黑石违约，欧美房地产的麻烦又来了？

黑石此次的违约证券，是以公司在2018年收购的一家芬兰企业旗下60多座写字楼和商铺作为担保，由于欧元持续加息，很多欧元区国家的房价承受巨大压力，芬兰就是其中之一。黑石曾经卖掉了该项目旗下的10多栋写字楼来应对债务支付压力，同时还请求债权人将债务延期，不过未获成功，最终还是曝出违约。

事实上，这笔违约并非黑石近期唯一的烦恼。黑石旗下的旗舰房地产信托基金BREIT，管理资产规模高达1000多亿美元，主要投资于美国主流城市的商业地产。由于美国加息压力导致楼市越冷，去年四季度以来，黑石的房地产信托基金开始遭遇越来越大的赎回压力。

面对蜂拥而至的赎回申请，黑石不得不限制赎回。按照规定，黑石房地产信托基金的投资者每月最多可以赎回净资产的2%，由于赎回压力越来越大，黑石做出调整，投资者只能赎回该基金净资产的0.3%。

去年10月份，赎回潮刚刚兴起时，黑石兑现了全部赎回申请，金额大概18亿美元。但是到了去年11月，黑石仅兑现了13亿美元的赎回申请，只满足了四成左右的申请。今年1月和2月，投资者赎回金额继续达到了50多亿美元和39亿美元，黑石分别兑现了10多亿美元。黑石限制赎回的做法，无疑会引发投资者更大的恐慌，黑石旗下的另外一只房地产基金BPP，也面临着超过50亿美元的赎回申请。

在资金压力下，黑石不得不开启卖卖卖的模式，通过资产变现来缓解现金流压力。去年年底到今年年初，黑石快速出售了一系列资产，包括以12.7亿美元出售了美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的股份等等。

与此同时，黑石还引入外部投资者注入资金。今年年初，黑石和加州大学达成投资协议，加州大学向BREIT基金投资40亿美元，为期6年，黑石承诺给予后者至少11.25%的年化回报率。

黑石是全球最大的另类资产管理公司，管理资产规模超过7000亿美元。所谓另类资产管理，也就是投资于传统的股票、债券和现金等资产之外，房地产投资是黑石重要的组成部分。作为全球顶级的资产管理公司，黑石的投资一向所向披靡，但是最近接连陷入麻烦之中，无疑具有很强的风向标意义。黑石违约的资产发生在欧洲，被大规模赎回的资产发生在美国，欧美两大主流市场的资产出现麻烦，也在很大程度上揭示了当前欧美房地产市场的危机开始浮出水面。

当前欧美楼市的动荡，某种程度上会让人联想起当年次贷危机爆发之前的情景。随着美国楼市房价下跌，美国的第二大次级房贷公司新世纪金融公司在2007年4月破产，随后危机逐渐升级，到2008年10月雷曼兄弟破产，将次贷危机推向了高潮。

新冠疫情暴发之后，美国的房价开始大幅上涨。为了避免疫情冲击，美国通过极其宽松的政策刺激经济，发放大规模疫情补贴，使得美国民众的购买力大幅增强，对住房的需求随之上升。但是，在需求上涨的同时，住房的供应却受制于劳动力和建筑材料的短缺，导致供应跟不上需求。供需失衡导致美国房价最近几年大涨，2020年上涨超过10%，2021年大涨近20%，这一轮房价涨幅甚至超过了次贷危机之前，创下美国30多年来的最大涨幅。

但是，随着美国通胀持续创出新高，美联储开始强势加息，从去年3月份到今年2月份，美国联邦基准利率从零利率快速上升到4.50%～4.75%，而房地产贷款利率更是飙升到7%以上。如此快速的利率上涨超出了很多购房者的承受能力，火热的美国楼市开始降温。去年6月份以来，美国房价开始环比下跌，截至今年2月份，距离高点已经跌去了大概5%。

如果和美国上一轮楼市崩盘作对比，其实也有很大的相似之处。2004年美国房价大涨之后，美联储从2004年到2006年连续实施了17次加息，最终让房地产泡沫破灭。由于美国楼市绑定了很多复杂的金融衍生品，比如次级贷款等等，楼市下跌最终引爆了一场世纪金融危机。

美国这一轮楼市下跌，重演次贷危机的可能性并不大，因为经过当年次贷危机的冲击之后，美国楼市和金融衍生品之间的关系已经没那么紧密，即便如此，在经过两年的大幅上涨之后，美国房价如果再次深度下跌，还是会引发一系列危机。即使美国房地产不再有当年复杂的金融衍生品，也还是一个高度金融化的市场，类似黑石这样的金融巨头都深度参与其中，如果房价崩盘，最终会冲击金融市场。

不仅如此，如果房价崩盘，会冲击全球市场。以黑石来看，作为全球最大的另类资产管理公司及全球房地产市场的重要参与者，其管理资产规模高达7000多亿美元，黑石如果在美国和欧洲的资产遭遇流动性危机，有可能通过变卖其他市场的资产来缓解危机，这就意味着危机会外溢到其他市场，最近几年，黑石在中国也收购了不少地产项目。

对于美国的房地产市场而言，最大的压力还在于美联储加息的进度仍然没有停止。去年四季度以来，由于美国通胀开始回落，市场一度认为美联储加息已经进入尾声，但是进入2023年之后，美国的通胀又出现了反弹的迹象，这让美联储加息的预期开始上升，在此之前，市场原本预计美联储可能会加息到5%之后就会停止，甚至转而降息。但是，由于美国通胀表现出极强的韧性，现在越来越多的人开始预计美联储会加息到6%甚至6.5%，如果这样，美国楼市可能会迎来真正的考验，黑石近期遭遇的违约和赎回危机，可能还只是一个开始。

对于美国的通胀、楼市和经济，可能唯有经历一场真正的风暴之后，才能迎来真正的新生，否则，将会持续沦陷在通胀泥潭中无法脱身。不破不立，或许是当前美国经济的真正出路。黑石