起点，中国房地产开启了轰轰烈烈的狂飙之旅。从那时到现在，中央确定房地产市场供求关系发生重大变化，时间刚好20年。
所谓供求关系发生重大变化，最简单的理解就是，过去中国房地产市场供不应求，现在已经变成供过于求。
上世纪90年代，我国住房极度短缺，人均居住面积只有8平方米左右。正是在这种短缺局面下，我国开启了住房市场化改革，以市场化的方式解决住房供应不足的问题。在这种供不应求的大背景之下，住房价格持续上涨。
经过了20多年的高速发展之后，我国住房不足的局面已经大幅改观。央行在2019年曾经做过一次调查，按照当时的数据，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的家庭占比为31.0%，有三套及以上住房的家庭占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。美国住户总体的住房拥有率为63.7%，我国的住房拥有率比当时的美国高出32.3个百分点。按照统计局的数据，截至2020年，我国人均住房面积为41.76平方米，与20年前人均8平方米的水平相比，大幅增长了4倍多。
当住房不再短缺甚至过剩之后，供求关系的影响很快体现在市场上，住房销售从过去的抢手变为滞销，直到销量大跌——2022年，我国的商品房销售面积比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
我国房地产市场之所以从供不应求转变为供过于求，从供给的角度来看，主要是我国房地产投资一直高速增长。1998年房地产开发投资额为3580亿元，到了2022年，我国房地产开发投资规模达到了13.29万亿元，累计增长36倍，年均增速超过15%，远远超过GDP增速。在这样的高速发展之下，我国的住房供应自然快速增长，很快就从短缺转向过剩。
从需求层面来看，支撑我国住房需求高速增长的主要是快速推进的城镇化。上世纪90年代，我国城镇化比例不到30%，经过20多年轰轰烈烈的城镇化发展之后，截至2022年，我国城镇化率已经超过65%。高速发展的城镇化，为房地产市场贡献了巨大的需求。不过，随着我国城镇化进入下半场甚至尾声，城镇化带来的需求会大幅减少。
过去20年，我国住房市场除了存在居住需求之外，还有一部分投资需求。由于房价上涨带来巨大的财富效应，很多人都将房产作为最重要的资产进行配置，除了居住之外，还要拥有一套投资性住房。按照央行的数据，我国户均拥有住房1.5套，可以看出投资性住房的比例之高。
随着最近几年房价下跌，住房的财富效应越来越弱，尤其是我国的租金回报率很低，一线城市的回报率只有1%出头，甚至无法覆盖房贷成本，房产作为投资性资产的回报率越来越低。在这样的背景下，很多人不再将房产作为资产配置的首选，这就意味着，楼市的另一大需求——投资性需求也开始大幅萎缩。
从房地产市场的整体来看，供给持续增加，需求却越来越少，房地产市场的供求关系发生重大变化，也就在情理之中了。
去年下半年以来，我国对房地产展开多轮史诗级救市，但是效果并不理想。随着最高层对我国房地产市场供求关系发出最新定调，这就意味着，未来我国房地产的刺激政策可能继续升级。过去一些对房地产市场的限制政策，有可能陆续迎来松绑。
7月14日，央行做出表示：“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
7月24日召开的中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
在中央政治局会议之后，住建部迅速做出回应，住建部部长倪虹表示——大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
其中最引人关注的就是“认房不认贷”，这是过去遏制投资性住房而推出的重要限制性措施，这意味着政策层面对二套房的限制开始慢慢松绑。而这仅仅是一个开始，过去在房地产调控时期推出的各种限制性政策，预计都会被慢慢解除。 房地产